Eine Immobilie gewinnbringend verkaufen: Darauf kommt es an

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Wenn ein Umzug in eine andere Stadt geplant ist, ein Familienmitglied verstirbt oder einfach Geld benötigt wird, entscheiden sich viele […] (Foto: REDPIXEL.PL / shutterstock.com)

Wenn ein Umzug in eine andere Stadt geplant ist, ein Familienmitglied verstirbt oder einfach Geld benötigt wird, entscheiden sich viele Immobilienbesitzer dazu, ihr Haus zu verkaufen. Natürlich ist hierbei das Ziel, einen möglichst attraktiven Verkaufspreis zu erzielen und sich finanziell abzusichern oder ausreichend Kapital für eine andere Investition zu erhalten.

Wer eine Immobilie besitzt und diese möglichst gewinnbringend verkaufen möchte, tut gut daran, sich vorab genauestens vorzubereiten und dafür zu sorgen, dass die Immobilie zahlungskräftige potenzielle Käufer anzieht.

Die Lage und der Zustand der Immobilie sind entscheidend

Damit möglichst viele Menschen an einem zum Verkauf stehenden Haus Interesse zeigen, muss es sich attraktiv präsentieren. In diesem Zusammenhang spielt zunächst die Lage eine Rolle: Immobilien in beliebten Stadtbezirken und Wohngegenden, die über eine gute Verkehrsanbindung verfügen, ziehen naturgemäß mehr potenzielle Käufer an als Häuser, die sich in einer eher fragwürdigen Nachbarschaft befinden. In letzterem Fall wird höchstwahrscheinlich ein geringerer Kaufpreis erzielt: Die Lage muss beim Festsetzen des gewünschten Preises daher unbedingt beachtet werden.

Mindestens ebenso ausschlaggebend für den Erfolg des Verkaufs ist der Zustand der Immobilie. Je besser sich dieser präsentiert, umso teurer lässt sich das Haus verkaufen. Ist es dagegen renovierungsbedürftig oder stehen Modernisierungsmaßnahmen aus, müssen beim Preis Abstriche gemacht werden. Ehrlichkeit ist hier das A und O: Nur wer potenziellen Käufern reinen Wein einschenkt, wird als seriöser Verkäufer ernst genommen.

Kommt es zu einer Hausbesichtigung, ist es wichtig, dass alle Räume sauber und möglichst dekorativ eingerichtet sind. Hier zählen die Details: Zwar werden Möbel und Deko-Gegenstände wie Pflanzkübel aus Kunststoff, Holz oder Terrakotta in den meisten Fällen nicht mit übernommen. Ein ansprechender erster Eindruck etwa mit attraktiven Grünpflanzen in dekorativen Töpfen, die zur Einrichtung passen und eine Wohlfühlatmosphäre vermitteln, können aber eine Kaufentscheidung positiv unterstützen. Das gilt selbstverständlich nicht nur für die Innenräume, sondern auch für eventuell dazugehörige Außenbereiche wie Balkon oder Garten.

Makler, Exposé, Kaufpreis: So läuft der Verkauf einer Immobilie ab

Da sich die meisten Hausbesitzer nicht automatisch auch mit dem Verkauf von Immobilien auskennen, ist es ratsam, einen erfahrenen und seriösen Makler zu beauftragen. Der Experte erhält alle erforderlichen Unterlagen und macht sich selbst ein Bild vom Objekt. Gemeinsam mit dem Hausbesitzer wird der Kaufpreis festgelegt, und es werden Kaufverträge mit allen wichtigen Klauseln vorbereitet.

Ein Exposé ist unverzichtbar, denn es fasst alle relevanten Angaben zur Immobilie auf einen Blick zusammen und ermöglicht es potenziellen Käufern, sich direkt einen realistischen Überblick über das Haus zu verschaffen. Der zuständige Makler nimmt anschließend Anfragen von Interessenten entgegen und vereinbart Besichtigungstermine vor Ort. Ob der Hausbesitzer dabei ebenfalls anwesend sein möchte, entscheidet er selbst.

Gibt es mehrere potenzielle Käufer, prüft der Makler deren finanzielle Hintergründe und trifft gemeinsam mit dem Besitzer der Immobilie eine Entscheidung. Unter Umständen spielt hierbei nicht nur das Geld, sondern auch eine gewisse Sympathie eine Rolle. Haben sich alle Parteien auf einen Preis und auf die Details des Verkaufs geeinigt, wird der Vertrag unterschrieben, die Transaktion ist perfekt.

