Mit Kaufpreisaufteilung Steuern sparen

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs gewährleistet, dass Sie künftig sicher mit den Steuervorteilen kalkulieren können. Denn der Bundesfinanzhof schreibt nun eindeutig vor, wie der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks aufzuteilen ist. Das wirkt sich auch unmittelbar auf den Umfang von Steuervorteilen aus.

Je höher der Anteil des Kaufpreises ist, der auf das Gebäude als Kapitalanlage entfällt, desto höher sind die steuermindernden Werbungskosten bei der Absetzung für Abnutzung.

Der Bundesfinanzhof verlangt künftig eine Aufteilung des Kaufpreises nach „Sachwerten“. Das heißt, der Kaufpreis muss so aufgeteilt werden, dass die Kaufpreisanteile den jeweiligen Komponenten des bebauten Grundstücks entsprechen.

So muss auf den Grund und Boden genau der Anteil entfallen, der dem Verhältnis seines „Werts der Sache“ zum Gesamtkaufpreis entspricht. Das gilt auch für den Anteil des Gebäudewerts. Eine willkürliche Kaufpreisaufteilung ist nicht zulässig.

Kaufpreisleistung: Diese Möglichkeiten bieten sich

Obwohl sich der Bundesfinanzhof eindeutig festgelegt hat, können Sie als Investor daneben immer noch vielfältige Möglichkeiten nutzen, um Steuervorteile zu realisieren. Dazu ist es jedoch wichtig, die verschiedenen Möglichkeiten zu kennen und diese geschickt zu Ihrem Vorteil einzusetzen.

Um mit Ihrer Investition steuerlich erfolgreich zu sein, müssen Sie verschiedene Aspekte berücksichtigen. Die Rahmenbedingungen für die höchste Abschreibung schaffen Sie, wenn Sie in den folgenden Punkten für Klarheit sorgen:

• Wie wirkt sich der Immobilienkauf steuerlich konkret aus?

• Kann der Kaufpreis im Kaufvertrag eindeutig aufgeteilt werden?

• Gibt es günstige Aufteilungsmethoden, die dem Finanzamt plausibel erscheinen?

• Wie hoch ist der Anteil des Gebäudewerts, von dem die steuermindernden Abschreibungen abhängen?

• Welche Alternativen können in der Praxis zu günstigeren Ergebnissen führen?

• Welche Nebenkosten muss das Finanzamt anerkennen?

Antworten auf diese Fragen finden Sie in den folgenden Abschnitten.

Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert Ihre Einkommensteuer

Bei Ihrer Steuererklärung spielt die AfA eine bedeutende Rolle. Wie hoch sie ist, wird in der Einkommensteuer-Veranlagung des Kalenderjahrs festgelegt, in dem Sie das Grundstück gekauft haben.

Denn in diesem Kalenderjahr muss das Finanzamt zum ersten Mal entscheiden, wie hoch die AfA ist.

Sie entspricht der jährlichen Alterswertminderung des Gebäudes. Die Absetzungsbeträge mindern als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Befindet sich Ihre Immobilie innerhalb eines Betriebsvermögens, erhöht die Absetzung für Abnutzung die Betriebsausgaben. In beiden Fällen können Sie also um so mehr Steuern sparen, je höher die AfA ist.

Günstige Kaufpreisaufteilung anstreben

Sofern Sie ein bebautes Grundstück kaufen, liegt es keineswegs sofort auf der Hand, wie viel des Kaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits entfällt.

Sie müssen also den Kaufpreis in einen Anteil aufteilen, der einerseits auf das Gebäude entfällt und andererseits den Grund und Boden betrifft. Steuerlich mindert grundsätzlich nur der Teil des Kaufpreises Ihre Steuer, der auf das Gebäude entfällt.

Eine Absetzung für Abnutzung für den Grund und Boden können Sie selbstverständlich nicht abziehen, weil der Grund und Boden zu den Wirtschaftsgütern gehört, die sich weder abnutzen noch im Wert verzehren.

