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Grunderwerbsteuer: Wann muss ich wie viel Steuer zahlen?

Grunderwerbsteuer
© Henry Czauderna | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Grunderwerbsteuer zusammengefasst

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine sogenannte Verkehrssteuer, die einmalig zu zahlen ist.
  • Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn Sie den Kauf eines Grundstücks oder/und einer Immobilie vornehmen.
  • Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest und der Satz bewegt sich zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.
  • Die Berechnung der Grunderwerbsteuer funktioniert insbesondere ausgehend vom jeweiligen Kaufpreis beim Kaufen des Grundstücks.
  • In wenigen Ausnahmefällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, beispielsweise beim Verkauf einen nahen Angehörigen.

Wer in Deutschland ein Haus oder ein Grundstück erwirbt, muss in aller Regel die sogenannte Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt insbesondere vom Bundesland ab. In den günstigen Bundesländern können Käufer bis zu drei Prozent und damit zum Teil über 10.000 Euro im Vergleich zu einem teuren Bundesland einsparen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was die Grunderwerbsteuer ist und wann man sie zahlen muss. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, wer die Steuer zu zahlen hat, wie hoch der Grunderwerbsteuersatz ist und wie die Berechnung stattfindet. Sie erfahren außerdem, in welche Ausnahmefällen die Steuer nicht anfällt und wie Sie eventuell zumindest Teile der Gewerbesteuer sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrsteuer. Diese ist vom Käufer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie zu zahlen, die sich jeweils im Inland befindet. Da es sich um eine Verkehrsteuer handelt, steht die Grunderwerbsteuer dem Bundesland zu, in dem sich die entsprechende Immobilie bzw. das Grundstück befinden. Fällig wird die Grunderwerbsteuer beim Kauf folgender Sachwerte:

  • Grundstücke
  • Häuser
  • Eigentumswohnungen

Generell fällt die Steuer in den Bereich der Kaufnebenkosten, die im Zusammenhang mit einer Immobilie entstehen. Die Steuer orientiert sich vorwiegend am Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie. Allerdings unterscheiden sich die Grunderwerbssteuersätze je nach Bundesland und reichen aktuell (2023) von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Was ist der Unterschied von Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer nur einmalig, sofort nach dem Kauf eines Grundstücks und einer Immobilie anfällt, muss die Grundsteuer jedes Jahr auf Eigentum gezahlt werden. Dementsprechend handelt es sich bei der Grundsteuer um eine fortlaufende Steuer.

Wann zahlt man immer Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer müssen auf jeden Fall Käufer zahlen, die ein Grundstück erworben haben. Aufgrund des Grunderwerbsteuergesetzes gehören zu einem Grundstück allerdings nicht nur der Grund und Boden, sondern ebenfalls damit fest verbundene Sachwerte.

Das bedeutet, dass ebenfalls der Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung unter die Grunderwerbsteuer fällt.

Das führt dazu, dass die Grunderwerbsteuer naturgemäß in der Summe höher ausfällt, wenn es sich nicht nur um ein Grundstück handelt, sondern darauf zum Beispiel ein Ein- oder Mehrfamilienhaus steht.

Tipp: An der Stelle können manche Eigentümer bereits an Grunderwerbsteuer sparen, wenn nämlich Grundstück und Immobilie getrennt erworben werden. Das bedeutet allerdings, dass zwei separate Verträge für das Grundstück und die Immobilie geschlossen werden müssen.

Neben dem Erwerb eines Grundstücks oder/und einer Immobilie gibt es noch weitere, rechtliche Vorgänge, die ebenfalls das Zahlen der Grunderwerbsteuer auslösen, nämlich:

  • Grundstücksschenkungen unter Nießbrauchvorbehalt
  • Grundstücksschenkungen bei Gewährung eines dauerhaften Wohnrechts
  • Höchstgebot bei Zwangsversteigerungen
  • Bestellung eines Erbbaurechts
  • Erwerb eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks
  • Weitere Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Entgegen einer landläufigen Meinung ist nicht ausschließlich der im Kaufvertrag genannte Käufer dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zuzahlen.

Vom rechtlichen Standpunkt aus betrachtet sind sowohl der Erwerbende als auch der Veräußernde, also der Verkäufer, als jeweilige Gesamtschuldner zur Zahlung der Steuer verpflichtet.

In der Praxis ist es allerdings fast immer so, dass der im Vertrag genannte Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig an das Finanzamt zahlt.

Normalerweise ist im entsprechenden notariellen Kaufvertrag genannt, dass der Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet ist.

Kommt der Erwerber des Grundstücks jedoch dieser Verpflichtung nicht nach, hat das Finanzamt das Recht, sich alternativ an den Verkäufer der Immobilie bzw. des Grundstücks zu wenden.

Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz?

