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Immobilien: Beleihungswert einfach steigern

Egal, ob Sie ein Eigenheim finanzieren oder in ein Mietobjekt investieren wollen: Beim „Zinspoker“ mit der Bank werden Sie schnell mit der Frage nach Sicherheiten konfrontiert. „Kein Kredit ohne Sicherheit“ lautet die Devise der Banken. Und schon sind sie beim Beleihungswert. So können beispielsweise Wertpapiere, Grundstücke, Gebäude und Lebensversicherungen beliehen werden. Sie dienen der Bank dann als Sicherheit.

Alle Kreditinstitute bieten diejenigen Darlehen, die im erstrangigen Beleihungsspielraum abgesichert sind (1a- Hypotheken) zu einem günstigeren Zinssatz an als einen nachrangig abgesicherten Kredit (1b-Hypotheken). Kurzum: Je höher der Verkehrswert ist, desto besser sind die Finanzierungskonditionen.

Dabei unterscheiden die Banken und legen meistens folgende Beleihungswerte fest:

  • Wohnimmobilien 60 bis 80%
  • Gemischt-genutzte Immobilien 60 bis 70%
  • Gewerblich genutzte Immobilien 50 bis 60%

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Die vorstehenden Angaben beziehen sich jeweils auf den Verkehrswert des Objekts. Der Verkehrswert wiederum macht in der Regel 80 bis 90% der Anschaffungskosten aus. Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum bedeutet eine Beleihungsgrenze von 80% also nicht, dass Sie 80% Ihrer Anschaffungskosten zum günstigen Zinssatz einer 1a-Hypothek finanzieren können.

Nur Teilwert als Sicherungswert

Kreditinstitute akzeptieren als Sicherungswert nur selten den vollen Wert Ihrer Gegenstände, sondern immer nur einen Teil davon. Rechnen Sie also stets mit einem Abschlag vom Verkehrswert. Die Banken sprechen hier vom Beleihungswert.

Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 240.000 Euro, der Beleihungswert beläuft sich auf 216.000 Euro. Die Beleihungsgrenze liegt hier bei maximal 80% des Beleihungswerts. In diesem Fall dient die Eigentumswohnung als Sicherheit für ein Darlehen bis zum Betrag von rund 173.000 Euro.

Auch wenn die Beleihungsgrenze bei maximal 80% liegt, sind die Banken gleichwohl bereit, Ihnen auch darüber hinaus noch Kredit einzuräumen. Für den Teil des Darlehens, der die Beleihungsgrenze übersteigt, gilt allerdings ein höherer Zinssatz. Zweitrangige Darlehen sind immer teurer.

Ganz klar: Sie sind an einem möglichst hohen erststelligen Darlehen und damit an einem relativ hohen Beleihungswert – am besten identisch mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten – interessiert.

Auch das wiederholt sich täglich: Sie als Eigentümer halten Ihre Immobilie für wertvoller als die Bank es sieht. Sprechen Sie deshalb mit der Bank über die positiven Aspekte Ihrer Immobilie. So gelingt es Ihnen noch am ehesten, den Beleihungswert hochzuschrauben. Das sind die Punkte, die Ihre Bank bei einer Immobilie als werterhöhend betrachtet:

Günstige Lage

Egal, ob es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus handelt, wenn Ihre Immobilie an einem günstigen Standort steht, wird sie von Ihrer Bank immer als werthaltiger eingeschätzt als an einem weniger guten Standort. Da es für Immobilien in günstiger Lage immer einen Markt gibt, schätzt sie den Wiederverkaufswert als gut ein.

Solide Bauqualität

Machen Sie deutlich, dass eine solide Bauqualität Sie vor größerem Instandhaltungsaufwand bewahren wird. Ihre Bank muss dann nicht befürchten, dass Ihnen zusätzliche Investitionen entstehen.

Günstige Bewirtschaftung

Beweisen Sie der Bank Ihre Bewirtschaftungskosten anhand entsprechender Belege. Sie können damit erreichen, dass die Bank die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ansetzt und nicht von pauschalierten ausgeht, die zu einem niedrigeren Verkehrswert führen.

Einwandfreie Mieterbonität

Legen Sie der Bank Ihre Mietverträge vor und verweisen Sie auf eine einwandfreie Bonität Ihrer Mieter. Bei guten Mietern und langfristigen Mietverträgen schätzt die Bank das Mietausfallrisiko nur gering ein. Wenn Ihre Mieten den Kapitaldienst decken, haben Sie bei der Bank gute Karten.

Vielfältige Verwendung

Insbesondere bei Gewerbeimmobilien sollten Sie die Bank auf eine vielfältige Verwendungsmöglichkeit hinweisen.

Zeigen Sie beispielsweise auf, dass Ihre Immobilie nicht nur als Produktionsstätte, sondern auch als Supermarkt nutzbar wäre. Je vielfältiger die Nutzungsmöglichkeiten sind, umso größer ist auch der Markt für eine solche Immobilie. Wenn Sie Besitzer einer multifunktionalen Immobilie sind, wird die Bank deren Wert höher einschätzen.

Mit diesen Sicherheitsabschlägen kalkulieren die Banken bei der Immobilienbewertung

ImmobilienartAbschlag
Wohngrundstücke
Neubauten bis 20 Jahre alt, Massivbauweise, mittlere bis gute Wohnlage10%
Neubauten, Leichtbauweise, mittlere bis einfache Wohnlage5 bis 10%
Altbauten über 20 Jahre alt10 bis 15%
Sozialer Wohnungsbau10 bis 15%
Gewerbegrundstücke
Neubauten bis 10 Jahre alt, zukunftssichere Lage, vielseitig nutzbar10%
Neubauten mit eingeschränkter Nutzung in weniger günstigen Lagen10 bis 20%
Altbauten über 10 Jahre10 bis 20%
Industriegrundstücke
Neubauten bis 15 Jahre alt, vielseitig verwendbar, gute Lagen10 bis 20%
Neubauten, Leichtbauweise, mittlere Lagen15 bis 25%
Spezialbauten, eingeschränkt nutzbar30%
Unbebaute Grundstücke
Sehr gute Lage0%
Gute Lage5%
Weniger gute Lage10%

Wertgutachten vorher abklären

Wenn die Bank verlangt, dass für Ihre Immobilie ein Wertgutachten erstellt wird, sollten Sie klären, wer das Gutachten anfertigt und wie viel es kostet. Die meisten Banken lassen Wertgutachten entweder von eigenen Mitarbeitern oder von vereidigten Sachverständigen erstellen.

Versuchen Sie zu vereinbaren, dass die Bank die Schätzkosten übernimmt, da sie ja auch die Zinseinnahmen aus der Kreditgewährung erzielt.

Vorsicht: Schätzkosten für ein Wertgutachten sind nicht in der Berechnung des Effektivzinssatzes enthalten.

Falls Sie die Schätzkosten zu tragen haben: Die Kosten für eine Wertschätzung bewegen sich zwischen 1 und 3 Promille des Verkehrswertes. Akzeptieren Sie höchstens 1,5 Promille.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.