Hinweis: Soweit es sich um Verkäufe innerhalb der 10-jährigen Frist für private Veräußerungsgeschäfte handelt, kann auch der auf den Grund und Boden entfallende Teil des Kaufpreises relevant sein. Dabei handelt es sich jedoch um Sonderfälle.

Die Rechtsprechung verlangt eine Aufteilung nach „Sachwerten“

Diese Methode bietet Ihnen beste Planungssicherheit bei Ihrer Steuerkalkulation. Grund: Die Finanzämter müssen diese Aufteilungsmethode anerkennen.

Somit berechnen Sie bei der Aufteilung nach Sachwerten den für Sie erzielbaren Mindest-Steuervorteil. Wenn es Ihnen gelingt, dem Finanzamt eine noch günstigere Methode plausibel zu präsentieren, können Sie im Einzelfall einen noch höheren Steuervorteil erzielen.

Gehen Sie in drei Schritten vor:

1. Ermitteln Sie den Verkehrswert des Grund und Bodens.
2. Ermitteln Sie den Verkehrswert des Gebäudes.
3. Übertragen Sie das Verhältnis der Verkehrswerte auf den Gesamtkaufpreis.

Sie brauchen für Ihre Berechnung also sowohl den Verkehrswert für den Grund und Boden als auch den Verkehrswert für das Gebäude.

Praxis-Tipp: Die Ermittlung kostet nicht so viel Mühe, wie sie wert ist. Diese Mühe zahlt sich nachhaltig bei der Einkommensteuer aus. Denn den Vorteil haben Sie nicht nur in einem einzigen Jahr. Ist der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil hoch, ist auch der jährliche Absetzungsbetrag hoch.

Und genau mit diesem hohen Betrag mindern Sie während der gesamten Nutzungsdauer des Gebäudes Jahr für Jahr die Einnahmen aus der Vermietung und folglich auch die Steuer.

So ermitteln Sie den Verkehrswert für den Grund und Boden

Im Allgemeinen ist es recht leicht, den Verkehrswert für den Grund und Boden zu bestimmen. Multiplizieren Sie dazu einfach die Grundstücksfläche mit dem für das Grundstück geltenden Bodenrichtwert pro Quadratmeter.

Beispiel: Der Bodenrichtwert beträgt für das Grundstück 250 € pro m². Die Grundstücksfläche beträgt 1.000 m².

Der Grundstückswert beträgt folglich 250 E pro m² x 1.000 m² = 250.000 €

Hinweis: Wie hoch der Bodenrichtwert ist, erfahren Sie beim Gutachterausschuss. Der Gutachterausschuss ist bei den Kreisen oder Städten mit einer Geschäftsstelle vertreten. Eine telefonische Auskunft ist kostenlos.

So ermitteln Sie den Verkehrswert für das Gebäude

Zu viel Genauigkeit schadet, wenn Sie lediglich den Gesamtkaufpreis aufteilen wollen und den Verkehrswert für das Gebäude bestimmen müssen. Vergessen Sie also getrost alles, was Sie von der Genauigkeit von Verkehrswertgutachten kennen.

Denn bei der Kaufpreisaufteilung ist ein guter Näherungswert völlig ausreichend und wird auch vom Finanzamt akzeptiert.

Insoweit unterscheiden sich also die hier erforderlichen baufachlichen Anforderungen von der „echten“ Verkehrswertermittlung, die ganz exakt ermittelt werden muss um jeder Kritik stand zu halten.

Die Finanzämter arbeiten selbst häufig mit einer einfach anzuwendenden Methode, die dennoch zuverlässig und hinreichend genau ist.

Dabei werden die ursprünglich angefallenen Herstellungskosten so umgerechnet, dass sie den Herstellungskosten im Erwerbszeitpunkt entsprechen. Von den hochgerechneten Herstellungskosten ist dann nur noch eine Wertminderung wegen Alters abzuziehen.

