Vermietung: Dies müssen Sie beim Leerstand auf Grund einer Renovierung beachten

Sollte Ihr Vermietungsobjekt aufgrund einer über Jahre andauernden Renovierung leer stehen, könnte das Finanzamt das Fehlen Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht annehmen.

Lassen Sie sich davon jedoch nicht einschüchtern.

Auch bei einer mehrjährigen Renovierung kann die Einkünfteerzielungsabsicht noch gegeben sein.

Insofern darf der Fiskus Ihnen allein wegen einer langen Renovierungsdauer nicht den Werbungskostenabzug streichen.

Renovierung muss zielgerichtet sein

Ein Freibrief ist dies aber nicht. Die Renovierung muss zielgerichtet auf die zukünftige Vermietung der Wohnung sein.

Nach einem Urteil des Finanzgerichts München reicht es nicht aus, wenn der Steuerpflichtige einer Vermietung zwar nicht abgeneigt ist, aber keinerlei konkrete Anstrengungen zu erkennen sind (FG München, Urteil v. 24.07.07, Az. 6 K 4730/05).

Das Finanzamt darf dennoch keine zügige Renovierung von Ihnen fordern. Dies hat das Finanzgericht Münster bestätigt (FG Münster, Urteil v. 03.04.95, Az. 13 K 3835/93 E).

Die Richter waren seinerzeit der Meinung, dass dem klagenden Vermieter die Möglichkeit eingeräumt werden muss, die Renovierung in Eigenleistung durchzuführen. Dementsprechend muss das Finanzamt auch die notwendige Zeit gewähren.

Renovierung muss auf Vermietung abzielen

Entscheidend ist bei mehrjähriger Renovierung, ob Sie als Immobilieneigentümer Bemühungen zur Fertigstellung zeigen, damit Sie wieder vermieten können.

Sind solche Bemühungen nicht ersichtlich, wird das Finanzamt keine Vermietungsabsicht annehmen und Werbungskosten, insbesondere die Renovierungskosten, nicht zum steuermindernden Abzug zulassen.

Sie bestimmen Dauer der Renovierung

Je länger die Renovierungsphase dauert und somit eine Vermietung Ihrer Immobilie nicht stattfinden kann, desto eher wird die Finanzverwaltung hinsichtlich der Renovierungskosten auf steuerlich unbeachtliche Privataufwendungen plädieren.

Dennoch obliegt es grundsätzlich Ihnen, die Dauer der Renovierung zu bestimmen.

Geldnot spricht nicht gegen eine Vermietungsabsicht

Hinweis: Das Finanzgericht des Saarlands hat klargestellt, dass, wenn sich ein Immobilieneigentümer mit dem Ziel der Vermietung nachweislich um die Fertigstellung der Renovierung bemüht, auch lange renovierungsbedingte Leerstandszeiten nicht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen (FG des Saarlands, Urteil v. 23.05.06, Az. 1 K 443/02).

Dies gilt insbesondere dann, wenn aufgrund fehlender finanzieller Mittel die Fertigstellung und damit die Vermietung zunächst nicht erreicht werden können.

Voraussetzungen für einen Werbungskostenabzug bei Vermietungs- und Verkaufsabsicht

Sie streben neben Ihrer Vermietungsabsicht auch den Verkauf der Immobilie an? In diesem Fall beachten Sie folgende Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug:

Bisher nie vermietete Objekte

Sofern Sie das in Frage stehende Objekt noch nie oder nur geringfügig vermietet haben, ist die gleichzeitige Verkaufsabsicht absolut steuerschädlich. Dies bedeutet, das Finanzamt wird den Werbungskostenabzug in jedem Fall streichen.

Hinweis: Die Rechtsprechung zu diesem Thema sieht in der gleichzeitigen Vermietungs- und Verkaufsabsicht einer bisher noch nicht vermieteten Immobilie das Fehlen eines endgültig gefassten Entschlusses zur Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung.

Vor dem Leerstand bereits vermietet

Sofern Sie Ihre Immobilie bereits vor dem Leerstand vermietet haben, kommt die Rechtsprechung zu einer anderen Lösung. In diesem Fall wird auch das Finanzamt annehmen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht bei Ihnen vorliegt, wenn Sie einige Besonderheiten beachten.

Wesentliche Voraussetzung ist, dass aufgrund der objektiven Gegebenheiten nicht von einer Aufgabe Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden kann.

Sie müssen sich also nach wie vor ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung Ihrer Immobilie bemühen und dies anhand der oben genannten Kriterien (Maklerbeauftragung, Inserate etc.) belegen.

Gleichwertige Bemühungen sind entscheidend

Weitere Voraussetzung ist, dass Ihre Verkaufs- und Vermietungsbemühungen mindestens gleichwertig sind. Besser noch: Die Vermietungsbemühungen überwiegen.

Tipp: Ein Überwiegen der Vermietungsbemühungen kann beispielsweise dadurch dokumentiert werden, dass neben 15 Vermietungsinseraten nur 10 Verkaufsinserate geschaltet werden.

Ein entgegengesetzter Fall von 10 Vermietungsinseraten und 15 Verkaufsinseraten ist hingegen schon wieder arg bedenklich.

Planen Sie die steuerliche Berücksichtigung von Leerstandszeiten

Selbstverständlich gibt es auch Fälle, in denen das Fehlen einer Einkünfteerzielungsabsicht unstrittig ist. Beispielsweise wenn Sie eine Immobilie aus rein persönlichen Gründen nicht vermieten wollen.

Während des Leerstands wird die Immobilie renoviert, um sie später selbst zu nutzen oder unentgeltlich an Angehörige zu überlassen.

Beginnen Sie mit der Vorsorge bei Eintritt des Leerstands

In den Fällen, in denen Sie jedoch trotz derzeitigem Leerstand die Immobilie wieder vermieten wollen, dürfen Sie die Zeit nicht ungenutzt verstreichen lassen.

Neben den tatsächlichen Vermietungsbemühungen ist die Dokumentation für Nachweiszwecke mindestens ebenso wichtig und darf nicht unterlassen werden.