Mietrecht: Instandhaltung und Mängelbeseitigung sind Pflicht

Jeder Mieter kann von seinem Vermieter die Instandhaltung der gemieteten Wohnung und die Beseitigung von Mängeln verlangen.

Das gilt für eine gemietete Eigentumswohnung ebenso wie bei einer Wohnung in einem Mietshaus.

Mieter kann Instandhaltung und Mängelbeseitigung verlangen

Betrifft ein Mangel jedoch das Gemeinschaftseigentum, sind Sie als einzelner Vermieter einer Eigentumswohnung in Ihren Möglichkeiten begrenzt. So reagieren Sie richtig und beugen Schadensersatzansprüchen Ihres Mieters vor.

Mängel, die innerhalb des Sondereigentums entstanden sind, können Sie jederzeit in eigener Verantwortung beheben.

Zeigt der Mieter Ihnen einen derartigen Mangel an, müssen Sie tätig werden. Wird der Mangel durch Ihr Verschulden nur verzögert beseitigt, sind Sie Ihrem Mieter gegebenenfalls zum Schadensersatz verpflichtet.

Prüfen Sie, wer für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist

Betrifft ein Mangel das Gemeinschaftseigentum, liegt die Instandhaltung grundsätzlich in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.

Hier dürfen Sie die Mangelbeseitigung in der Regel nicht selbst in die Hand nehmen, sondern können nur auf eine Mitwirkung der übrigen Eigentümer hinwirken.

Achtung: In der Gemeinschaftsordnung kann jedoch geregelt sein, dass die Pflicht zur Instandhaltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen ist. In einem solchen Fall sind Sie ebenfalls allein in der Verantwortung für die Mängelbeseitigung.

Fenster und Balkontüren zählen zum Gemeinschaftseigentum.

Erneuerung und Ersatzbeschaffung sind in manchen Gemeinschaftsordnungen in die Verantwortung der einzelnen Wohnungseigentümer gelegt. Dann liegt es an Ihnen, ein defektes Fenster reparieren oder austauschen zu lassen.

Notmaßnahmen trifft vorrangig der Verwalter

Wenn dringendes Handeln notwendig ist, weil sonst das Gemeinschaftseigentum geschädigt wird, ist grundsätzlich der Verwalter zuständig. Als Vermieter und Wohnungseigentümer müssen Sie zunächst versuchen, den Verwalter zu erreichen. Gelingt dies nicht, sind Sie berechtigt und verpflichtet, die erforderlichen Notmaßnahmen zur Begrenzung des Schadens selbst zu ergreifen.

Das Dach ist durch einen Sturm geschädigt und Ihr Mieter teilt Ihnen mit, dass in die von ihm gemietete Dachwohnung Wasser eindringt. Oder: Die Heizung fällt im Winter aus.

Im Rahmen der Notgeschäftsführung dürfen Sie nur diejenigen Maßnahmen veranlassen, die den unmittelbar drohenden Schaden – jedenfalls vorläufig – beheben. Maßnahmen, die notwendig sind, um die Schadensursache auf Dauer zu beseitigen, können Sie nicht treffen. Hier ist erst ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen.

Verzögerte Beschlüsse der Gemeinschaft sind nicht Ihr Verschulden

Haben Sie alles getan, was Ihnen rechtlich möglich ist, und bedarf es zur Mängelbeseitigung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, geraten Sie nicht mit der Mängelbeseitigung in Verzug und Ihr Mieter darf keinen Schadensersatz von Ihnen fordern.

Ein etwaiges Verschulden der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie sich nämlich nicht zurechnen zu lassen, entschied das Landgericht Frankfurt am Main (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 15.06.07, Az. 2-11 S 114/06).

In dem zu beurteilenden Fall fiel die Heizung mehrmals während eines Winters aus. Durch Einzelmaßnahmen war der Schaden nicht dauerhaft zu beheben.

Ein Komplettaustausch der Heizungsanlage war notwendig. Da sich die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum befand, war ein Eigentümerbeschluss zu treffen. Diese und damit die Mängelbeseitigung verzögerte sich. Schließlich kündigte der Mieter und verlangte vom Vermieter Schadensersatz, insbesondere Fahrt-, Makler- und Umzugskosten.

Das Frankfurter Gericht entlastete den Vermieter: Den Vermieter einer Eigentumswohnung trifft kein Verschulden an einer unterlassenen Mängelbeseitigung, die zuvor einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.