Das Ergebnis ist der „Sachwert“ des Gebäudes. Denn die tatsächlichen Kosten spiegeln den Wert einer Sache exakt wider.

Indexzahlen

Die erforderlichen Indexzahlen zur Umrechnung gibt das Statistische Bundesamt heraus. Es untersucht laufend die Entwicklung der Baukosten. Diese Indexzahlen sind für Umrechnungen unverzichtbar.

Herstellungskosten leicht ermitteln: Der Verkäufer hilft

Die ursprünglichen Herstellungskosten erfahren Sie im Allgemeinen vom Voreigentümer. Es ist kaum anzunehmen, dass er gute Gründe liefern kann, Ihnen diese zu verheimlichen.

Denn er muss eigentlich ein Interesse daran haben, Ihnen zu beweisen, dass Sie den Kaufpreis für eine solide Bausubstanz zahlen. Ziert sich der Verkäufer, kann dies ein Indiz für einen zu hohen Kaufpreis sein. Verhandeln Sie in diesen Situationen ruhig noch einmal etwas eindringlicher.

Bauakte des Bauamts

Die Bauakte des Bauamts bietet eine weitere Möglichkeit, die Herstellungskosten abzuschätzen. Allerdings sind in der Bauakte häufig nur vom Architekten geschätzte Baukosten aufgeführt. Die tatsächlichen Herstellungskosten liegen in der Praxis normalerweise deutlich darüber.

Preisindizes

Einheitswertakte des Finanzamts

Eine sichere Quelle ist auch die Einheitswertakte des Finanzamts. Als Eigentümer werden Sie bei einer Vorsprache in der Bewertungsstelle des Finanzamts normalerweise eine Auskunft hinsichtlich der Höhe der Herstellungskosten erhalten.

Sagen Sie den Bearbeitern ruhig, dass Sie den Betrag zum Zwecke der Kaufpreisaufteilung benötigen.

Falls Sie noch nicht Eigentümer sind, brauchen Sie eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers, sonst werden Sie aus Gründen des Steuergeheimnisses keine Angaben erhalten.

Schaffen Sie Alternativen bei der Kaufpreisaufteilung

Zwar sichert Ihnen die „Sachwert-Methode“ den Mindest-Steuervorteil. Daneben gibt es aber weitere Methoden, mit denen Sie im Einzelfall noch höhere Vorteile realisieren können.

Denn es hängt in der Praxis entscheidend von Ihnen selbst ab, nach welcher Methode die Kaufpreisaufteilung letztlich durchgeführt wird. Liefern Sie dem Finanzamt eine geschickte Rechenvorlage.

Dann haben Sie in den meisten Fällen schon gewonnen. Nur wenn Sie sich überhaupt nicht festlegen, diktiert Ihnen das Finanzamt den „Steuervorteil“.

Prüfen Sie deshalb, ob Sie mit einer der folgenden Alternativen einen sinnvollen und akzeptablen Erstvorschlag liefern können.

Gestalten Sie den Kaufvertrag richtig

Für Sie ist es entscheidend, von vornherein den Kaufvertrag richtig zu gestalten. Gelingt Ihnen dies, ist das die entscheidende Grundlage für eine optimale Kaufpreisaufteilung. Denn das Finanzamt muss sich in erster Linie am Kaufvertrag orientieren.

So verlangt es der Bundesfinanzhof in seinem Urteil.

Die richtige Gestaltung und Formulierung des Kaufvertrags sind einfacher als es vielleicht klingt. Überlassen Sie das aber nicht Ihrem Notar, der Ihre steuerlichen Absichten weder kennt noch das Steuerrecht im Einzelnen überblickt.

Gehen Sie so vor: Einigen Sie sich beim Kauf einer Immobilie mit dem Verkäufer nicht nur auf einen Gesamtkaufpreis. Schreiben Sie darüber hinaus im Kaufvertrag auch fest, welcher Betrag des Kaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits entfallen soll.

