Kleinreparaturen – Kein Mietvertrag ohne Kleinreparaturklausel

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Kleinreparaturen an der Wohnung sorgen oft für Spannungen zwischen Vermietern und ihren Mietern. Welche Kosten müssen Mieter selber tragen? (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)


Kleinreparaturen im Überblick

Ziel: Klärt, wer bei notwendigen Kleinreparaturen die Kosten zu tragen hat

Voraussetzung: Muss rechtlichen Vorgaben gerecht werden & darf nicht unwirksam sein

Vornahmeklauseln: Unzulässig & machen Kleinreparaturklauseln unwirksam

Inhalt: Geltungsbereich; Kostenobergrenzen

Wichtige Regelung: Ganz oder gar nicht → anteilige Kostenübernahmen sind nicht zulässig


Mit der Kleinreparaturklausel haben Vermieter die Möglichkeit, Bagatellreparaturen an ihre Mieter auszulagern. Hierfür muss die Kleinreparaturklausel wirksamen im Mietvertrag verankert sein und darf keine unwirksamen Abschnitte enthalten. Besonders wichtig ist es, die Kostenobergrenze zu beachten, die in direkter Verbindung zur Jahresobergrenze steht.

Wann spricht man von einer Kleinreparatur?

Kleinreparaturen sind Bagatellschäden, die in einer Mietsache auftreten können. Diese unterscheiden sich deutlich von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die vollständig von den Vermietern zu tragen sind. in der Regel werden in einem Mietvertrag nicht alle Einzelfälle separat aufgeführt, in denen die Kleinreparaturklausel gilt.

Stattdessen werden die vom Gesetzgeber gebilligten Bereiche aufgeführt, in denen solche Kleinreparaturen anfallen können. Hierzu zählen kleinere Schäden an Geräten aus den Bereichen Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen der Fensterläden.

Eine wichtige Voraussetzung bei Kleinreparaturen ist, dass die Mieter mit den beschädigten Gegenständen regelmäßig in Kontakt kommen müssen. Eine Ausnahme von dieser Regelung stellt die Therme in einer Mietwohnung dar. Die Kosten für deren regelmäßige Wartung kann der Vermieter an die Mieter weitergeben.

Anders sieht es bei Reparaturmaßnahmen aus, die außerhalb der Mietwohnungen vorgenommen werden müssen. Die Reparatur eines Lichtschalters im Treppenhaus muss nicht von den Mietern getragen werden. Das gilt selbst dann, wenn sie diese Schalter regelmäßig benutzen.

Beispiele für Kleinreparaturen

Es gibt eine Vielzahl von Beispielen, in denen Kleinreparaturklauseln greifen. Wichtig ist, dass die defekten Gegenstände von Mietern regelmäßig benutzt werden. Das bedeutet zum Beispiel, dass Jalousien durchaus unter diese Regel fallen können. Ein defekter Jalousiekasten stellt jedoch keine Kleinreparatur dar. Immerhin treten die Mieter mit dem Kasten selbst nicht in Kontakt. Ähnliches gilt für Wasserleitungen. So fällt ein tropfender Wasserhahn unter die Kleinreparaturklausel, wohingegen defekte Leitungen in den Wänden nicht dazu gehören. Ein defekter Lichtschalter muss repariert werden, defekte Stromleitungen hingegen nicht. Der einfache und alltägliche Zugriff auf die betreffenden Installtationsgegenstände muss also gegeben sein. Auch die Instandhaltung der folgenden Punkte zählt zu den Kleinreparaturen.

Typische Kleinreperaturen

Typische Beispiele für Kleinreparaturen

  • Defekte Lichtschalter
  • Tropfende Wasserhähne
  • Beschädigte Türverschlüsse
  • Kaputte Jalousien
  • Defekter Elektroherd
  • Leicht zugängliche Installationsgegenstände

Renovierungsarbeiten sind keine Kleinreparaturen

Es ist wichtig festzuhalten, dass Renovierungsarbeiten keine Kleinreparaturen darstellen. Die Kosten für solche Aufgaben können sich Vermieter daher nicht von den Mietparteien zurückholen. Allerdings kann vorgeschrieben sein, dass bei Umzug die Mietsache in einem renovierten Zustand hinterlassen werden muss.

