MenüMenü

Gratis Studie zum kostenlosen Download:
Neu: 3 Topaktien für das Jahr 2017 . . . Download hier ➜

Steuern: Hausverkauf in Deutschland und Spekulationssteuer

Da Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen auch der Hausverkauf gehört, grundsätzlich dem Einkommensteuergesetz unterliegen, wird hier die sogenannte Spekulationssteuer fällig.

Ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits im Wert gestiegen, so kann der Verkaufsvorgang schnell hohe Nebenkosten mit sich bringen.

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Zur Entlastung der privaten Immobilienverkäufer hat der Gesetzgeber bereits vor vielen Jahren eine Spekulationsfrist von 10 Jahren eingeführt. Der Hausverkauf nach Ablauf dieser Frist wird somit steuerfrei.

Für die Berechnung der Spekulationsfrist von 10 Jahren ist immer das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge relevant. Im Schenkungs- oder Erbfall tritt der Beschenkte oder der Erbe die Rechtsnachfolge des Schenkenden oder des Erblassers an. Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Eine Immobilie wurde am 1. Januar 2007 gekauft und am 1. Januar 2014 verkauft, zum Zeitpunkt der Schenkung sind bereits 7 Jahre der Spekulationsfrist abgelaufen. Der Beschenkte kann die Immobilie also ab dem 02.01.2017 steuerfrei verkaufen.

Steuerpflichtiger Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Der Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist hat häufig finanzielle oder persönliche Gründe. Lässt sich der Verkauf der Immobilie allerdings noch bis zum Ablauf der Spekulationsfrist aufschieben, so ist diese Variante auf jeden Fall empfehlenswert und schont den Geldbeutel.

Stehen ein beruflich veranlasster Wohnsitzwechsel, eine Scheidung oder sogar Arbeitslosigkeit ins Haus, so wird in der Regel nicht nur die Immobilie verkauft, sondern auch das Darlehen gekündigt.

Das hat zur Folge, dass zusätzlich zur Spekulationssteuer auch noch die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu entrichten ist.

Zwar kann diese Vorfälligkeitsentschädigung vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden, doch schmälert sich dadurch auch der Gewinn, der dem Verkäufer am Ende übrig bleibt.

Bei vermieteten Objekten kann der Vermieter und Immobilieneigner jedes Jahr eine Absetzung für Abnutzung den Vermietungseinnahmen gegenrechnen – die sogenannte Abschreibung.Bei Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre muss die in Abzug gebrachte Abschreibung allerdings auch wieder dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet werden.

Steuern: Hausverkauf in Deutschland bei Eigennutzung

Der Verkauf von selbst genutzten Immobilien bleibt auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei. Gleiches gilt für einen eventuellen Wertzuwachs.

Der vorzeitige Verkauf einer vermieteten Immobilie kann durch vorangegangene Eigennutzung ebenfalls steuerfrei bleiben. Bedingung für den steuerfreien Hausverkauf ist allerdings die Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und auch in den beiden vorangegangenen Jahren. Können diese Bedingungen nicht erfüllt werden, empfiehlt es sich abzuwarten und so bares Geld zu sparen.

Der gewerbliche Verkauf einer Immobilie

Für den gewerblichen Verkauf einer Immobilie, bei dem eine Gewinnerzielungsabsicht und auch eine gewisse Regelmäßigkeit vorausgesetzt werden, greifen die steuerlichen Erleichterungen durch die Spekulationsfrist nicht. In diesen Fällen entsteht immer ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft und somit wird auch Einkommensteuer zur Zahlung fällig.

Verkauf einer Immobilie in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland

Verkauft der Besitzer, der seinen Wohnsitz im Ausland hat, eine in Deutschland gelegene Immobilie, so wird dieser Verkaufserlös und die daraus resultierende Steuerzahlung nach deutschem Steuerrecht ermittelt – die Steuerzahlung wird in Deutschland fällig.

Ausgenommen hiervon sind Verkaufsvorgänge, die einem Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat des Verkäufers unterliegen. Hier lohnt es sich immer, sich beim Fachmann zu erkundigen, da es sich um Sonderfälle handelt.

Fazit: Geduld zahlt sich beim Immobilienverkauf aus. Gibt es wichtige Gründe, die einen vorzeitigen Verkauf erforderlich machen, kann der Verkäufer durch entsprechende Eigennutzungsdauer die Besteuerung umgehen.

22. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Melanie Alibrandi
Von: Melanie Alibrandi. Über den Autor

Melanie Alibrandi arbeitet als Office Manager bei einem internationalen Unternehmen und schreibt als freie Autorin Texte für verschiedene Projekte. Aufgrund Ihrer Ausbildung als Steuerfachangestellte und dem weiterführenden Studium im selben Bereich gilt ihr Interesse den privaten Finanzen - speziell den privaten Steuern und der Vermittlung ihres Wissens an ihre Leser.