Grundsteuer in 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Auch im Jahr 2026 bleibt die Grundsteuer ein zentrales Thema für Hauseigentümer. Nachdem die große Grundsteuerreform im Jahr 2025 erstmals vollständig wirksam wurde, stellt sich nun die Frage, ob das Thema auch im Jahr 2026 noch in Bewegung bleibt. Die kurze Antwort lautet: Bei der Grundsteuer gibt es weiterhin Entwicklungen, auch wenn die Zeit der großen Umstellungen nun vorerst vorbei ist.

Rückblick: Die Grundsteuerreform ist formal abgeschlossen

Die Grundsteuerreform hat verändert, wie in Deutschland die Grundsteuer berechnet wird. Statt veralteter Einheitswerte wird die Berechnung nun auf Basis des Grundsteuerwerts durchgeführt, der für jedes Grundstück neu ermittelt wurde. Dafür mussten alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken in Deutschland eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Zusammen mit der Steuermesszahl sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde bildet dieser Grundsteuerwert die Grundlage für die Höhe der Grundsteuer.

Dabei setzen die Bundesländer zum Teil auf unterschiedliche Modelle. So wenden unter anderem Berlin, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein das sogenannte Bundesmodell an. Andere Bundesländer haben eigene Varianten entwickelt: Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, während Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell eingeführt hat. Hessen arbeitet mit einem Flächen-Faktor-Modell und Hamburg mit einem Wohnlagenmodell. Baden-Württemberg setzt auf das Bodenwertmodell. Sachsen und das Saarland orientieren sich zwar am Bundesmodell, haben dieses jedoch in einzelnen Punkten angepasst. Das führt dazu, dass es bei der Berechnung der Grundsteuer weiterhin regionale Abweichungen gibt und sich dadurch die steuerliche Belastung je nach Bundesland unterschiedlich entwickeln kann.

Die Grundsteuer hängt also stärker als früher von Faktoren wie der Lage, der Größe oder der Nutzung eines Hauses ab. Auch je nach Region kann die Belastung stark variieren. Im Bundesmodell ist eine Neubewertung in regelmäßigen Abständen vorgesehen, das erste Mal wieder 2029.

Grundsteuer: Was gilt in 2026?

Ab dem 1. Januar 2025 wurden die Grundsteuerbescheide erstmals auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Das Jahr 2026 ist nun das erste Jahr, in dem sich die Auswirkungen der Reform im Alltag bewerten und gegebenenfalls wieder anpassen lassen. Eigentümer müssen seit 2025 die neuen Berechnungswerte ihrer Grundsteuer für ihr Haus oder ihr Grundstück zahlen. Eine weitere Reform der Grundsteuer gibt es in 2026 nicht, formal ist die Reform erstmal abgeschlossen. Aber die neue Hebesatz-Politik der Gemeinden sorgt für Veränderungen, die sich im Jahr 2026 auswirken.

Viele Gemeinden haben die Anpassung des Hebesatzes bereits in 2025 vorgenommen, damit die Reform aufkommensneutral umgesetzt werden kann. Aufkommensneutralität bedeutet, dass es durch die Reform nicht zu höheren Gesamteinnahmen für den Staat kommen soll. Dies ist aber lediglich ein politisches Ziel und kein festgeschriebenes Gesetz.

2026 ist das erste Jahr, in dem sich zeigen wird, ob die ursprünglich gefällten Hebesatz-Entscheidungen auch wirklich langfristig tragfähig sind. Erste Gemeinden sind daher bereits dabei, ihren Hebesatz erneut zu überprüfen und ihn anzupassen. Für die einen wird es günstiger, für andere wiederum teurer. Die Entwicklung ist derzeit noch dynamisch (Stand: April 2026).

Im Jahr 2026 wird sich zeigen, ob die im Vorfeld festgelegten Hebesätze den Finanzbedarf einer Gemeinde tatsächlich decken können oder ob noch weiter nachjustiert werden muss. Grundsätzlich haben Städte und Gemeinden die Möglichkeit, ihre Hebesätze für die Berechnung der Grundsteuer jährlich anzupassen.

Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter konkret?

Für Eigentümer bedeutet das konkret: Auch wenn sich an der Berechnung der Grundsteuer nichts Grundsätzliches ändert, kann sich die Höhe der Grundsteuer im Jahr 2026 durch einen neuen Hebesatz der Gemeinde verändern.

