Immobiliengutachten: Kosten, Formen, Vorteile | alle Infos hier!

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird es gebraucht: Ein Immobiliengutachten. Es gibt Aufschluss über den Wert einer Immobilie und wird von fachmännischen Sachverständigen erstellt.

Was ist ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten ist eine professionelle Bewertung einer Immobilie und/oder eines Grundstücks durch einen Sachverständigen. Anhand eines Immobiliengutachtens soll der genaue Wert einer Immobilie bestimmt werden.

Dafür werden Faktoren wie die Größe der Immobilie und des Grundstücks, die Lage, der Zustand der Immobilie sowie die Ausstattung betrachtet. Auch die aktuellen Marktbedingungen wie die gängige Preisentwicklung finden beim Erstellen eines Gutachtens durch einen Immobiliengutachter Berücksichtigung.

Wann brauchen Sie ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten brauchen Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Mithilfe eines solchen Gutachtens lässt sich der faire Preis für ein Objekt bestimmen. Auch für einen Finanzierungsplan kann es vorkommen, dass die kreditgebende Bank nach einem Immobiliengutachten fragt.

Weitere Situationen, in denen ein Immobiliengutachten gebraucht wird, sind:

• Erbangelegenheiten,
• steuerliche Zwecke oder
• wenn ein Objekt versichert werden soll.

Bei all diesen Angelegenheiten ist es relevant zu wissen, welchen Wert eine Immobilie hat.

Was sind die Vorteile eines Immobiliengutachtens?

Ein Immobiliengutachten bietet zahlreiche Vorteile:

• Fundierte und objektive Wertermittlung, die Entscheidungen rund um die Immobilie erleichtern.
• Ermittlung eines fairen Preises, der sowohl im Falle eines Kaufs als auch eines Verkaufs eine gute Verhandlungsgrundlage bietet.
• Festlegung passender Prämien für Versicherungszwecke.
• Absicherung für Kreditgeber, für die die Immobilie als Sicherheit dient.
• Rechtliche Sicherheit, insbesondere wenn es um Erbstreitigkeiten geht.

Immobiliengutachten sorgen für Transparenz, Fairness und Sicherheit, von der in der Regel mehrere Parteien profitieren.

Wer bietet Immobiliengutachten an?

Immobiliengutachten werden von Gutachtern und Sachverständigen erstellt, die zum Beispiel für Immobilienbewertungsgesellschaften arbeiten. Diese sind auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und beschäftigen in der Regel zahlreiche Gutachter.

Auch Banken bieten häufig Immobiliengutachten an, diese werden dann entweder von internen oder von externen Experten erstellt. Unabhängige Immobiliengutachter arbeiten selbstständig und können auch direkt engagiert werden, ohne den Weg über eine Bank oder eine Immobilienbewertungsgesellschaft zu gehen.

Welche Formen von Immobiliengutachten werden unterschieden?

Grundsätzlich lässt sich bei Immobiliengutachten zwischen zwei Formen unterscheiden:

• dem Vollgutachten und
• dem Kurzgutachten.

Für beide Arten von Gutachten können verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen, anhand derer der Wert einer Immobilie berechnet werden kann.

Was umfasst ein Kurzgutachten bei Immobilien?

Kurzgutachten sind – wie der Name sagt – deutlich kürzer als Vollgutachten und haben selten mehr als 30 Seiten. Bei einem Kurzgutachten werden einige Unterlagen, die sich auf die Wertbestimmung auswirken können, nicht für die Wertermittlung berücksichtigt wie zum Beispiel die Berechnung der Wohnfläche oder der Grundbuchauszug.

Außerdem wird auf umfangreiche Erläuterungen bei der Bestimmung des Wertes verzichtet und nur die wichtigsten Eckdaten aufgelistet.

Was zeichnet ein Vollgutachten aus?

Sie sind deutlich ausführlicher als Kurzgutachten und enthalten detaillierte Angaben rund um alle Aspekte eines Objekts. Dazu zählen topografische Angaben, Besonderheiten wie Denkmalschutz, Grundbuchauszüge sowie eine genaue Analyse der Lage.

Vollgutachten umfassen in der Regel 30 bis 60 Seiten und müssen sowohl nachvollziehbar als auch überprüfbar sein.

Ein Vollgutachten sollten Sie von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellen lassen – dann hat es auch vor Gericht Bestand.

