Immobilienfonds: Arten, Merkmale, Chancen und Risiken

Immobilienfonds Investment
Inhaltsverzeichnis

Die meisten Anleger möchten ihr Geld zwar gerne in Immobilien investieren, haben nicht genug Kapital, um einzelne Objekte zu erwerben. Exakt dann bieten sich Immobilienfonds als spezielle Investmentfonds an. In dem Fall erwirbt die Fondsgesellschaft Immobilien und gibt auf das Vermögen Anteile aus.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was Immobilienfonds sind und welche Arten es gibt. Ferner gehen wir darauf ein, für wen solche Investmentfonds empfehlenswert sind, was deren Vor- und Nachteile sind sowie, auf welche Art und Weise Sie die Anteile kaufen können.

Das Wichtigste zu Immobilienfonds in Kürze

  • Definition: Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, auch ohne großes Kapital in Immobilien zu investieren, indem sie Anteile an einer Fondsgesellschaft erwerben.
  • Arten: Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds, die sich in ihrer Struktur und ihren Risiken unterscheiden.
  • Geschlossene Immobilienfonds: Fonds mit Fokus auf ein einzelnen Immobilienprojekt
  • Offene Immobilienfonds: Fonds, wo Anlagesumme auf mehrere Immobilien verteilt wird
  • Eignung für Anleger: Offene Immobilienfonds sind für Kleinanleger und Sparer geeignet, geschlossene für risikofreudigere Anleger mit mehr Vermögen
  • Steuerliche Behandlung: Die Erträge bei offenen Immobilienfonds fallen unter die Abgeltungssteuer, bei geschlossenen Fonds handelt sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb
  • Chancen und Risiken: Je nach Art des Immobilienfonds können sich die Risiken und Erträge deutlich unterscheiden

Was sind Immobilienfonds?

Per Definition handelt es sich bei Immobilienfonds um spezielle Investmentfonds, die Kapital in sogenanntes Betongold investieren. So werden Immobilien bezeichnet, bei denen es sich in aller Regel um Gewerbeimmobilien handelt. Im ersten Schritt sammelt die Fondsgesellschaft dazu das Geld zahlreiche Kunden, sodass ein Investment am Immobilienmarkt stattfinden kann.

Über dieses Vermögen gibt die Gesellschaft dann Fondsanteile aus, die Anleger käuflich erwerben können. Das investierte Geld wird dann – bei offenen Fonds – als Sondervermögen verwaltet. Bei geschlossenen Fonds ist das nicht der Fall, sodass Sie dringend zwischen diesen zwei Fondsarten unterscheiden müssen.

Welche Arten an Immobilienfonds gibt es?

Sämtliche Immobilienfonds am Markt lassen sich einer der folgenden zwei, großen Gruppen zuordnen:

  1. Offene Immobilienfonds
  2. Geschlossene Immobilienfonds

Zwischen diesen zwei Varianten müssen Sie als Anleger differenzieren, weil es sowohl im Hinblick auf Risiken als auch sonstige Konditionen zum Teil erhebliche Unterschiede gibt.

Offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um einen Fonds, der das gesammelte Kapital nicht nur in ein Projekt, sondern in mehrere Immobilien investiert. Dabei handelt es sich vorrangig um Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel:

  • Logistik-Gebäude
  • Wohnhäuser
  • Lagerhallen
  • Bürohäuser

Am Fondsvermögen sind Anleger also indirekt beteiligt, nämlich indem sie die Fondsanteile kaufen und im Depot einbuchen lassen. Die Verwaltung des Vermögen obliegt dem Fondsmanagement.

Der Bezeichnung „offen“ sagt aus, dass Sie die Fondsanteile jederzeit kaufen können. Allerdings ist eine Haltefrist zu beachten. Sie müssen nämlich mindestens zwei Jahre nach dem Erwerb der Fondsanteile warten, bis Sie diese wieder veräußern können. 

Die meisten Anleger, die sich grundsätzlich für Immobilienfonds entscheiden, wählen offene Immobilienfonds. Allerdings gibt es ebenso geschlossene Immobilienfonds, die sich jedoch aufgrund des höheres Risikos jedoch weniger Beliebtheit erfreuen.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind Fonds, die sich auf einzelne Projekte fokussieren. Demnach investieren Sie mit einem geschlossenen Immobilienfonds lediglich in eine Immobilie. Meistens handelt sich dabei um Gewerbeimmobilien und Gewerbeprojekte, wie zum Beispiel: 

  • Einkaufszentren
  • Wohnparks
  • Ressorts
  • Hotelanlagen

Das Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds ist aufgrund der fehlenden Risikostreuung deutlich höher als bei offenen Fonds dieser Art. Es besteht die Gefahr, dass Anleger einen Totalverlust erleiden.