Wie eingangs bereits erwähnt, hängt der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer davon ab, in welchem Bundesland sich Grundstück und Immobilie befinden. Innerhalb Deutschlands schwankt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

So veranschlagt beispielsweise das Bundesland Sachsen einen anderen Grunderwerbsteuersatz als Thüringen oder Bayern.

Aus dem Grund möchten wir in der folgenden Tabelle aufzeigen, welcher Steuersatz im jeweiligen Bundesland hinsichtlich der Grunderwerbsteuer in 2023 gilt.

BundeslandSteuersatz
Baden-Württemberg5,0 Prozent
Bayern3,5 Prozent
Berlin6,0 Prozent
Brandenburg6,5 Prozent
Bremen5,0 Prozent
Hamburg5,5 Prozent
Hessen6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern6,0 Prozent
Niedersachsen5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz5,0 Prozent
Saarland6,5 Prozent
Sachsen5,5 Prozent
Sachsen-Anhalt5,0 Prozent
Schleswig-Holstein6,5 Prozent
Thüringen6,5 Prozent
Höhe der Grunderwerbsteuer je Bundesland – in Prozent

Wo fällt die Grunderwerbsteuer am geringsten aus?

Das Bundesland, in dem der Steuersatz im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer am geringsten ist, ist Bayern. Bis vor knapp einem Jahr lag der Steuersatz ebenfalls in Sachsen noch bei 3,5 Prozent, wurde jedoch anschließend erhöht.

Somit ist Bayern momentan das einzige Bundesland, welches den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent ansetzt.

Wo fällt die Grunderwerbsteuer am höchsten aus?

Wenn es um den aktuell höchsten Grunderwerbsteuersatz geht, dann gibt es mehrere Bundesländer, die 6,5 Prozent veranschlagen. Das sind in 2023 die Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet?

In erster Linie handelt es sich um den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis eines Grundstücks bzw. der Immobilie, der die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer darstellt. Zu beachten ist allerdings, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern der Gesamtwert sämtlicher Gegenleistungen relevant ist.

Dazu zählen neben dem im Kaufvertrag geregelten Kaufpreis insbesondere:

  • eingetragene Grundschuld (Kreditverbindlichkeiten)
  • Wohnrechte
  • Nießbrauchrechte

Meistens erfolgt die Berechnung der Grunderwerbsteuer jedoch auf Grundlage des Kaufpreises, der anschließend mit dem Steuersatz des zuständigen Bundeslandes multipliziert wird.

Formel zur Berechnung der Grunderwerbsteuer

Folgende Formel wird zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis (Bemessungsgrundlage) * aktueller Steuersatz im Bundesland

2 Beispiele zur Berechnung der Grunderwerbsteuer

Lassen Sie uns an der Stelle zwei Beispiele nennen, wie sich die Grunderwerbsteuer in der Praxis berechnet.

Beispiel 1 – Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern

Kaufpreis von Grundstück und Immobilie400.000 Euro
BundeslandBayern
Steuersatz 3,5 %
Grunderwerbsteuer14.000 Euro

Beispiel 2 – Berechnung der Grunderwerbsteuer in NRW

Kaufpreis von Grundstück und Immobilie500.000 Euro
BundeslandNRW
Steuersatz 6,5 %
Grunderwerbsteuer32.500 Euro

Sie erkennen an den Beispielen, dass Sie tatsächlich einiges an Kosten einsparen können, wenn Sie sich für ein günstiges Bundesland wie Bayern entscheiden.

Allerdings haben die meisten Immobilien- und Grundstückskäufer nicht die Wahl, in welchem Bundesland sie kaufen oder bauen möchten.

Muss Grunderwerbsteuer auf die Erschließungskosten gezahlt werden?

Bei den Erschließungskosten hängt die Behandlung bei der Grunderwerbsteuer davon ab, welchen Zustand das Grundstück in dem für die Besteuerung maßgeblichen Zeitpunkt hat.

Daher können öffentlich-rechtliche Abgaben entweder zur Gegenleistung gehören oder steuerfrei sein.

Dabei handelt es sich insbesondere um Aufwendungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen, Erschließungsbeiträge, Kanalbaubeiträge oder Straßenbaubeiträge.

Entscheidend ist der Erschließungszustand, auf den sich die Vertragsparteien geeinigt haben. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kommt es darauf an, welches Ergebnis von den Parteien gewollt ist.

Keine Grunderwerbsteuer für die Erschließungskosten fällt in diesen Fällen an:

  • Die Bewertung erfolgt mit dem Nennwert.
  • Die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen entstehen erst nach dem Zeitpunkt des grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgangs
  • Der Erwerber hat sich gegenüber dem Veräußerer vertraglich zur Übernahme noch nicht entstandener Beitragsleistungen verpflichtet

Ausnahmen von Fälligkeit: Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, auch wenn Grundstück und/oder Immobilie den Eigentümer wechseln.

