Das Immobilien Exposé: Inhalt, Gestaltung, Expertentipps

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In einem Immobilien Exposé werden die wichtigsten Informationen für den potentiellen Käufer einer Immobilie aufbereitet. Ein guter erster Eindruck gelingt […] (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)


Das Immobilien Exposé im Überblick

In einem Immobilien Exposé wird eine zum Kauf angebotene Immobilie mit allen ihren Daten und Fakten beschrieben. Es dient vor allem dem Marketing und Verkauf.

Es enthält eine Beschreibung der angebotenen Immobilie, einen Grundrissplan, Fotos und Abbildungen und Informationen zu Kaufpreis und Miete.

Seit 2014 ist der Energieausweis für jede Immobilie verpflichtend. Die dazugehörigen Daten müssen ebenso im Exposé verzeichnet sein.


In einem Immobilien Exposé werden die wichtigsten Informationen für den potentiellen Käufer einer Immobilie aufbereitet. Ein guter erster Eindruck gelingt durch eine treffende Beschreibung und wichtige Zusatzinformationen über das Objekt. Das Exposé sollte nicht zu kurz, aber auch nicht zu umfangreich sein, um Interesse und Aufmerksamkeit zu wecken. Ein gut strukturiertes Exposé bildet somit eine wichtige Grundlage für den erfolgreichen Verkauf oder das Vermieten einer Immobilie.

Was ist ein Immobilien Exposé?

Bei einem Immobilien Exposé handelt es sich um die detaillierte Beschreibung einer Immobilie, die zum Kauf angeboten wird. Darin sind etwa Angaben zu Fläche, Kaufpreis/Miete oder Ausstattung enthalten. Es wird entweder vom Verkäufer beziehungsweise vom Vermieter, Makler, Architekten oder Kreditinstitut zusammengestellt. Das Exposé dient während des Verkaufsprozesses als erste Information über das angebotene Objekt und soll das Interesse der potentiellen Käufer bzw. Mieter steigern.

Makler bietet Immobilie an.
Verkäufer, Vermieter, Makler oder Architekten einer Immobilie stellen ein Exposé zusammen, das das Objekt beschreibt und Aufmerksamkeit erregt. © Freepik

Wofür erstellt man ein Immobilien Exposé?

Ein solches Exposé wird nicht nur erstellt, um möglichen Käufern oder Mietern ausführliche Informationen über eine Immobilie zu geben. Es wird von einem Kreditinstitutherangezogen, um ein Objekt einzuschätzen, für das eine Finanzierung angefragt wurde (z. B. bei einem Hausverkauf). Auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird ein solches Papier zusammengestellt. Wenn das Immobilien Exposé mit dem notwendigen Know-How verfasst wurde, dient es als Werbemittel und generiert die Aufmerksamkeit der Interessenten. Wer eine Immobilie erfolgreich vermarkten bzw. verkaufen möchte, kommt daher um die Erstellung eines entsprechenden Exposé nicht umhin.

Welche Informationen sollte das Immobilien Exposé enthalten?

Je nachdem, in welchem Umfang ein Immobilien Exposé gestaltet ist, enthält es mehr oder weniger umfangreiche Informationen zum angebotenen Objekt. Ein professionelles Exposé sollte zumindest die folgenden Informationen beinhalten.

Der erste Eindruck ist immer visueller Natur. Darum sollten vor allem die Fotos und Abbildungen der Immobilie treffend und vielsagend sein, sodass sich der Kunde ein gutes Bild über das Angebot machen kann. Eine informative Bildbeschreibung liefert ergänzende Informationen. Die Überschrift sollte, ähnlich wie bei einem Werbetext, die Aufmerksamkeit und das Interesse auf sich ziehen – also Lust machen, weiter zu lesen.

Perfektes Foto für Immobilien Expose
Das perfekte Foto für ein Immobilien Exposé erfordert Know-How. © kirkandmimi - Pixabay

Der nächste Blick des Suchenden fällt auf die Hard Facts, die Daten zu der Immobilie. Dabei sollte angegeben sein, um welchen Objekttyp es sich handelt, beispielsweise ob Maisonette-Wohnung oder großzügiges Loft, inklusive der Wohnfläche in Quadratmeter. Auch die Anzahl der Zimmer sowie das Baujahr ermöglichen eine erste Einschätzung. Eventuell kann im Rahmen dieser Informationen der Kaufpreis beziehungsweise die Miete angegeben werden.