In diesem Fall müssen die Mieter die Renovierungsarbeiten organisieren, um die Mietsache im vereinbarten Zustand zurückgeben zu können. Für alle Renovierungsarbeiten, die während des laufenden Mietvertrags zu erledigen sind, können die Mieter jedoch nicht herangezogen werden. Sollten hier Kosten anfallen, müssen diese von den Vermietern getragen werden.

Was ist die Kleinreparaturklausel & was muss sie beinhalten?

Die Kleinreparaturklausel ist eine Klausel, die in einen Mietvertrag aufgenommen werden muss, wenn Bagatellreparaturen an die Mieter ausgelagert werden sollen. Ist eine solche Klausel im Mietvertrag nicht vorhanden oder unwirksam, können die Mietparteien nicht zur Zahlung herangezogen werden. Vermieter sollten sich daher bei jedem Mietvertrag genau überlegen, ob sie diese Klausel aufnehmen und wie sie diese ausformulieren. Denn nur wenn dieserechtssicher und eindeutig formuliert ist, erzielt sie die gewünschte Wirkung.

Vorsicht

Schon kleine Fehler bei der Formulierung können dazu führen, dass die gesamte Klausel unwirksam ist. Das bedeutet, dass Mieter gar nichts zahlen müssen. Es ist daher sinnvoll, sich vor der Erstellung eines Mietvertrags professionell beraten zu lassen.

Kleinreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbaren

Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist nur dann gültig, wenn sie rechtskonform eingefügt wurde. Hierbei sind verschiedene Aspekte zu beachten. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise festgelegt, dass eine Kleinreparaturklausel immer gegenständlich beschränkt sein muss. Das bedeutet, dass klar geregelt sein muss, in welchen Fällen die Kleinreparaturklausel greift. Hierfür muss nicht jeder Einzelfall aufgeführt werden, aber die Oberkategorien, in denen solche Reparaturen anfallen können, müssen ausdrücklich im Mietvertrag vorhanden sein.

Eine weitere Voraussetzung für eine gültige Kleinreparaturklausel ist, dass eine Kostengrenze für jeden Einzelfall aufgeführt wird. Die Mieter müssen im Vorfeld exakt wissen, welche Kosten im Falle einer Kleinreparatur bzw. Instandhaltung auf sie zukommen können. Nur wenn sie sich bewusst dafür entscheiden, einen Mietvertrag mit einer solchen Klausel zu unterzeichnen, ist diese Klausel gültig.

Ebenso ist es wichtig, die jährliche Gesamtbelastung aufzuführen. Diese muss als zweite Kostengrenze separat aufgeführt sein, um eine größtmögliche Transparenz zu erreichen. Eine ebenfalls wichtige Voraussetzung für die Gültigkeit der Kleinreparaturklausel ist, dass die Mieter ausschließlich dazu verpflichtet werden können und dürfen, die Kosten einer Reparatur zu tragen.

Es ist in keinem Fall möglich, sie zur Durchführung der Reparaturarbeiten oder zur Beauftragung einer professionellen Firma zu verpflichten. Diese Aufgaben sind von den Vermietern zu tragen. Wenn die Vereinbarung im Mietvertrag dieser Regelung zuwiderläuft, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Vornahmeklauseln

Bei Vornahmeklauseln handelt es sich um Klauseln in einem Mietvertrag, die vorschreiben, dass Mieter Kleinreparaturen oder eine Instandhaltung selbst durchführen oder in Auftrag geben müssen. Solche Klauseln sind nichtig und machen auch Kleinreparaturklauseln unwirksam. Deswegen sollten Vermieter tunlichst vermeiden, solche Klauseln in ihre Mietverträge aufzunehmen.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass in Bezug auf Kleinreparaturen die Vermieter in Vorleistung gehen müssen. Das bedeutet, dass sie Handwerker oder Firmen mit der Reparatur beauftragen müssen. Die hierfür anfallenden Kosten müssen sie zunächst selbst tragen, können sich diese aber in gewissen Grenzen von ihren Mietern zurückholen.

Haben Sie´s gewusst?

Vermieter können Kleinreparaturen auch selbst erledigen und sich die entsprechenden Kosten von den Mietern erstatten lassen. Hierbei dürfen sie aber nur solche Preise verlangen, die auch von einer professionellen Firma gefordert würden.