Es fällt insbesondere unter der Voraussetzung keine Grunderwerbsteuer an, dass es sich entweder um einen Verkauf, ein Vererben oder um eine Schenkung unter nahen Familienmitgliedern bzw. Angehörigen handelt.

Das gilt vor allem für Verwandte 1. Grades und Ehepartner, sodass die Ausnahmen für folgende Personen gelten:

  • Eheleute
  • Eltern
  • Kinder
  • Großeltern
  • Enkel

Ebenfalls fällt keine Grunderwerbsteuer an, sollte der Kaufpreis für das Grundstück und /oder die Immobilie weniger als 2.500 Euro betragen. Das wird allerdings in der Praxis nur sehr selten vorkommen. Denkbar ist in dem Fall ein eher symbolischer Kaufpreis, der zum Beispiel beim Erwerb unter Verwandten zweiten Grades stattfinden könnte.

Darüber hinaus können bestimmte Unternehmen, nämlich Personen- und Kapitalgesellschaften, unter Umständen das Zahlen der Grunderwerbsteuer vermeiden. Das funktioniert mittels sogenannter Share Deals.

Diese beinhalten, dass kein Direktkauf einer Immobilie stattfindet. Stattdessen erwerben die Gesellschaften Anteile an einem anderen Unternehmen, welches wiederum Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie ist.

Es ist jedoch bei den Share Deals zu beachten, dass die entsprechende Gesellschaft maximal 89,9 Prozent des entsprechenden Unternehmens erwerben darf. Zudem muss der erworbene Unternehmensanteil für einen Zeitraum von zehn oder mehr Jahre gehalten werden. Diese Share Deals gibt es ausschließlich für Unternehmen, nicht jedoch für Privatpersonen.

Kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden?

Eigentlich hatte die Ampel-Koalition angedacht, den Bundesländern die Gelegenheit zu geben, per Gesetz Freibeträge zur Grunderwerbsteuer zu offerieren. Bisher ist dies allerdings noch nicht in die Tat umgesetzt worden.

Trotzdem haben die Bewohner weniger Bundesländer die Möglichkeit, dass die Grunderwerbsteuer reduziert wird. Das gilt momentan zum einen für Hamburg und zum anderen für Nordrhein-Westfalen.

In NRW ist es so, dass erstmalige Erwerber einer Immobilie, die zur Selbstnutzung in Anspruch genommen wird, seit Beginn 2022 einen Teil der Grunderwerbsteuer zurückerhalten. Möglich ist diese Reduzierung der Grunderwerbsteuer allerdings ausschließlich für:

  • Junge Familien
  • Paare
  • Einzelpersonen

Weiteres Kriterium ist zudem, dass Sie entweder in 2022 oder in 2023 ein Haus gekauft haben bzw. bis zum Jahresende 2023 noch kaufen werden.

Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Einsparpotenzial gibt es bei der Grunderwerbsteuer – neben den genannten Ausnahmen und Besonderheiten – vor allem dadurch, dass der Kaufpreis geringer ausfällt.

Dafür wiederum gibt es mehrere Möglichkeiten, die in der Praxis unter Umständen genutzt werden können, insbesondere:

  • Ausschließlich die Sachwerte in den Kaufvertrag aufnehmen, die untrennbar mit dem Objekt verbunden sind.
  • Bewegliche Sachen außerhalb des notariellen Kaufvertrages berechnen. Dazu gehören beispielsweise eine Sauna, eine Küche oder Gartenhäuser.
  • Beim Erwerb einer ETW die Instandhaltungsrücklagen gesondert ausweisen.
  • Getrennte Kaufverträge beim Hausbau abschließen. Zum einen für den Erwerb des Grundstücks und zum anderen für den Hauskauf. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das Grundstück an.

Tipp: Sie sollte zum Sparen bei der Grunderwerbsteuer nicht zu viele Sachwerte aus dem Kaufpreis heraus rechnen. Es sollten nicht mehr als insgesamt 15 Prozent sein, denn sonst kann es zu Nachfragen seitens des Finanzamtes kommen.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Im Rahmen des Kaufvertrages, der vom Notar geprüft wird, wird unter anderem festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

Nachdem die Prüfung des Vertrages stattgefunden hat, sendet der Notar den von beiden Parteien unterschrieben Kaufvertrag an das Finanzamt.

Dies wiederum erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid und sendete diesen an den Zahlungspflichtigen.

Normalerweise muss die Zahlung der Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats nach Erstellen des Bescheides erfolgen.

Ist das passiert, nimmt das Finanzamt das Ausstellen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, sodass anschließend die Umschreibung des Eigentums vorgenommen werden kann.