Schließlich folgt eine detailliertere Beschreibung der Immobilie, angefangen mit Informationen über den Zustand – ob Neu- oder Altbau und gegebenenfalls vergangene Renovierungs-/Sanierungsmaßnahmen. Es folgen Angaben zur Ausstattung der Wohnung beziehungsweise des Hauses.

z. B. Gibt es einen Balkon oder andere nennenswerte Extras wie einen Kamin oder eine Designer-Küche? Wie ist die genaue Aufteilung der Zimmer?

Das Interesse an energietechnischen Informationen ist heutzutage nicht nur von Seiten der Käufer gestiegen. Es ist sogar verpflichtend, den Energieeffizienzausweis einer Immobilie vorzulegen.

Wenn nicht ohnehin die genaue Adresse des Objekts angegeben wurde, sollte zumindest der Stadtteil, die naheliegende Umgebung und Infrastruktur im Immobilien Exposé enthalten sein. Dies fördert den zielgerichteten Verkauf eines Objekts zusätzlich.

z. B. Wie ist die Lage der Wohnung? In welcher Entfernung liegt die nächste Öffi-Station, eine Einkaufsmöglichkeit oder Arzt, Schule und Kindergarten?

Schließlich hat der Grundrissplan der Immobilie große Aussagekraft. Dieser sollte gut lesbar und weder verschwommen, noch verpixelt abgebildet sein. Spätestens am Ende, beziehungsweise im unteren Teil des Exposés müssen der Kauf-/Mietpreis inklusive allfälliger Zusatzkosten angegeben sein, wie auch ab welchem Datum das Angebot zum Einzug verfügbar ist.

Exposé-Muster: Der Aufbau eines Immobilien Exposés

Muster für ein Immobilien Expose

Gibt es Pflichtangaben in einem Immobilien Exposé?

Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) für ein Exposé

Seit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2014 gibt es genauere Vorgaben über die Inhalte von Immobilien Exposés, die in sogenannten kommerziellen Medien wie Online-Immobilien-Portalen und Zeitungen veröffentlicht werden. Die Vorgaben gelten nicht für private Kleinanzeigen oder Aushänge.

Wenn für die angebotene Immobilie zum Zeitpunkt der Ausschreibung ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, dann müssen im Exposé folgende Angaben enthalten sein:

  • Art des Energieausweises – Energiebedarfs-/Energieverbrauchsausweis
  • Energieträger der Heizung – Gas/Öl/…
  • Wer des Endenergieverbrauchs bzw. -Bedarfs des Gebäudes
  • Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)
  • Baujahr (bei Wohngebäuden)

Dabei ist in jedem Fall der Verkäufer/Vermieter/… für die Vorlage des Ausweises verantwortlich, auch wenn das Angebot über eine dritte Person wie einen Makler erfolgt. Hält man die Vorgaben der Energieeinsparverordnung nicht ein, macht man sich strafbar und hat mit einem Bußgeld zu rechnen.

Immobilien Expose Energieausweis
Nicht nur Elektrogeräte wie Kühlschränke oder Waschmaschinen benötigen einen Nachweis über ihren Energieverbrauch, sondern auch Immobilien! © OpenClipart-Vectors – Pixabay

Die MaBV als Anhaltspunkt für das Immobilien Exposé

In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) finden sich in § 10, Absatz 3 folgende Angaben:

(3) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen von Gewerbetreibenden im Sinne des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 der Gewerbeordnung müssen ferner folgende Angaben ersichtlich sein, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,

1. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers;

Die Informationen aus diesem Auszug können für die Inhalte eines Immobilien Exposés herangezogen werden:

  • Lage
  • Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks
  • Art, Alter und Zustand des Gebäudes
  • Ausstattung
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Zahl der Zimmer
  • Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen
  • Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers

Angaben in der DIN EN 17533 für Immobilienmakler

In der DIN EN 17533 sind jene Punkte vorgegeben, die ein Immobilienmakler den Interessenten zur Verfügung stellen sollte. Es wird unterschieden zwischen Angaben, die der Kaufinteressent und solchen die der Käufer als Auftraggeber des Maklers erhalten muss.