Was bewertet der Gutachter bei einem Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachter bewertet bei einem Objekt verschiedene Aspekte wie zum Beispiel die Lage, den Objektzustand sowie den Vergleichswert. Konkret heißt das:

• Der bauliche Zustand des Objektes wird auf Herz und Nieren geprüft: Wie alt ist die Immobilie? Wie ist der Zustand des Fundaments und des Daches sowie weiteren bautechnischen Elementen wie Fenster, Installationen, Fassaden und mehr? Welche Mängel gibt es?
• Der Bodenwert ist ebenfalls relevant: Anhand von Bodenrichtwertkarten lässt sich der Grundstückwert ermitteln, der ebenfalls in die Objektbewertung einfließt.
• Auch die Lage ist relevant: Welchen Standort hat das Objekt? Wie ist die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Nähe zu Schulen, Geschäften und öffentlichen Einrichtungen? Wie ist die Verkehrsanbindung?
• Die Nutzungsmöglichkeiten werden ebenfalls berücksichtigt: Gibt es potenzielle Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten? Wie kann die Immobilie genutzt werden? Wie wird sie aktuell genutzt? Wie wirtschaftlich ist sie?
• Der Vergleichswert ist ein weiterer wichtiger Faktor: Der Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien sowie Mietpreise in der Umgebung werden für die Wertermittlung berücksichtigt.
• Handelt es sich um eine vermietete Immobilie wird der Ertrag aus den Mieteinahmen ebenfalls berücksichtigt.

Es zeigt sich: Bei einem Immobiliengutachten werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt. Nur die Lage oder nur der Zustand einer Immobilie sind niemals aussagekräftig genug, um ihren Verkehrswert zu bestimmen.

Kosten: Wie teuer ist ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten variieren je nach durchführender Instanz und betragen je nach Ausführlichkeit zwischen 500 Euro und 5.000 Euro. Sie müssen für ein Kurzgutachten mit Preisen ab 500 Euro rechnen sowie mit Preisen ab 2.500 Euro für ein Vollgutachten.

Neben Festpreisen ist es auch möglich, dass Vollgutachten einen prozentualen Betrag des Immobilienwerts kosten. Bei 1 Prozent auf eine Immobilie von 500.000 Euro betrüge der Preis für ein Gutachten also 5.000 Euro. Häufig können die Preise mit den Gutachtern besprochen werden und variieren je nach genauer Anforderung.

Tipp: Fragen Sie mehrere Angebote an und vergleichen Sie die Preise, bevor Sie sich für einen Gutachter entscheiden. Die Preise variieren zum Teil deutlich und werden nicht auf Basis von festgelegten Sätzen gemacht, sondern sind Verhandlungssache zwischen dem Immobiliengutachter und der Person, die das Gutachten benötigt.

Welche Dokumente müssen Sie dem Gutachter vorlegen?

Für ein Gutachten benötigen Immobiliengutachter zahlreiche Unterlagen wie Liegenschaftskarten, Bauakten, den Grundbuchauszug, den Energieausweis und mehr. Hier eine genaue Übersicht:

Kurzgutachten oder Vollgutachten: Wann empfiehlt sich welches Wertgutachten?

Je nach Situation brauchen Sie verschiedene Arten von Gutachten:

Immer wenn ein Gericht involviert ist, muss ein Vollgutachten durch einen vereidigten Immobiliengutachter erstellt werden.

Für private Zwecke wie den Kauf oder Verkauf von Immobilien oder die Wertfeststellung im Rahmen einer außergerichtlichen Scheidung ist ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend. Dieses muss auch nicht von einem gerichtlich zertifizierten Gutachter angefertigt werden, da es nicht vor Gericht anerkannt werden muss.

Zum Teil kann sogar eine Wertermittlung anhand eines Online-Rechners ausreichend sein, wenn Sie nur einen groben Richtwert für ein Haus benötigen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Immobiliengutachtens?

Für ein Vollgutachten müssen Sie mit einer Zeitspanne von zwei bis vier Wochen rechnen – Kurzgutachten für Immobilien sind in kürzerer Zeit zu bekommen, einige Anbieter versprechen sogar Wertgutachten innerhalb weniger Tage.

Mit einem Online-Rechner ist es sogar möglich, innerhalb von wenigen Minuten eine Preiseinschätzung einer Immobilie zu erhalten. Diese ist allerdings nie so genau wie ein professionell erstelltes, mehrseitiges Wertgutachten, das auf die individuellen Besonderheiten der Immobilie Bezug nimmt.

FAQ zum Immobiliengutachten

Noch Fragen? Im nachfolgenden FAQ finden Sie weitere relevante Fragen und deren Antworten rund um das Immobiliengutachten.