Werkswohnung: Die Besonderheiten der Werksmietwohnung

Eine Werkswohnung ist Wohnraum, der im Hinblick auf ein Arbeitsverhältnis einem Arbeitnehmer überlassen wird.

Dabei unterscheiden Sie zwischen Werksmietwohnungen und Werksdienstwohnungen.

Diese Unterscheidung ist wichtig, da Sie daraus verschiedene Rechte ableiten können.

Eine Werksmietwohnung liegt dann vor, wenn Sie einem Arbeitnehmer mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses eine Wohnung vermietet haben.

Die Werksmietwohnung ist Teil des Lohns

Hierbei bestehen zwei Rechtsverhältnisse, das Arbeitsverhältnis und das Mietverhältnis, nebeneinander.

Bei einer Werksdienstwohnung stellt die Überlassung der Wohnung das Entgelt für die Dienstleistung dar.

Die gegenseitigen Rechte und Pflichten ergeben sich nicht aus einem neben dem Arbeitsverhältnis bestehenden Mietvertrag, sondern aus dem Arbeitsverhältnis selbst.

Typisch für diesen Vertrag ist, dass der Lohn des Arbeitnehmers aus Geld plus kostenfreiem Wohnen besteht.

Auswirkungen in der Praxis

Wichtig: Es kommt nicht darauf an, wie Sie den Vertrag bezeichnen, sondern wie er in der Realität ausgeübt wird.

Werksmietwohnungen

Bei der Werksmietwohnung bestehen die beiden Rechtsverhältnisse auch dann, wenn Sie womöglich nur einen schriftlichen Vertrag geschlossen haben.

Da zwei selbstständige Rechtsverhältnisse gegeben sind, hat der Arbeitsvertrag grundsätzlich keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. Das Mietverhältnis bestimmt sich nach den „normalen“ mietrechtlichen Bestimmungen.

Besonderheiten bei der Beendigung

Bei der Beendigung des Arbeitsverhältnisses hat der Arbeitsvertrag allerdings auch Auswirkungen auf den Mietvertrag. Bei der Werksmietwohnung ist eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Sie als Arbeitgeber vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgeschlossen.

Andererseits bedeutet das Ende des Arbeitsverhältnisses nicht automatisch die Beendigung des Mietverhältnisses.

Möchten Sie bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses die Wohnung kündigen, dürfen Sie dies, wenn Sie die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer dringend benötigen und Sie die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben angeben.

Es ist also ein konkret nachweisbares Interesse Ihrerseits an dem Freiwerden dieser Räume erforderlich.

Sie dürfen nicht kündigen, wenn Sie betriebsfremde Personen in der Wohnung unterbringen wollen oder Sie die Räume als Wohnung gar nicht mehr verwenden möchten.

Die Kündigungsfristen

Eine Werksmietwohnung kündigen Sie bei einer funktionsgebundenen Wohnung – wie einer Hausmeisterwohnung – mit einer Frist von einem Monat.

Für sonstige Werksmietwohnungen kündigen Sie die Wohnungen mit einer Dreimonatsfrist, wenn die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird und das Mietverhältnis noch keine 10 Jahre dauert. Andernfalls gelten die Kündigungsfristen des „normalen“ Mietrechts.

Wohnraum kann von Ihren Mietern einheitlich spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

Auch für Sie gilt diese Grundkündigungsfrist.Sie können bis zum Ablauf des 3. Werktags des Monats Juni zum 31. August kündigen.

Achtung: Samstage sind auch Werktage!

Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch für Sie als Vermieter auch bei Werksmietwohnungen nach Ablauf bestimmter Zeiten um jeweils 3 weitere Monate. Nach 5 Jahren seit der Überlassung beträgt sie 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate.

Das Mietverhältnis besteht seit 6 Jahren. Bis zum Ablauf des 3. Werktags des Monats Februar können Sie zum 31. Juli kündigen (6-monatige Frist).

Sonstige mietrechtliche Regelungen bei Werksmietwohnungen

Da bei Werksmietwohnungen zwei unabhängig voneinander bestehende Verträge existieren, gilt das gesamte übrige Mietrecht – mit Ausnahme der Besonderheiten im Fall der Kündigungen.

Es gelten also die normalen Regelungen über die Betriebskosten, Mieterhöhungen und die Rechte und Pflichten im Mietverhältnis.