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Dazu gehören:

  • Die Beschreibung des Grundstücks (u.a. Lage, Größe und Zugang)
  • Preis, inkl. Nebenkosten
  • Nachweis des Eigentums mit entsprechenden Unterlagen
  • Vorhandene Pläne u. ä.
  • Beschreibung über die Bebauung
  • Baujahr, falls bekannt

Worauf sollte man beim Erstellen eines Exposés achten?

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erfolgreich verkaufen möchte, muss darauf achten, ein Objekt im Exposé möglichst perfekt und umfassend darzustellen. Es sollte keinesfalls unstrukturiert oder unprofessionell wirken, denn schließlich handelt es sich um die Visitenkarte Ihrer Immobilie.

Grundsätzlich gibt es in der Branche keine definierten Vorgaben für das Format und den Umfang, in dem ein Immobilien Exposé präsentiert werden sollte. Lange waren sie als Prospekt oder in einem Katalog erhalten. Heute werden sie per E-Mail versandt oder sind im Internet auf Plattformen oder den Websiten der Makler oder Verkäufer abrufbar.

Der erste (visuelle) Eindruck des Exposés

Um den Verkaufserfolg zu steigern, muss das Exposé so aussagekräftig wie möglich gestaltet sein und einen professionellen Eindruck des Verkäufers vermitteln. Darum sollte bei der grafischen sowie der inhaltlichen Gestaltung keine Abstriche machen und qualitativ hochwertige Fotos einfügen. Als Layout empfiehlt sich ein A4 Format. Das Dokument darf nicht nur in gedruckter Form, sondern auch digital verfügbar sein.

Die Leserlichkeit und Übersichtlichkeit werden durch stichwortartige Aufzählungen und die Beschränkung auf das wesentliche erreicht. Besonders bei Immobilien Exposés, die online verfügbar sind, lohnt es sich, diese auf bestimmte Keywords zu optimieren. Es sollten wenig der klassischen Floskeln, wie „in ruhiger Lage“, „Neuwertig“,… enthalten sein, denn Abwechslung und Besonderheiten erregen die Aufmerksamkeit der Suchenden. Dabei ist etwa eine detaillierte Beschreibung inklusive konkreter Angaben zum angebotenen Objekt gefragt.

Professionelle Fotos im Immobilien Exposé

Kein Verkauf ohne entsprechende Bilder und Fotos: Denn auch aussagekräftige Fotos und informative Abbildungen gehören in ein perfektes Immobilien Exposé! Es lohnt sich daher, Zeit für das Fotografieren aufzuwenden oder einen professionellen Fotografen zu beauftragen.

Die Fotos sollten keinesfalls verschwommen, zu dunkel oder überbelichtet sein. Sonst ist es für den Interessenten unmöglich, sich ein gutes Bild des angebotenen Objekts zu machen. Darum sollte auf die richtige Belichtung und eventuell kleine dekorative Elemente Wert gelegt werden. Übrigens darf auch in den Bildbeschreibungen auf Adjektive wie „wunderschön“ oder „freundlich“ verzichtet werden, wenn die Fotos für sich sprechen.

Die Abbildungen der Immobilie von innen und außen sollten einen Überblick geben, aber eher keine Details abbilden. Das gibt dem Interessenten die Möglichkeit, schnell einzuschätzen, ob das Objekt den persönlichen Vorstellungen entspricht. Der Grundrissplan sollte nicht abfotografiert, sondern eingescannt oder als Datei vorliegen!

Die informative Beschreibung im Exposé

Wie in Werbetexten ist es beim Verfassen eines Immobilien Exposés vorteilhaft, sich seiner Zielgruppe bewusst zu sein. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wer für einen Kauf oder eine Miete in Frage kommt. Anhand dessen fällt es leichter, die Beschreibung adäquat zu verfassen, denn Studierende haben andere Bedürfnisse und Erwartungen als Senioren. Sind die angegebenen Informationen und Beschreibungen auf die potentiellen Käufer abgestimmt, so fühlen sich genau diese Personen angesprochen.

