Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?

Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung oder ein Haus vermieten, haben Sie auf der einen Seite Einkünfte in Form der Mieteinnahmen. Auf der anderen Seite gibt es eine Reihe regelmäßiger und unregelmäßiger Ausgaben, die Sie von der Steuer absetzen können.

In unserem Beitrag nennen wir Ihnen eine Vielzahl von Aufwendungen, die Sie von der Steuer absetzen können. Auf diese Weise lassen sich die zu versteuernden Einkünfte teilweise deutlich reduzieren. Wichtig ist lediglich, dass die Aufwendungen im Zusammenhang mit Immobilien oder Wohnungen stehen, die vermietet oder verpachtet werden.

Welche Kosten kann ein Vermieter steuerlich absetzen?

Bevor wir auf die einzelnen Kosten und Ausgaben eingehen, die Sie als Vermieter von der Steuer absetzen können, geben wir kurz eine grundsätzliche Einführung in das Thema. Auf Basis § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zur Einkommensteuer. Aus dem Grund müssen Vermieter innerhalb der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen, die sich auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezieht.

In der Anlage werden nicht nur die Mieteinnahmen aufgeführt, sondern ebenfalls sämtliche Ausgaben, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Bei den Kosten handelt es sich nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG um Aufwendungen, die dazu dienen, die Einnahmen zu erwerben, zu sichern sowie zu erhalten. Bei der Vermietung von Wohnungen und Immobilien sind damit die Mieteinnahmen gemeint.

Anschaffungskosten der Immobilie steuerlich absetzen

Die mit Abstand größten Kosten bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind die jeweiligen Anschaffungskosten für die Immobilie. Diese dürfen Sie als Vermieter abschreiben, wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen, also zum Beispiel eine Vermietung vornehmen. In welcher Form die Abschreibung erfolgen kann, hängt von Baujahr der Immobilie ab:

Hausnebenkosten als Vermieter absetzen

Neben den Anschaffungskosten stellen die Hausnebenkosten ebenfalls einen größeren Kostenfaktor für die Vermieter einer Immobilie dar. Zwar erhalten Vermieter von ihren Mietern entsprechende Nebenkosten, meistens im Zuge der monatlichen Miete. Diese müssen entsprechend als Mieteinnahmen versteuert werden. Auf der anderen Seite haben Vermieter jedoch die Möglichkeit, die Ausgaben im Anschluss daran als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

Insbesondere die folgenden Kosten fallen in den Bereich der Hausnebenkosten.

• Heizung
• Müllabfuhr
• Wasser
• Straßenreinigung
• Hausmeister
• Hausverwalter
• Schornsteinfeger
• Reinigung der Gemeinschaftsräume
• Versicherungen

Möblierte Wohnung – Kosten für Einrichtung absetzen

Insbesondere in größeren Städten ist es durchaus üblich, eine möblierte Wohnung zu vermieten. Das verursacht für den Vermieter Anschaffungskosten, insbesondere für Möbel, Küchengeräte und sonstige Einrichtungsgegenstände. Daher ist es möglich, diese Kosten der Ausstattung von der Steuer absetzen zu lassen. Wichtig zu beachten ist, dass Sachwerte mit einem Gegenwert bis 800 Euro netto direkt in der Steuererklärung als Ausgaben geltend gemacht werden können. Haben die Gegenstände einen höheren Wert, muss – wie bei den Anschaffungskosten für die Immobilie – eine Abschreibung über mehrere Jahre erfolgen.

Schuldzinsen steuerlich geltend machen

Selten wird eine Immobilie vollständig mit Eigenkapital finanziert, sodass eine Baufinanzierung notwendig ist. Eigentümer und Vermieter müssen für den Immobilienkredit Zinsen zahlen, die ebenfalls in der Steuererklärung im Zusammenhang mit der Immobilie oder Wohnung geltend gemacht werden können. Das funktioniert wiederum unter der Voraussetzung, dass eine Vermietung oder Verpachtung der Wohnung oder des Hauses stattfindet. Es dürfen jedoch ausschließlich die Schuldzinsen abgesetzt werden, nicht der Tilgungsanteil.

Grundsteuer absetzen

Eigentümer einer Wohnung oder einer Immobilie müssen regelmäßig Grundsteuern zahlen. Das Erheben wird von der zuständigen Gemeinde vorgenommen. Positiv ist, dass die Grundsteuer ebenfalls als Werbungskosten innerhalb der Steuererklärung geltend gemacht werden kann. Voraussetzung ist lediglich, dass die Immobilie oder die Wohnung vermietet sind.

Sanierungs-, Renovierungs- und Reparaturkosten

Ein ebenfalls größerer Kostenfaktor können im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung oder Immobilie die Sanierungs-, Reparatur- und Renovierungskosten sein. Diese dürfen Vermieter ebenfalls von der Steuer absetzen.

Versicherungen von vermieteten Wohnungen geltend machen

Wenn Sie als Vermieter eine Immobilie oder Wohnung besitzen, sind mehrere Versicherungen sinnvoll. Durch die einzelnen Versicherungen sollen bestimmte Risiken abgedeckt werden, wie zum Beispiel Feuer, Vandalismus oder Haftpflichtschäden. Häufig haben Vermieter für die Vermietung und das Eigentum deshalb folgende Versicherungen:

• Gebäudeversicherung
• Elementarschäden-Versicherung
• Grundstücks- und Gebäudehaftpflicht

Alle Versicherungen, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie und damit auch mit der Vermietung stehen, dürfen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Von der Steuer absetzen können Sie also die jeweiligen Versicherungsprämien, die zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung anfallen.