Immobilienverkäufe versteuern: Welche Regeln gelten wann?

Wer seine Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen möchte, kommt nicht umhin, sich mit den anfallenden Steuern zu beschäftigen. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass der Erlös aus einem privaten Immobilienverkauf versteuert werden muss. Die sogenannte Spekulationssteuer muss dann entrichtet werden, wenn binnen eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Als Stichtag gilt das Datum, an dem die jeweiligen Kaufverträge beurkundet wurden. Erhalten private Immobilienverkäufer erst nach Ablauf der zehn Jahre einen Erlös, muss dieser nicht mehr versteuert werden.

Es gibt aber auch Möglichkeiten, sich die Spekulationssteuer zu sparen beziehungsweise diese entscheidend zu reduzieren, ohne zehn Jahre zu warten. So gibt es zum Beispiel eine Sonderregelung, die dann greift, wenn die Immobilie zum Teil oder sogar komplett vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Erwirbt jemand ein Haus, wohnt selbst darin und verkauft es nach einiger Zeit weiter, wird keine Spekulationssteuer erhoben. Die Höhe der Steuer entscheidet sich anhand einiger relevanter Faktoren, zu denen sowohl der individuelle Einkommenssteuersatz der Hausbesitzer sowie der Wert des Immobilie gehören. Besonders bei Häusern oder Wohnungen, die einen Wertzuwachs verzeichnen, fällt die Spekulationssteuer vergleichsweise hoch aus.

Übrigens: Auch auf unbebaute Grundstücke müssen bei einem gewinnbringenden Verkauf entsprechende Abgaben entrichtet werden. Im Rahmen der jährlichen Steuererklärung müssen aus einem Immobilienverkauf erzielte Gewinne unter „sonstige Einkünfte“ wahrheitsgemäß angegeben werden.

Wissenswertes rund um den Verkauf von Häusern und Wohnungen

Oft fragen sich Immobilienbesitzer, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung gekommen ist. Grundsätzlich kann eine Immobilie jederzeit weiterverkauft werden. Besonders häufig kommt es aber aus persönlichen Gründen zu eine Veräußerung, so zum Beispiel, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird und dies aus gesundheitlichen oder Altersgründen nicht mehr möglich ist. Auch eine Erbschaft kann ein Grund sein, warum ein Haus aus dem Familienbesitz verkauft werden soll – etwa dann, wenn die Erben bereits eine eigene Immobilie besitzen und bewohnen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus möglichst gewinnbringend verkaufen möchte, sollte dabei nicht nur auf seinen persönlichen Hintergrund achten, sondern auch auf die Wirtschaftlichkeit. Hier gilt es, den lokalen Immobilienmarkt möglichst genau und über einen längeren Zeitraum im Auge zu behalten und den richtigen Zeitpunkt abzupassen. Befinden sich die Immobilienpreise auf einem zyklischen Hoch, sollte ein baldiger Verkauf stattfinden. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, verkauft sich diese naturgemäß besser, wenn sie leer steht und aktuell nicht vermietet ist. Der Auszug oder auch der Tod eines Mieters kann hier eine passende Gelegenheit sein, den Verkauf einzuleiten.

Nicht zu unterschätzen ist beim Verkauf von Immobilien der Energieausweis: Seit dem Jahr 2015 herrscht eine Energieausweis-Pflicht, es müssen entsprechende Dokumente vorgelegt werden, die Aussagen zum energetischen Standard treffen. Ein Energieausweis kostet bis zu 500 Euro und kann auch online beantragt werden. Nicht immer gestaltet sich der Verkauf insbesondere für Laien reibungslos: Wer sich die damit verbundenen Formalitäten nicht zutraut oder keine Zeit dafür hat, tut gut daran, einen kundigen Makler zu engagieren.

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Steuern Hausverkauf - Spekulationsfrist, Spekulationssteuer & EigennutzungUnter bestimmten Voraussetzungen entfallen die Steuern beim Hausverkauf in Deutschland, ansonsten wird Spekulationssteuer fällig. › mehr lesen


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MM Autor – Rido Ado
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.

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