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Wohnfläche ermitteln: So gehen Sie vor

Mieter messen nach – und zwar ihre Mietflächen.

In den letzten Jahren ist es zu immens vielen Rechtsstreitigkeiten gekommen, in denen es um Flächenabweichungen ging.

Da das Gesetz selbst keine direkten Regeln zu den einzelnen Rechtsfolgen bei Flächenabweichungen enthält, musste der Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl von Rechtsfragen klären.

Wie die Wohnfläche zu ermitteln ist

Bei den meisten Mietverträgen stimmen das angegebene und das vorhandene Flächenmaß nicht überein. Ein korrektes, auf die Kommastelle genaues Flächenmaß ist eine Illusion, gewisse Messtoleranzen sind immer hinzunehmen.

Erheblich werden Flächenabweichungen in der Regel erst dadurch, dass entweder von unterschiedlichen Messmethoden ausgegangen oder eine Messmethode falsch angewandt wird.

Geben Sie in Ihrem Mietvertrag ein Flächenmaß an, sollten Sie wissen, wie und anhand welcher Messmethode dieses ermittelt wurde.

Möglich und anerkannt sind Maßangaben anhand 6 Methoden der Flächenberechnung:

  • von Architektenbauplänen
  • von DIN-Normen
  • der II. Berechnungsverordnung (§§ 42 bis 44)
  • der Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche bei Gewerberaum (MF-G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif e. V.)

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  • regionaler Übung (so zum Beispiel nach DIN 283 in München, vgl. hierzu BGH, Urteil v. 23.05.07, Az. VIII ZR 231/06)
  • der Wohnflächenverordnung

Das Problem entsteht dann dadurch, dass die Fläche zum Beispiel nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt worden ist, dies aber im Mietvertrag nicht angegeben wurde.

Die so ermittelte Fläche bezieht den Nutzwert der Räume anders ein, als es bei Anwendung der Wohnflächenverordnung der Fall ist. Messdifferenzen liegen hier in der Natur der Sache.

Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche – es wird immer anders gemessen

Noch größer ist die Flächendifferenz, wenn Sie – wie in der Praxis häufig – Ihrer Flächenangabe im Mietvertrag Baupläne zugrunde legen. Denn die Grundfläche einer Wohnung übersteigt die Wohnfläche erheblich.

Und genau dann kommt es früher oder später zu ebenfalls erheblichen Problemen mit dem Mieter wegen dieser Differenzen.

Der Grund: Ist im Mietvertrag die Grundlage des Flächenmaßes nicht angegeben, wird diese nach der Wohnflächenverordnung bestimmt (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 244/08).

Tipp: Prüfen Sie genau, auf welche Grundlage sich Ihre Flächenangabe bezieht und benennen Sie diese.

Auf diese Weise schließen Sie Messdifferenzen sicher aus. Denn wenn Sie Baupläne für verbindlich erklären, dann kann Ihnen der Mieter nicht ein anderes Flächenmaß aufgrund anderer Messmethoden entgegenhalten.

Die zweite Ursache erheblicher Flächenabweichungen besteht darin, dass die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung beabsichtigt ist, diese Berechnung aber fehlerhaft ist.

Wohnflächenverordnung: Wohnwert bestimmt Fläche

In der Tat ist es gar nicht so einfach, die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richtig zu berechnen.

Vielen Vermietern bereitet es Schwierigkeiten, dass ein Teil der Räumlichkeiten nicht mit der vollen Grundfläche und ein Teil gar nicht in die Berechnung einfließen.

So werden nach der Wohnflächenverordnung etwa Raumabschnitte unter 1 m Höhe, Garage, Keller, Dachboden, Heizungsräume, Geschäftsräume, Waschküchen sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung nicht berücksichtigt, wenn es um die Berechnung der Wohnfläche geht.

Der Grund besteht darin, dass die Wohnflächenverordnung – ihrem Namen entsprechend – allein darauf abstellt, welchen Wert eine Fläche zum Wohnen hat.

Besonderheiten bei Balkonen und Terrassen: Datum des Mietvertrags entscheidet

Eine weitere häufige Ursache für Flächenabweichungen besteht darin, dass Mieter und Vermieter unterschiedliche Auffassungen vertreten, mit welchem Flächenmaß Balkone und Terrassen angesetzt werden.

Hier hat eine BGH-Entscheidung eine besondere Bedeutung (Urteil v. 22.04.09, Az. VIII ZR 86/08).

Danach gilt Folgendes:

  • Bei Mietverträgen, die bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, dürfen Vermieter bis zu 50% der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen.
  • Bei Mietverträgen, die ab dem 01.01.2004 geschlossen wurden, dürfen Vermieter bis zu 25% der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen.

Ein höheres Flächenmaß darüber hinaus kann nur angesetzt werden, wenn der Balkon bzw. die Terrasse im Einzelfall besonders aufwendig gestaltet und für den Mieter von überdurchschnittlichem Wohnwert ist.

3. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.