Unwirksame Klauseln bei Kleinreparaturen

Es gibt eine große Zahl an Ursachen, die dazu führen können, dass eine Kleinreparaturklausel unwirksam wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Geltungsbereich zu weitreichend gefasst ist.

So können Mieter nicht prinzipiell dazu verpflichtet werden, alle WC- und Badeinrichtungen, sowie Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken und Bodenbeläge sowie elektrische Einrichtungen zu reparieren. Diese Formulierung impliziert, dass auch defekte Leitungen von den Mietparteien repariert werden müssten.Diese fallen aber gerade nicht unter die Kleinreparaturregelung, wodurch die gesamte Klausel unwirksam würde.

Einige Vermieter gehen sogar soweit, die gesamten Mieträume und sämtliche darin enthaltenen Bestandteile in die Kleinreparaturregelung aufzunehmen. Auch das ist nicht zulässig. Die einzelnen Elemente müssen ausdrücklich aufgeführt sein, damit eine Transparenz für beide Seiten herrscht. Sollte dies nicht der Fall sein, führt dies dazu, dass die Klausel unwirksam wird.

Ein weiterer Grund für die Unwirksamkeit solcher Klauseln ist, wenn die jeweiligen Obergrenzen bei den Kosten nicht klar festgehalten sind. Allgemeine Formulierungen wie „haben die Kosten zu tragen” sind nicht zulässig. Stattdessen müssen konkrete Beträge beziehungsweise Prozentzahlen in Bezug auf die Jahreskaltmiete aufgeführt sein.

Je detaillierter das vorgenommen wird, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Klausel wirksam ist. Aber auch hierbei muss darauf geachtet werden,nicht zu umfassend zu formulieren und nur Dinge aufzunehmen, die tatsächlich von den Mietern getragen werden müssen. In Bezug auf die Kleinreparaturklausel gibt es immer wieder Streitigkeiten zwischen den Mietern und deren Vermietern.

Diese landen nicht selten vor Gericht, wo das Urteil nicht selten zugunsten der Mieter ausfällt. Es ist daher im Interesse der Vermieter, die Kleinreparaturklausel so präzise wie möglich zu halten. Das Ziel sollte sein, eine größtmögliche Fairness für beide Seiten zu erreichen.

Checkliste Kleinreparaturklausel

  • Gilt nur für häufig genutzte Teile und Gegenstände der Mietwohnung.
  • Die Kostenobergrenze für Einzelfälle sollte zwischen 75 € – 100 € liegen.
  • Die Kostenobergrenze für alle Fälle in einem Jahr sollte 6%-8% der Jahreskaltmiete betragen.
  • Anteilige Kostenübernahmen sind unzulässig und dürfen nicht aufgenommen werden.
  • Vornahmeregelungen sind unzulässig und machen die Klausel unwirksam.

Kostenobergrenze: Welche Kosten muss der Mieter bei Kleinreparaturen maximal tragen?

Ein wichtiger Abschnitt der Kleinreparaturklausel befasst sich mit der Höchstgrenze für Kleinreparaturen. So können Vermieter nicht willkürlich festlegen, welche Reparaturen die Mietparteien zu tragen haben. In den meisten Fällen ist eine Kostenobergrenze von 75 € bis 100 € zulässig.

Wenn eine Reparatur Kosten in dieser Höhe verursacht, können sich die Vermieter das Geld von den Mietparteien zurückholen. Einige Gerichte haben sogar durch ein Urteil eine Höchstgrenze von 120 € gebilligt, das ist jedoch eine Ausnahme.

Kostengrenze von Kleinreperaturen

Jahresobergrenze für mehrere Reparaturen

Neben den Kosten für einzelne Reparaturmaßnahmen muss auch eine Kostenobergrenze für das gesamte Jahr festgehalten werden. So ist es nicht zulässig, beliebig viele Kleinreparaturen in einem Jahr von den Mietern bezahlen zu lassen. In der Regel ist eine jährliche Gesamtbelastung von 6% bis 8% der Jahreskaltmiete üblich. Wer also beispielsweise 500 € im Monat an Miete zahlt, kann maximal für Kleinreparaturkosten in Höhe von 480 € im Jahr herangezogen werden.

