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Feuchtigkeitsschäden: Was Sie von einem Sachverständigen erwarten können

Sachverständigen kommt in Gerichtsverfahren wegen Feuchtigkeitsschäden große Bedeutung zu.

Ist eine gütliche Einigung nicht möglich, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Frage, welche Ursache die Feuchtigkeitsschäden haben.

Den Sachverständigen wählt das Gericht selbst aus und fordert für dessen Tätigkeit einen Vorschuss an – in aller Regel vom Vermieter.

Erst wenn dieser Vorschuss gezahlt wurde, wird er sich ein Bild vor Ort machen.

Dies und die Vornahme von Untersuchungen muss der Mieter dulden. Sie haben das Recht, ebenso wie der Mieter anwesend zu sein, wenn der Gutachter in der Mietwohnung seinen Aufgaben nachgeht.

Baumängel trotz Einhaltung der Vorschriften möglich

Zu diesen Aufgaben gehört es, das Bauwerk eingehend zu untersuchen und darzulegen, ob Wärmebrücken, Risse, defekte Schalenfugen oder ähnliche Baumängel vorhanden sind.

Außerdem kann der Gutachter feststellen, ob das Bauwerk und seine Wärmedämmung normgerecht erstellt worden ist (dies entlastet den Vermieter ggf. aber nicht automatisch, wenn später eingetretene Mängel am Bauwerk den Schaden bewirkt haben.)

Gutachter beurteilt auch Verhalten der Mieter

Der Sachverständige kann feststellen, ob Möbel in einer Art und Weise aufgestellt sind, die sich nachteilig auf die Durchlüftung auswirken (allerdings gehen die meisten Gerichte davon aus, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, sein Mobiliar mit einem Abstand zu den Wänden aufzustellen).

Der Sachverständige kann die Fenster und Türen untersuchen und mitteilen, ob wegen der besonderen Dichtigkeit eine größere Schadensanfälligkeit vorliegt.

Schließlich kann er darlegen, in welcher Art und Weise die Wohnung beheizt und belüftet werden muss, damit der festgestellte Schaden nicht eintritt.


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Auftraggeber zahlt Gutachten

Nicht selten passiert es, dass sich der Vermieter selbst an einen Sachverständigen wendet und diesen beauftragt, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu ermitteln.

Dieses sogenannte Privatgutachten hat natürlich den Vorteil, dass schnell Klarheit über die Ursache der Schäden besteht. Und viele Mieter akzeptieren auch das Ergebnis der Untersuchung.

So weit, so gut. Nur sollten Sie bedenken, dass in einem solchen Fall immer Sie das Gutachten bezahlen müssen. Also auch dann, wenn nach seinem Ergebnis der Mieter für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist.

Gericht darf Privatgutachten nicht nutzen

Außerdem: Wenn der Mieter Ihr Gutachten doch anzweifelt und weiter die Miete mindert, ist dieses Gutachten in einem dann wohl unausweichlichen Gerichtsverfahren nicht verwertbar.

Denn das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf ein Privatgutachten stützen, sondern muss ein eigenes Gutachten beauftragen. Selbst wenn dieses Gerichtsgutachten Ihr Privatgutachten bestätigt und Sie den Rechtsstreit daraufhin gewinnen:

Auf den Kosten Ihres Gutachtens bleiben Sie auch in diesem Fall sitzen.

Beachten Sie: Das Gleiche gilt natürlich auch andersherum – ein vom Mieter beauftragtes Privatgutachten zahlt stets der Mieter.

Vorteilhaft: gemeinsame Beauftragung

Da es sowohl in Ihrem als auch im Interesse Ihres Mieters liegt, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden, liegt ein vorprozessuales Privatgutachten aber eigentlich im beiderseitigen Interesse.

Es ist daher für beide Seiten von Vorteil, wenn Sie sich gemeinsam auf einen Gutachter einigen und diesen zusammen beauftragen. Bei einer gemeinsamen Beauftragung ist auch klar, dass beide Seiten die Kosten zu gleichen Teilen zu tragen haben.

An die Zeit nach dem Prozess denken

Ein weiterer Vorteil: Beide Seiten „wahren das Gesicht“ und es besteht eine Möglichkeit, dass das Mietverhältnis nach Klärung des Konflikts einigermaßen unbelastet fortgesetzt werden kann.

Denn abgesehen von wenigen Ausnahmen kann sich doch keiner über die Ursache der Schäden wirklich sicher sein, weshalb eine Teilung des Kostenrisikos für beiden Seite sinnvoll ist.

Dies, zumal in der Praxis viele Gutachten ohnehin zu dem Ergebnis kommen, dass es Verursachungsbeiträge sowohl beim Mieter als auch beim Vermieter gibt, also beide Seiten zusammen verantwortlich sind.

Tipp: Treffen Sie Ihre Vereinbarung über die Beauftragung des Gutachters schriftlich und regeln Sie auch, dass sich beide Seiten an das Ergebnis des Gutachtens gebunden fühlen.

Formulierungsvorschlag:

Wir sind uns einig, dass der Gutachter (…) auf unsere gemeinsamen Kosten beauftragt wird, die Ursache der Schäden (…) in der Wohnung (…) zu ermitteln und alle hierfür notwendigen Feststellungen zu ermöglichen. Wir erklären schon jetzt, dass wir das Ergebnis des Gutachtens als für uns rechtsverbindlich akzeptieren.

Rechtsfragen bleiben unbeantwortet

Auch wenn die beschriebene einvernehmliche Vorgehensweise nicht möglich ist, muss es nicht gleich zu einem Klageverfahren kommen. Eine weitere, dem Klageverfahren vorgeschaltete Möglichkeit besteht darin, ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht zu beantragen.

Bei diesem wird allein geklärt, was die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist – in der Regel wiederum durch ein Sachverständigengutachten. Die sich hieran anschließenden rechtlichen Fragen (wer hat welche Rechte) werden nicht durch das Gericht geklärt.

Das selbstständige Beweisverfahren bietet Ihnen fünf Vorteile:

  1. Der Ablauf der 3-jährigen Verjährungsfrist Ihrer Ansprüche auf Zahlung der ungeminderten Miete und Betriebskosten wird ebenso unterbrochen wie bei der Erhebung einer Klage.
  2. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden wird mit gerichtlicher Autorität festgestellt.
  3. Das Gericht trifft keine Sachentscheidung dazu, wer welche Rechte hat. Dies ermöglicht, dass beide Seiten „das Gesicht wahren“ und sich entsprechend dem Ausgang des selbstständigen Beweisverfahrens einvernehmlich verständigen.
  4. Kommt es nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, können Sie auf seiner Grundlage immer noch ein Klageverfahren durchführen.
  5. Das selbstständige Beweisverfahren ist billiger als ein „normales“ Klageverfahren.

9. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.