Grunderwerbsteuer auch bei Schenkung von Immobilien?

Grundsätzlich fällt beim Kauf einer Immobilie in Deutschland eine Grunderwerbsteuer an. Ist das auch bei einer Schenkung von Immobilien der Fall? (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Grundsätzlich fällt beim Kauf einer Immobilie in Deutschland eine Grunderwerbsteuer an. Die genaue Höhe der Grunderwerbssteuer ergibt sich dabei aus der Bemessungsgrundlage, dem Bodenrichtwert oder dem Verkaufspreis der Immobilie.

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer kann dabei je nach Bundesland variieren. Anders verhält es sich bei Schenkungen zu Lebzeiten. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer besonders gehandhabt, wobei im Falle einer Schenkung oftmals keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Ausnahmen bei der Besteuerung

Die entsprechenden Ausnahmen sind im § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und im § 7 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Schenkungen und Erbvorgänge zwischen Ehegatten und Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (beispielsweise von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an ihre Enkel) sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Allerdings sollten die Betroffenen beachten, dass dafür eventuell Schenkungssteuer anfällt. Aber auch hier hat der Gesetzgeber vorgesorgt und entsprechende Freibeträge eingeräumt, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können.

Nießbrauch kann zu einer Belastung mit Grunderwerbsteuer führen

Komplizierter wird es, wenn Grundstücke und Immobilien unter Geschwistern verschenkt werden und ein sogenannter Nießbrauch vereinbart wurde. Hier müssen sich die Betroffenen nicht nur mit der Schenkungsteuer auseinandersetzen, sondern sich auch noch mit der Grunderwerbsteuer befassen.

Der Grund: Schenkungen von Immobilien unter Auflagen sind grunderwerbsteuerpflichtig, soweit der Wert der Auflage von der Schenkungsteuer abziehbar ist. Unter Auflagen fällt auch der Nießbrauchsvorbehalt.


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Mit Nießbrauch ist ein allgemeines Nutzungsrecht der Immobilie gemeint. Das heißt, der Schenker kann nach der Schenkung die Immobilie entweder weiter selbst bewohnen (lebenslanges Wohnrecht) oder vermieten.

Während bei Übertragungen von Eltern auf die Kinder die Befreiung von der Grunderwerbsteuer greift, fällt bei Schenkungen zwischen Geschwistern oder Neffen und Nichten eine Steuer an.

Grunderwerbsteuer: Das ist die Freigrenze beim ImmobilienkaufDie Freigrenze bei der Grunderwerbsteuer ist gering – schon bei den kleinsten Mehrkosten wird die Steuer fällig. › mehr lesen

Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert des Nießbrauchs

In der Regel sind dies zwischen 3,5% und 4,5% Grunderwerbsteuer. In Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz oder Baden-Württemberg wird sogar 5,0% Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert des Nießbrauches fällig.

Allerdings kann der Nießbrauchswert seit dem 1.1.2009 bei der Schenkungsteuer zum Abzug gebracht werden.

Grunderwerbsteuer und Nießbrauch im Beispiel

Die 68-jährige Frau Müller überträgt ihre selbst genutzte Eigentumswohnung (Wert 150.000 €, monatlicher Mietwert 500 €) ihrer Nichte. Frau Müller lässt sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht auf Lebzeiten (Nießbrauch) festschreiben. Der Nießbrauchswert wird als Gegenleistung vom Wert der Wohnung abgezogen, so dass sich für die Nichte eine Gewerbesteuerzahlung ergibt.

Wichtig: Der Wert des Nießbrauchs hängt von der statistischen Lebenserwartung des Schenkers ab. Je niedriger des Alter des Schenkers zum Zeitpunkt der Übertragung, desto höher ist die Steuerersparnis bei der Schenkungssteuer.

In unserem Fall liegt der Nießbrauchswert bei einem jährlichen Nießbrauch von 6.000 € bei 69.330 €. Von diesen 69.330 € fällt eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% an – das entspricht 2.426,55 €.


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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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