Kontoführungsgebühren als Vermieter absetzen

Viele Vermieter richten bei ihrer Bank ein spezielles Konto ein, auf dem die Mieteinnahmen als Einkünfte verbucht werden, wenn die Mieter ihre monatliche Miete zahlen. Dort werden ebenso die Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung erfasst. Sollten für dieses Konto Gebühren in Euro pro Monat oder Jahr anfallen, dürfen diese ebenfalls als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Anwaltskosten als Vermieter in Steuererklärung eintragen

Nicht immer läuft es mit allen Mietern reibungslos, sodass es bei Streitigkeiten zu weiteren Kosten kommen kann. Diese fallen insbesondere für einen Anwalt an, der vom Vermieter eingeschaltet wird. Immerhin dürfen Vermieter auch diese Kosten geltend machen, die im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten mit einem Mieter stehen.

Fahrtkosten als Vermieter geltend machen

Im Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung oder einer Immobilie kommt es häufiger zu Fahrtkosten. Diese entstehen zum Beispiel, wenn Sie einen neuen Wasserhahn für die Küche Ihrer vermieteten Wohnung kaufen müssen, um den defekten Hahn zu ersetzen. Für sämtliche Fahrten, die im direkten Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, dürfen die Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Vermieter dürfen für Fahrten mit dem eigenen Auto 0,30 Euro pro Kilometer ansetzen.

Leerstand der Wohnung

Manchmal passiert es, dass eine Wohnung trotz Werbung und Inseraten über einen längeren Zeitraum hinweg leer steht. Unter der Voraussetzung haben Vermieter einen Mietausfall, da für einen gewissen Zeitraum kein Mieter für Mieteinnahmen sorgt. Trotzdem gibt es eine Reihe von Ausgaben, die auch während des Leerstands weiter anfallen, wie zum Beispiel:

• Wasser
• Strom
• Heizkosten
• Steuer
• Versicherungen
• Schuldzinsen

Die positive Nachricht ist, dass diese Kosten auch während der Zeit des Leerstandes weiterhin als Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden können. Vermieter müssen lediglich gegenüber dem Finanzamt darlegen, dass sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht haben und die Wohnung nicht aus anderen Gründen leer steht.

Abfindung für einen Mieter absetzen

Das Absetzen einer Abfindung, die Sie als Vermieter an Ihren Mieter zahlen, ist ebenfalls möglich. Oft wird zu diesem Mittel gegriffen, damit der Mieter freiwillig auszieht und den Mietvertrag beendet. Das Absetzen von der Steuer ist unter den folgenden Voraussetzungen möglich:

• Sie modernisieren die Wohnung und vermieten diese im Anschluss mit einer höheren Miete.
• Sie möchten die Immobilie nach dem Zahlen der Auszugsprämie veräußern.

Wichtig zu beachten ist, dass die sogenannte Auszugsprämie nicht steuerlich geltend gemacht werden darf, falls Sie anschließend selbst in die Immobilie oder Wohnung einziehen.

4 Profi-Steuer-Tipps für Vermieter

Am Ende unseres Beitrages möchten wir Ihnen noch ein paar zusätzliche Tipps geben, wie Sie als Vermieter Ihre Steuervorteile nutzen und dabei Ausgaben in der Steuererklärung geltend machen können.

Tipp 1 – Vermieten Sie an Familienangehöriger: Das Vermieten an Familienangehörige hat den Vorteil, dass die entstehenden Aufwendungen ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden dürfen und die Miete oft geringer ist. Sie müssen lediglich beachten, dass die Miete nicht zu niedrig angesetzt wird und sich auf mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beläuft. Nur dann werden vom Finanzamt die abzusetzenden Werbungskosten anerkannt.

Tipp 2 – Zu Beginn höhere Renovierungskosten vermeiden: Mindestens drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie oder Wohnung sollten Vermieter höhere Renovierungskosten vermeiden. Der Grund ist, dass nach Ablauf der drei Jahre die Möglichkeit besteht, Kosten für das Erhöhen des Standards der vermieteten Wohnung oder Immobilie steuerlich geltend zu machen.

Tipp 3 – Wohnraum schaffen: Wenn Sie mit einer Immobilie neuen Wohnraum schaffen, dürfen Sie eine Sonderabschreibung nutzen. Sie müssen dazu nicht zwingend ein neues Haus bauen. Unter anderem wird durch den Ausbau des Dachgeschosses oder einen Anbau ebenfalls Wohnraum geschaffen.

Tipp 4 – Verrechnung von Verlusten nutzen: Manchmal passiert es, dass die Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung tatsächlich die Mieteinnahmen übersteigen. Steuerlich betrachtet bedeutet das einen Verlust, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen dürfen. Das passiert zum Beispiel häufig mit Ihrem gewöhnlichen Einkommen, welches Sie aus einer abhängigen Beschäftigung erzielen. Durch die Verrechnung sparen Sie Steuern ein, sodass es sich um einen weiteren Tipp zur steuerlichen Optimierung für Vermieter handelt.