Grundsätzlich sind Vermieter in der Entscheidung frei, wie sie die Jahresobergrenzen in Mietvertrag festhalten. So ist es beispielsweise möglich, einen Festbetrag zu definieren und diesen ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Kosten in Höhe von 200 € bis 250 € werden von den Gerichten nahezu immer als angemessen angesehen. Deswegen ist es gar kein Problem, einen solchen Betrag festzuschreiben und in die Klausel aufzunehmen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, den Höchstbetrag für solche Reparaturen an die Jahreskaltmiete zu koppeln. Das hat den Vorteil, dass die zu leistenden Zahlungen mit einem Anstieg der Kaltmiete ebenfalls höher werden. Auf diese Weise lassen sich die Reparaturkosten an die tatsächliche Entwicklung anpassen, sodass nicht irgendwann die Miete und die Reparaturkosten in einem nicht zueinander passenden Verhältnis stehen. In der Regel werden Kosten in Höhe von 6 bis 8% der Jahreskaltmiete als angemessen angesehen.

Wann muss der Vermieter die vollständigen Kosten einer Kleinreparatur übernehmen?

Unter bestimmten Voraussetzungen sind die Vermieter dazu verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die entstandenen Kosten die im Mietvertrag vereinbarten Obergrenzen überschreiten. Das gilt bereits für Einzelfälle. Wenn eine Reparatur 150 € kostet, in Mietvertrag ist aber eine Obergrenze von 100 € festgelegt, so haben die Vermieter diese Kosten zu tragen.

Hierbei gilt das Prinzip „Alles oder nichts”. Wenn die Kosten höher sind als die Höchstgrenze, haben die Vermieter die kompletten Kosten zu tragen. Sie können sich nicht die 100 € von Ihrem Mietparteien erstatten lassen und lediglich die 50 € selbst übernehmen. Eine Überschreitung der Obergrenze bedeutet immer eine komplette Kostenübernahme durch die Hausbesitzer.

Doch nicht nur die Einzelfälle, sondern auch die Jahresübersicht muss in den Blick genommen werden. Wenn bereits zweimal Kleinreparaturkosten von den Mietern getragen wurden und eine dritte Reparatur wird fällig, kann es passieren, dass die Jahresobergrenze überschritten wird. Auch in einem solchen Fall müssen die Vermieter die kompletten Kosten tragen. Das gilt auch dann, wenn grundsätzlich noch ein Puffer bis zur Obergrenze bestehen würde.

Ist beispielsweise eine Obergrenze von 480 € vereinbart worden und die Mieter haben bereits 400 € getragen, muss eine Reparatur in Höhe von 100 € komplett von den Vermietern übernommen werden. Auch hier ist eine anteilige Kostenübernahme seitens der Mieter nicht Rechtens.

Nicht zuletzt müssen Vermieter die Kosten für Kleinreparaturen übernehmen, wenn die im Mietvertrag vereinbarten Klauseln unwirksam sind. Wenn die Mieter das nachweisen können, müssen Sie die jeweiligen Kosten nicht tragen.

Das gilt sogar für Kosten, die bereits bezahlt wurden und bei denen sich erst später herausstellt, dass die Forderung unwirksam war. In einem solchen Fall können die Mieter von ihren Vermietern eine Erstattung der Kosten verlangen beziehungsweise die nächste Miete um diese Kosten reduzieren.

Tipp

Seien Sie bei den Jahresobergrenzen sehr präzise. Kalkulieren Sie lieber etwas geringer, als zu hohe Kosten zu veranschlagen. Ansonsten gehen Sie das Risiko ein, dass die gesamte Klausel unwirksam wird.

Handwerker für Kleinreparaturen beauftragen – darauf ist zu achten

Die Pflicht zur Beauftragung von Handwerkern für Kleinreparaturenliegt bei den Vermietern. Diese sind dafür verantwortlich, geeignete Fachleute oder Firmen auszuwählen, die für die jeweiligen Reparaturen zuständig sind. Sowohl die Auftragsvergabe als auch die Bezahlung der entsprechenden Fachkräfte beziehungsweise Unternehmen muss durch die Vermieter erfolgen. Erst später können sie sich die entstandenen Kosten von den Mietparteien zurückholen. Das gilt allerdings nur dann, wenn die vereinbarten Obergrenzen nicht überschritten werden.

Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass Mieter die Handwerker nicht selbst aussuchen dürfen. Stattdessen müssen sie entstandene Schäden den Vermietern oder der Hausverwaltung mitteilen und um eine schnellstmögliche Beseitigung des Mangels bitten. Ebenso ist es nicht zulässig, dass die Mieter die Reparaturen selbst vornehmen.

Wenn hierbei Fehler gemacht werden und Schäden entstehen, muss nicht nur die Kleinreparatur beglichen werden, sondern auch sämtliche daraus entstehenden Folgeschäden. Entsprechend haben die Mietparteien die Pflicht, sich an die Vermieter zu wenden, wenn ein Mangel oder Schaden vorliegt.

Von dieser Regelung gibt es gewisse Ausnahmen. Diese greifen dann, wenn eine schnellstmögliche Reaktion auf einen vorhandenen Schaden unabdingbar ist. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn eine Heizung am Wochenende ausfällt und draußen Minustemperaturen herrschen. In diesem Fall kann es den Mietern nicht zugemutet werden, bis zum nächsten Werktag zu warten, bis die Vermieter informiert werden können.

Stattdessen sind Sie berechtigt, selbst Firmen zu beauftragen, um den jeweiligen Schaden zu beheben. Dasselbe gilt, wenn zum Beispiel ein Wasserschaden vorliegt und droht, große Schäden zu verursachen. Auch in diesem Fall ist es zulässig, schnellstmöglich zu reagieren und professionelle Fachleute das Problem beheben zu lassen.

Ablauf einer Kleinreperatur

Schadensaufnahme & Kontrolle

Im Fall von Kleinreparaturen spielen die Schadensaufnahme und Kontrolle eine wichtige Rolle. So kommt es darauf an, das entstandene Schäden und vorliegende Mängel genau dokumentiert werden. Das sollte sowohl durch die Mieter als auch später durch die Vermieter erfolgen. Die Mieter können so nachweisen, welche Mängel vorliegen undeine eventuelle Eigenverantwortung ausschließen. Die Vermieter stellen so fest, welche Schäden vorhanden sind und wodurch diese aufgetreten sind.

Ebenso muss nach der Reparatur geprüft werden, ob die geleistete Arbeit den individuellen Ansprüchen genügt. Auch dies sollten sowohl die Mietparteien als auch die Hausbesitzer Erledigen. Je genauer Schäden und Reparaturen dokumentiert werden, desto besser ist im Zweifelsfall nachvollziehbar, was getan wurde und warum. Auf diese Weise lässt sich möglichst eindeutig klären, wer für einen vorliegenden Schaden verantwortlich ist. Das ist wichtig, um klären zu können, wer letztlich die Kosten zu tragen hat.

Hinweis

Es lohnt sich, Protokolle und Bestandsaufnahmen noch eine Weile nach der Reparatur aufzubewahren. Auf diese Weise lassen sich eventuelle Regressansprüche abwehren und Belege anführen, dass Sie bei der Beseitigung von Mängeln alles Erforderliche getan haben.

Fazit

Es hat sich gezeigt, dass die Kleinreparaturklausel mit vielen Stolpersteinen und Schwierigkeiten verbunden ist. Vermieter tun daher gut daran, sich intensiv mit diesem Abschnitt des Mietvertrags zu beschäftigen und ihn so präzise wie möglich auszuformulieren.

Es muss unbedingt vermieden werden, dass die Klausel unwirksam wird, da sonst sämtliche Kosten durch die Vermieter getragen werden müssen. Außerdem sollte nach Möglichkeit versucht werden, Rechtsstreits und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Das ist durch eine größtmögliche Transparenz am besten zu schaffen. Bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags sollten die Mieter auf die entsprechende Kleinreparaturklausel aufmerksam gemacht werden.

Wenn diese wissen, worauf sie sich einlassen, beschweren sie sich in einem akuten Fall eher nicht. Ebenso sollten Vermieter nicht versuchen, Kosten, die sie selbst tragen müssten, auf die Mieter abzuwälzen. Auch hierdurch entstehen schnell Rechtsstreit, die sich vermeiden ließen.

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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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