Das Interessante: Dem Verkäufer ist es normalerweise völlig egal, wie Sie den Kaufpreis aufteilen wollen. Für ihn ist nur der Gesamtkaufpreis entscheidend.

Ganz anders sieht dieser Schachzug für Ihre Steuer aus. Sobald Sie einen hohen Anteil vereinbaren, der auf das Gebäude entfällt, drückt das Ihre Steuerlast.

Grund: Je höher die Anschaffungskosten des Gebäudes sind, desto höher sind auch die jährlichen Beträge, die Sie als Abschreibungen für Abnutzung geltend machen können.

Schlecht stehen Sie, wenn der Anteil des Kaufpreises sehr hoch ist, der auf den Grund und Boden entfällt. Denn der Grund und Boden gehört zu den nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern. Folge: Die Kosten können Sie überhaupt nicht steuermindernd einsetzen.

Fazit: Das Finanzamt muss in erster Linie das akzeptieren, was Sie mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren.

Selbstverständlich muss diese Vereinbarung den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Sie dürfen keine Phantasiewerte vereinbaren, sonst erkennt das Finanzamt die Vereinbarung im Kaufvertrag nicht an.

Das Finanzamt darf allerdings erst dann von den Vereinbarungen im Kaufvertrag abweichen, wenn es nennenswerte Zweifel an Ihrer Kaufpreisaufteilung hat.

„Nennenswerte“ Zweifel lassen also einen gewissen Spielraum zu, den Sie konsequent ausnutzen sollten.

Achtung: Das bedeutet, Ihr Finanzamt dürfte bei einer Streubreite von 40% noch nicht von nennenswerten Zweifeln reden.

Denn jeder Sachverständige wird anerkennen, dass der Verkehrswert innerhalb einer Bandbreite von 20% über oder unter dem tatsächlich zu erzielenden Verkehrswert liegen kann. Das entspricht in der Summe für Grund und Boden sowie auch Gebäude einer Streubreite von 40%.

Diese Grenze können Sie leicht austesten, wenn Sie die Verkehrswerte nach der „Sachwert-Methode“ berechnet haben.

Kaufpreisaufteilung nach der „20%-Methode“

Beliebt ist die „20%-Methode“. Wenn diese Arbeitsweise zu einem akzeptablen Ergebnis führt, werden weder das Finanzamt noch Sie selbst etwas dagegen einzuwenden haben.

Bei dieser Methode ziehen Sie vom Gesamtkaufpreis pauschal 20% für den Grund und Boden ab. Der verbleibende Betrag entfällt auf das Gebäude. Dies ist die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung.

Kaufpreisaufteilung nach der „Restwertmethode“

Die Restwertmethode sollte eigentlich schon lange nicht mehr angewendet werden. In der Praxis ist jedoch häufig das Gegenteil der Fall.

Hierbei ziehen Sie vom Gesamtkaufpreis den Wert für den Grund und Boden ab. Diesen Wert ermitteln Sie, indem Sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter multiplizieren.

Der verbleibende Betrag entfällt auf das Gebäude und ist für die weitere Berechnung Ihre Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung.

Schlagen Sie dem Finanzamt diese Methode vor, wenn Sie zu einem annehmbaren Ergebnis gelangen. Dennoch dürfen Sie nicht vergessen, dass das Finanzamt auf den Vorschlag nur eingehen wird, solange keine „nennenswerten Zweifel“ vorliegen.

Beliebt ist die Methode, weil sie einerseits sehr leicht anzuwenden ist und andererseits nach dem Verkehrswert des

Grund und Bodens vorgeht. Weil aber der Verkehrswert des Gebäudes nicht mit einbezogen wird, kann diese Methode besonders bei älteren Gebäuden zu ungünstigen Ergebnissen führen.

Grund: Die Wertsteigerung des Grund und Bodens drängt den Restkaufpreis für das Gebäude in den Hintergrund, obwohl allein der Gebäudewert zu steuerlichen Vergünstigungen führt.