Ist doppelte Grunderwerbsteuer vermeidbar?
In Ihrer Beratungspraxis sind Sie bestimmt schon einmal darauf angesprochen worden, wie ein Erwerber die Grunderwerbsteuer solange aufschieben kann, bis der endgültige Käufer eines Grundstücks feststeht.
Der BFH muss sich immer wieder mit Einzelfällen dazu befassen. Jetzt wurde eine aktuelle Entscheidung zu dieser Thematik bekannt.
Grunderwerbsteuer steigt und steigt
Die Sicherung eines Grundstücks für einen Erwerber wird immer teurer. Nicht nur die Erhöhung der Notarkosten fällt in diesem Zusammenhang auf.
Auch die ständige Erhöhung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer ist eine wirklich lästige Erschwernis für Erwerber.
Sicherung des Grundstücks
Für manchen Käufer ist die Sicherung eines Grundstücks für einen gewissen Zeitraum von Interesse.
Sei es, dass zunächst die Finanzierung eines Bauvorhabens zu klären ist, sei, dass die Baugenehmigung eingeholt und das Maß der endgültigen Bebaubarkeit festgestellt werden soll.
Auch für Bauträger und Projektentwickler ist die Sicherung des Erwerbs eines Grundstücks ein wichtiges Instrument.
Was, wenn der erste Kaufvertrag rückgängig gemacht wird?
Die typische Konstellation der Sicherung eines Grundstücks unter Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist die Beurkundung eines Kaufangebots durch den Verkäufer an den Kaufinteressenten mit der Festlegung, dieses Angebot in einer bestimmten Frist anzunehmen.
Achtung: Grunderwerbsteuerpflicht bei Käuferbenennung
Wird dem Erwerber in diesem Vertrag die Möglichkeit zur Benennung eines Käufers eingeräumt, dass sieht der BFH darin die Umgehung eines an sich steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs mit der Folge der Auslösung der Grunderwerbsteuerpflicht.
Deshalb darf in dem Kaufangbot keine Auswahlmöglichkeit für den späteren Erwerber bestehen.
Aufschiebende Bedingung
Die Alternative besteht darin, einen Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zu beurkunden. Bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung ist der Vertrag weiterhin schwebend unwirksam. Die Grunderwerbsteuer wird solange nicht fällig.
Kaufangebot rückgängig machen
Wird das Kaufangebot, in dem einem festen Erwerbsinteressenten die Möglichkeit des Ankaufs des Grundstücks eingeräumt wird, aufgehoben, dann fällt keine Grunderwerbsteuer für diesen Vorgang an.
Rückgängigmachung und Weiterverkauf
§ 16 Grunderwerbsteuergesetz besagt, dass die Steuerfestsetzung der Grunderwerbsteuer aufgehoben wird, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist.
Was passiert beim Weiterverkauf?
Der BFH:
„Wird im Zusammenhang mit der Aufhebung eines Kaufvertrags über ein Grundstück dieses weiterveräußert, ist für die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entscheidend, ob für den früheren Erwerber trotz der Vertragsaufhebung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem „rückgängig gemachten“ Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben und der Verkäufer demzufolge nicht aus seinen Bindungen entlassen war.“
Wer sich also den Zugriff auf das Grundstück weiter sichert, wird grunderwerbsteuerpflichtig.
Das gilt insbesondere dann, wenn der Eigentümer des Grundstücks dieses auf jeden Fall verkaufen will und daher von dem Käufer die Benennung eines Ersatzkäufers verlangt.
Deshalb kommt es nach Ansicht des BFH in dieser Konstellation entscheidend darauf an, ob der erste Käufer zunächst ernsthaft mit dem Wunsch nach einer Vertragsaufhebung ohne Stellung eines Ersatzkäufers an die Verkäuferin herangetreten ist und erst auf Verlangen der Verkäuferin einen Ersatzkäufer gesucht hat oder ob sie von sich aus die Zweiterwerberin als Ersatzkäuferin angeboten hat.
Sie sehen, dass es hier sehr entscheidend auf die Details ankommt, wenn es um die Frage der Auslösung einer doppelten Grunderwerbsteuerpflicht geht.