Die Beschreibung im Immobilien Exposé erfolgt detailliert, aber sachlich – egal, ob im Rahmen eines Hausverkaufs oder wenn eine Wohnung vermietet werden soll.

Einfache Möglichkeit der Kontaktaufnahme bei Interesse

Im besten Fall ist das Immobilien Exposé so gut gestaltet, dass ein Interessent Kontakt aufnehmen möchte, um eine Besichtigung zu vereinbaren. Die Kontaktdaten zum Verkäufer/Vermieter/Makler/… sollten darum leicht auffindbar vermerkt sein und zumindest sowohl E-Mail-Adresse als auch Telefonnummer umfassen.

Wenn ein potentieller Käufer per E-Mail Kontakt aufgenommen hat, sollte die Antwort nicht lange auf sich warten lassen!

Checkliste Immobilien Expose

Exposé für Haus oder Wohnung: Gibt es Unterschiede?

Grundsätzlich gibt es inhaltlich und gestaltungstechnisch keine Unterschiede zwischen einem Immobilien Exposé für eine Wohnung oder ein Haus. Die oben genannten Angaben treffen für die Vermarktung bzw. den Verkauf beider Immobilientypen zu.

Natürlich können bei der Vorstellung eines Hauses Punkte wie Informationen über einen etwaigen Garten, die Beschaffenheit des Gebäudes sowie Fotos von außen hinzukommen. Außerdem ist die Zielgruppe für das Angebot einer Wohnung eine andere. Auch dessen sollte man sich bei der Zusammenstellung des Exposés bewusst sein.

3 zusätzliche Tipps für Ihr perfektes Immobilien Exposé

Besonders, wenn man neu in die Branche einsteigt und/oder noch nie ein Exposé gestaltet hat, fühlt man sich noch unsicher, wie man eine Immobilie in bestem Licht erscheinen lassen kann. Denn leicht kann es passieren, dass manches übersehen wird und im schlechtesten Fall den Erfolg verringert. Jedoch gelangt man mit jedem erstellten Exposé einen Schritt näher an die Perfektion und weiß das Objekt immer besser darzustellen!

Immobilien Expose Experten Tipps

Weitere Tipps für die Erstellung eines perfekten Verkaufsprospektes:

1. Alleinstellungsmerkmale:

Rücken Sie wichtige USPs in den Vordergrund und heben Sie hervor, was Ihre Immobilien von anderen Angeboten am Markt unterscheidet.

2. Exposé für verschiedene Marketing-Kanäle:

Es spielt keine Rolle, ob beim Verkaufen oder Vermieten, bereits bei der Erstellung eines Exposés sollte man daran denken, diese sowohl für Online-Inserate als auch Printformate bereitzustellen. Online Anzeigen lassen sich einfach bekannt machen, ausgedruckte Prospekte eignen sich hingegen perfekt, um sie den Interessenten nach der Besichtigung mitzugeben. Im PDF-Format kann das Exposé zudem ganz einfach per Mail versandt werden.

3. Werbeaussagen:

Ein aussagekräftiger Anzeigentitel erhält mehr Aufmerksamkeit. So wird auch Ihre angebotene Immobilie deutlich öfter im Fokus stehen. Kreiren Sie eine originelle, lustige oder provokative Überschrift. Das fördert den Verkauf eines Objektes deutlich.

4. Positive Wortwahl:

Wandeln Sie vermeintliche Schwächen des Objekts in Stärken um. Eine Lage direkt an einer Autobahn könnte man auch als “gute Verkehrsanbindung” bezeichnen. Mit den richtigen Worten machen Sie Ihr Verkaufsobjekt für eine größere Zahl an potenziellen Kunden interessant.

5. Videos:

Besonders bei hochwertigen Luxusimmobilien empfiehlt sich ein Vermarktungsvideo, welches dem Interessenten einen virtuellen Rundgang ermöglicht und so die Vorzüge der Immobilie veranschaulicht.


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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.