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Vermieter: Richtiges Umgehen bei Lärmbelästigung

Beschwerden wegen ruhestörenden Lärms nehmen in der Vermietungspraxis ständig zu.

Für den betroffenen Mieter können die Belästigungen sogar zu Schlaf- und Gesundheitsstörungen führen.

Aber auch Ihnen als Vermieter drohen Nachteile: Mietminderungen, Kündigungen, Unfrieden. Umso wichtiger ist es deshalb für Sie, dass Sie bei Lärmbelästigungen von Anfang an alles richtig machen.

1. Schritt: Nehmen Sie Beschwerden ernst

Beschwert sich Ihr Mieter über den Lärm aus der Nachbarwohnung, sollten Sie dies im eigenen Interesse ernst nehmen.

Denn ist der Mieter durch die Geräusche seines Nachbarn wirklich gestört, kann er zum Beispiel nicht mehr in Zimmerlautstärke fernsehen oder nachts schlafen, darf er seine Miete inklusive der Betriebskosten mindern.

Auch wenn Sie keine Schuld trifft, darf Mieter mindern.

Dabei hat der Mieter das Recht auf Mietminderung unabhängig davon, ob Sie für den Lärm verantwortlich sind oder nicht. Bleiben Sie trotz berechtigter Beschwerden Ihres Mieters untätig, kann er Sie sogar verklagen, gegen den störenden Mieter einzuschreiten.

Ein solches Urteil würde Sie dann verpflichten, den störenden Mieter abzumahnen und – wenn auch dies nichts genützt hat – ihm den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Beachten Sie: Als Vermieter sind Sie verpflichtet, für ein störungsfreies Wohnen Ihres Mieters zu sorgen. Aus diesem Grund darf Ihr Mieter fristlos kündigen und ausziehen, wenn Sie bei erheblichen Lärmbelästigungen trotz seiner Abmahnung untätig bleiben.

Störung muss objektiv erheblich sein.

Allerdings gilt auch: Der Lärm und die damit verbundene Beeinträchtigung muss objektiv erheblich sein; ist ein Mieter besonders lärmempfindlich oder berufsbedingt besonders auf Ruhe angewiesen, so ist dies sein Problem.

2. Schritt: Lassen Sie den Lärm protokollieren

Nichtssagende Unzufriedenheitsbekundungen Ihres Mieters („Es ist in letzter Zeit immer so laut.“) reichen aber nicht aus, damit Sie gegen den Störer vorgehen können.


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Damit Ihre Abmahnung und Ihre fristlose Kündigung wirksam sind, müssen Sie vielmehr Art, Umfang, Zeitpunkt und jeweilige Dauer der einzelnen Lärmbelästigungen genau angeben.

Übersicht: Angaben eines korrekten Lärmprotokolls

  • Wie stark ist der Lärm in der Wohnung zu hören? (mäßig, mittellaut, sehr laut, unerträglich laut)
  • Um welche Art von Lärm handelt es sich? (Musik, Party, Trittschall, Auseinandersetzungen bzw. Streit, Bauarbeiten, Kinderlärm, Tierlärm, Musizieren, Türenknallen, Gaststättenlärm, Sonstiges)
  • Welche Auswirkungen hat der Lärm? Ist es zum Beispiel notwendig, die eigene Stimme zu heben oder den Fernseher lauter zu stellen? (ja, nein, manchmal, immer)
  • Ist die Nachtruhe und/oder die Mittagsruhe gestört? (ja, nein, manchmal, immer)
  • Zu welchen Tages- und/oder Nachtzeiten ist der Lärm zu vernehmen? (es sind die genauen Uhrzeiten anzugeben)
  • Welche Personen können die Lärmbelästigungen bezeugen? (Name mit Anschrift)

So haben die Gerichte entschieden, dass eine Abmahnung bzw. eine fristlose Kündigung „wegen ständig ruhestörenden Lärms“ ebenso unwirksam ist, wie wenn Sie bloß angeben, der Lärm sei „extrem laut“ und „dauert von morgens bis abends“.

Damit Sie auch vor Gericht auf der sicheren Seite sind, dürfen Sie auf ein Lärmprotokoll also nicht verzichten.

Die notwendigen Informationen zu den Lärmbelästigungen kann Ihnen aber nur Ihr Mieter liefern, da er an der Störquelle meist näher dran ist als Sie.

Machen Sie ihm klar, dass Sie deshalb auf seine Mithilfe angewiesen sind und bitten Sie ihn, ein Lärmprotokoll anzufertigen und darin alle relevanten Ruhestörungen im Einzelnen aufzulisten.

Dieses Protokoll ist die Grundlage Ihrer Abmahnung und gegebenenfalls auch Ihrer fristlosen Kündigung.

3. Schritt: Mahnen Sie den Störer ab

Hat der lärmgeplagte Mieter ein Protokoll angefertigt, können Sie den Urheber nun abmahnen. Dies müssen Sie sogar, denn eine fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung setzt immer voraus, dass der störende Mieter zuvor erfolglos abgemahnt wurde.

Es gibt keine gesetzliche Frist, die Sie bei Ihrer Abmahnung zu beachten haben. Und dennoch sollten Sie sowohl mit der Abmahnung als auch – bei Fortsetzung der Lärmbelästigungen – mit der fristlosen Kündigung nicht allzu lange warten:

Je mehr Zeit zwischen der Lärmbelästigung und Ihrer Reaktion liegt, für desto weniger gravierend erachten die Gerichte die Störung. Frei nach dem Motto: Wenn man sich mit der Abmahnung so viel Zeit lässt, wird es schon nicht so schlimm gewesen sein.

Wichtig: Für die Berechtigung Ihrer Abmahnung bzw. fristlosen Kündigung ist es ohne Bedeutung, ob der Lärm von Ihrem Mieter selbst verursacht wird. Ihr Mieter kann sich also nicht damit herausreden, dass nicht er, sondern sein Freund, Untermieter, Besucher, Lebenspartner oder Handwerker etc. hierfür verantwortlich sei.

Unter den Gerichten ist umstritten, ob es für die Wirksamkeit einer Abmahnung erforderlich ist, dass in ihr die fristlose Kündigung im Falle weiterer Ruhestörungen angekündigt wird.

Tipp: Kündigung androhen

Um die Wirksamkeit einer eventuell erforderlichen späteren Kündigung nicht zu riskieren, empfehlen wir Ihnen, jeder Abmahnung hinzuzufügen, dass der Mieter bei weiteren Ruhestörungen mit Ihrer fristlosen Kündigung rechnen muss.

Hiermit erhöhen Sie außerdem den Druck auf den Mieter und beugen weiteren Lärmbelästigungen vor. Denn oft wird einem Mieter erst dadurch die Tragweite seines Handelns bewusst.

4. Schritt: Kündigen Sie Ihrem ruhestörenden Mieter fristlos

Gibt es trotz Ihrer Abmahnung weitere Lärmbelästigungen Ihres Mieters, steht nun seine Kündigung an.

Sicher würde man das lieber vermeiden, aber bedenken Sie: Handeln Sie nicht, riskieren Sie, dass der gestörte Mieter die Miete mindert, Sie auf Ausspruch der Kündigung gegenüber dem störenden Mieter verklagt oder gar selbst fristlos kündigt.

31. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.