Für Vermieter gilt zudem: Die Grundsteuer bleibt in der Regel weiterhin umlagefähig. Das heißt, sie kann über die Nebenkosten anteilig auf Mieter umgelegt werden. Dennoch kann eine steigende Grundsteuer die Warmmiete erhöhen und sich damit indirekt auch bei den Mietern bemerkbar machen.

Wann kommt der nächste Bescheid zur Grundsteuer in 2026?

Die meisten Eigentümer haben ihren neuen Bescheid zur Grundsteuer bereits im Jahr 2024 oder 2025 erhalten. Dieser Bescheid basiert auf dem Grundsteuerwert, der für das jeweilige Grundstück festgestellt wurde.

Wichtig ist dabei, zwischen den verschiedenen Bescheiden zu unterscheiden, die im Zuge der Grundsteuerreform verschickt wurden. Eigentümer haben in der Regel drei Dokumente erhalten: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den eigentlichen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Nur letzterer ist für die tatsächlich zu zahlende Höhe der Grundsteuer entscheidend, da in diesem der Hebesatz der Gemeinde berücksichtigt wurde.

Ein neuer Bescheid zur Grundsteuer wird 2026 in der Regel nur dann verschickt, wenn sich etwas ändert. Das kann der Fall sein, wenn:

• Es eine Hebesatz-Anpassung in der Gemeinde gab
• Sich die Nutzung der Immobilie verändert
• Ein Wechsel des Eigentümers der Immobilie stattfindet
• Es eine bauliche Veränderung des Grundstücks gibt

Normalerweise müsste auf dem letzten Bescheid folgender Satz stehen: „Dieser Bescheid gilt auch für die Folgejahre, solange keine Änderung eintritt.“ Gibt es keine Änderung, gibt es in 2026 auch keinen neuen Bescheid.

Bei einer Änderung in einem der genannten Fälle erfolgt eine neue Berechnung und ein neuer Bescheid zur Grundsteuer einer Immobilie wird ausgestellt.

Wie geht es mit der Grundsteuer weiter?

Die Entwicklung rund um das Thema Grundsteuer wird auch über das Jahr 2026 hinaus stark von den Gemeinden geprägt sein. Sie haben über den Hebesatz einen direkten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer und werden diesen Spielraum auch weiterhin nutzen.

Außerdem ist zu erwarten, dass einige Länder bei ihren Modellen nachjustieren und das Thema politisch noch nicht abgeschlossen ist. Aktuell ist es ein ziemlicher Flickenteppich und in einigen Bundesländern kam es bereits zu Diskussionen, ob die Berechnung der Grundsteuer zu unerwarteten Belastungen einzelner Haus-Eigentümer geführt hat.

Ebenfalls relevant bleibt die Frage der sozialen Ausgewogenheit. Bei selbstgenutzten Immobilien oder bei einem Haus in guter Lage kann die Grundsteuer für die Eigentümer deutlich ansteigen, was die Belastung erhöht. Hier könnten Bundesländer langfristig weitere Anpassungen vornehmen, um diese Belastungen abzufedern.

Viele Eigentümer haben außerdem Klage und Einspruch gegen den neuen Grundsteuerwert eingelegt und die Verfahren laufen zum Teil noch bei vielen Finanzgerichten. Kommt es zu gerichtlichen Entscheidungen, könnten auch diese nochmal Auswirkungen auf die Grundsteuer in den nächsten Jahren haben.

Fest steht: Auch wenn die Grundsteuerreform formal abgeschlossen ist, bleibt die Entwicklung der Grundsteuer in Bewegung, sowohl auf kommunaler als auch auf politischer Ebene.

Fazit zur Grundsteuerreform und dem Status Quo in 2026

Die Grundsteuerreform ist zwar abgeschlossen, doch für Eigentümer bleibt das Thema auch in 2026 und darüber hinaus relevant. Denn ob und wie stark sich die eigene Grundsteuerbelastung verändert, hängt maßgeblich von den Hebesatz-Entscheidungen der jeweiligen Gemeinde ab. Wer einen neuen Bescheid zur Grundsteuer erhält, sollte diesen genau prüfen und bei Unklarheiten das Gespräch mit der Gemeinde oder einem Steuerberater suchen. Die Entwicklung bleibt insgesamt dynamisch, sowohl auf kommunaler als auch auf politischer Ebene.