Immobilienkauf: So wählen Sie den richtigen Standort

Immobilien Kauf Rechner – taa22 ado

Lage, Lage, Lage! Das sind die Stichworte, die beim Immobilienkauf den Unterschied zwischen Gewinn und Verlust machen. Doch welche Faktoren müssen Sie beachten? (Foto: taa22 / Adobe Stock)

Der Kauf einer Immobilie als Investment oder für die Altersvorsorge wird in Deutschland immer beliebter. Doch dabei müssen natürlich auch die Zahlen stimmen.

Eine Immobilie macht daher nur Sinn, wenn am Ende ein Gewinn oder zumindest kein Verlust in den Büchern verzeichnet werden kann. Bei der Suche nach der passenden Investition macht der Standort einen enormen Unterschied.

Sehen Sie Ihre neue Immobilie vor allem als langfristiges Investment oder möchten ein möglichst geringes Risiko eingehen, sollten Sie auch einen Blick auf Immobilien mit schwächerer Anfangsrendite werfen.

Immobilien: Standorte lassen sich in Kategorien aufteilen

Dies ist beispielsweise in den so genannten A-Standorten wie München oder Frankfurt am Main der Fall. Hier haben die Immobilien einen teilweise extrem hohen Kaufpreis und werfen daher anfänglich nur wenig Rendite ab. Dafür werden die Städte auch weiter boomen, die Immobilie steigt so weiter im Wert und sorgt so über Jahre für immer größer werdende Gewinne.

Doch auch in Wachstumsregionen wie Nürnberg oder Leipzig oder abgeschlagenen Standorten wie Gera oder Hoyerswerda lassen sich mit der richtigen Strategie Gewinne erzielen.

Dabei bietet jede Kategorie eigene Vor- und Nachteile.

Kategorie A: Teurer, gesetzter Standort mit internationalerBedeutung (München, Hamburg) Hier können Sie sich in aller Regel in ein gemachtes, aber auch teures, Nest setzen. Die Vor- und Nachteile liegen auf der Hand:

+ Werterhaltungs- und Wertsteigerungspotential

+ Mietsteigerungspotential

+ konstante/steigende Mieternachfrage

+ Instandhaltungsrücklage

+ steuerlich positive Relevanz

– Kaufpreis

– anfängliche Rendite

Kategorie B: National relevante Standorte mit weiterhin positiver WachstumstendenzHier können Sie im Gegensatz zu einem A-Standort oftmals noch zu einem moderateren Preis einsteigen und nach gängigen Prognosen weiterhin an einem Aufschwung teilhaben (beispielsweise Leipzig, Nürnberg, nördliche Oberpfalz mit Städten wie Weiden, Amberg, Schwandorf).
Kategorie C: Sonstige national relevante Standorte, Standorte mit fraglicher TendenzZu solchen Standorten finden sich in aller Regel positive wie negative Prognosen, je nachdem welcher Fokus gelegt wurde. Bei C-Lagen ist es bereits sehr wichtig, die genaue Lage Ihrer Immobilie am Standort richtig einzuschätzen. Ein gutes Beispiel für einen C-Standort mit durchaus positiven Aussichten ist die Stadt Chemnitz.
Kategorie D: Verliererstandorte mit negativen ZukunftsprognosenKurz formuliert: das genaue Gegenteil eines A-Standortes. Sinkende Einwohner- und Arbeitnehmerzahlen, teilweise massiver Leerstand (beispielsweise Gera, Hoyerswerda, Landstriche in Mecklenburg-Vorpommern, Teile des Ruhrgebiets). Hier kann der Plan nur die schnelle Abzahlung einer Cash-Cow sein. Wertsteigerungen können Sie nicht erwarten. Nicht einmal einen Werterhalt:

+ Kaufpreis

+ anfängliche Rendite

– Werterhaltung- und Wertsteigerungspotential

– Mietsteigerungspotential

– konstante/steigende Mieternachfrage

– Instandhaltungsrücklage

– steuerliche negative Relevanz

In der Tabelle haben wir bewusst nur die Vor- und Nachteile von A- und D-Standorten detailliert mit Stichworten aufgeführt. Nur hier gelten die einzelnen Punkte mit großer Sicherheit für einen Großteil aller Investments. In den B- und C-Standorten verschieben sich die Vor- und Nachteile jedoch fließend in die eine oder andere Richtung und sind meist abhängig von der genauen Immobilie.

In diesen Standorten sollten Sie sich daher in der Prüfung noch stärker auf das eigentliche Objekt und dessen Mikro- und Makrolage fokussieren.

Mikro- und Makrolage: Wichtige Kriterien beim Immobilienkauf

Zur Bewertung von Immobilien wird unterschieden zwischen Mikro- und Makrolage, also um die “kleine” und “große” Lage. So kann es beispielweise sein, dass eine Immobilie zwar in einem guten Standort der Kategorie B liegt, dort allerdings in einer eher schlechten Gegend. Diese Unterschiede an einzelnen Standorten werden in der Mikrolage beschrieben. Dabei kann es selbst an einer einzelnen Straße verschiedene gute und schlechte Lagen geben.

Makrolage: Das ist wichtig

Im Normalfall bezeichnet die Makrolage eine komplette Stadt oder sogar Region (wie beispielsweise das Ruhrgebiet). Für eine genaue Analyse sollten Sie sich allerdings immer an den Stadtgrenzen orientieren, da es hierzu die meisten Daten gibt, mit denen Sie die Qualität einer Immobilie bewerten können.

Wichtige Faktoren für die Beurteilung der Makrolage sind:

  • Bevölkerungsstruktur
  • Kaufkraft+
  • Wirtschaftskraft
  • Verkehrsinfrastruktur
  • Ausstattung an öffentlichen Einrichtungen
  • Kosten

Mikrolage: Das sollten Sie beachten

Bei der Bewertung der Mikrolage sollten Sie die direkte Umgebung des Objekts unter die Lupe nehmen. Entweder orientieren Sie sich hierbei an der genauen Straße oder dem gesamten Viertel.

Wichtige Faktoren für die Beurteilung der Mikrolage sind:

  • lokale Verkehrsinfrastruktur
  • Zustand der Häuser im Umfeld
  • sozialer Status
  • Nahversorgung (z.B. Ärzte und Einzelhandel)
  • Anbindung an Stadtzentrum
  • Freizeitwert

Je schwächer der Standort in der Makrolage abschneidet, desto wichtiger ist die Mikrolage der Immobilie. In München ist es egal, wo Ihre Wohnung liegt. Dort werden Sie sich auch in den unattraktivsten Vierteln kaum vor Anfragen retten können.

Fazit: Standorte immer beachten

Wenn Sie Ihre Immobilie zum schnellen Vermögensaufbau kaufen, sind Objekte mit frühzeitigem positivem Cashflow gut und wichtig, auch wenn auch hier ein ausgeglichenes Portfolio im Vordergrund stehen sollte. Sobald Sie aber ein bestehendes Vermögen sichern und vermehren möchten, sollten Sie – ähnlich wie bei Aktien – auch einen Fokus auf Sicherheit und Werterhalt legen und eher auf die anfängliche Mega-Rendite verzichten.

Anlage Symbolbild Gläser mit Münzen_shutterstock_263120237_Tzido Sun

April 2020: Die Top-Aktien von Nebenwerte-Spezialist Chuck RoyceDie 3 Top-Positionen von Nebenwertespezialist Chuck Royce: Mit diesen unbekannten Firmen will der Star-Investor den Markt schlagen › mehr lesen


© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Paul Misar
Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.