Andererseits sind die durchschnittlichen Renditen höher als bei offenen Fonds. Sie können sich im Bereich zwischen sechs und acht Prozent im Jahr bewegen.

Der Wortteil „geschlossen“ kennzeichnet, dass diese Fondsanteile nur für einen befristeten Zeitraum ausgegeben werden. Man spricht in dem Zusammenhang von der Zeichnungsphase. Darüber hinaus können Sie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht jederzeit veräußern, sondern erst nach Ablauf der vereinbarten Kapitalbindung. Zwar ist theoretisch ein vorzeitiger Verkauf über den Zweitmarkt für Fonds möglich, jedoch gilt dieser als illiquide.

Geschlossenen oder offenen Immobilienfonds wählen? Merkmale und Unterschiede

Bei der Auswahl der Immobilienfonds sollten Sie auf die Unterschiede zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds achten. Die Differenzen beziehen sich vor allem auf die Mindestanlagesumme, die Laufzeit, die Verfügungsmöglichkeiten sowie die Höhe der Rendite.

Die nachfolgende Tabelle fasst die wichtigsten Merkmale und Unterschiede des offenen und geschlossenen Immobilienfonds zusammen:

MerkmaleOffene ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds
InvestmentstrukturInvestition in mehrere ImmobilienInvestition meist in eine Immobilie
AnteilsausgabeFortlaufende Ausgabe der FondsanteileAnteile können nur zeitlich befristet gekauft werden
Haltefrist/KapitalbindungHaltefrist von zwei JahrenKapitalbindung für vier oder mehr Jahre
MindestanlagesummeAnlage ab 50 EuroAnlagesumme ab 10.000 Euro
SparplanSparplan möglichKein Sparplan
RisikostreuungBreite RisikostreuungKeine Risikostreuung
RenditeGute Renditen möglichÜberdurchschnittliche Renditen möglich
Handelbarkeit der AnteileAnteile können jederzeit gekauft und nach Haltefrist verkauft werdenAnteile können nach der Zeichnungsfrist nicht jederzeit veräußert werden
Tabelle: Unterschiede und Merkmale von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Für wen sind Immobilienfonds empfehlenswert?

Für wen Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert sind, hängt vor allem von den Anlagezielen und Ihrem Anlegertyp ab. Grundsätzlich sind diese Investmentfonds vorrangig für Anleger interessant, die prinzipiell auf indirektem Wege in Betongold investieren möchten. Dabei sollte man zwischen den zwei Fondsarten differenzieren. Denn offene Immobilienfonds sind nicht für die gleichen Anleger wie geschlossene Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert.

  • Offene Immobilienfonds eignen sich für ertragsorientierte Anleger als Portfoliobeimischung, die nicht risikoreich investieren wollen, aber auch nicht rein sicherheitsorientiert sind.
  • Geschlossene Immobilienfonds sind für gewinnorientierte Anleger empfehlenswert, die risikobewusst investieren wollen.

Voraussetzungen für die Investition in offene und geschlossene Immobilienfonds zeigt die folgende Tabelle:

Offene ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds
Indirektes Investment in Immobilien gewünschtMindestanlagesumme von 10.000 Euro oder mehr
Einmaliges Investment oder Vermögensaufbau im Rahmen eines FondssparplansGewinnorientiert
Geeignet für vermögendere Anleger, Kleinanleger und SparerRisikobewusst, da Totalverlust möglich ist
Als PortfoliobeimischungKapitalbindung von meist mindestens vier Jahren
Für ertragsorientierte Anleger
Tabelle: Voraussetzungen als Anleger für die Investition in geschlossene oder offene Immobilienfonds

Was sind die Vorteile von Immobilienfonds?

Immobilienfonds bergen je nach Art unterschiedliche Vorzüge, die es als Anleger bei der Entscheidung zu berücksichtigen gilt. Die folgende Tabelle zeigt die Vorteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds auf:

Vorteile offener ImmobilienfondsVorteile geschlossener Immobilienfonds
Geringe Einstiegshürde, Investitionen bereits ab 50 Euro möglichPotenzial für überdurchschnittliche Renditen
Breite Risikostreuung durch DiversifikationAttraktive Investitionsmöglichkeit im Immobiliensektor
Anteile können, abgesehen von einer Mindesthaltedauer, jederzeit verkauft werdenNutzung der Vorteile einer Sachwertanlage
Flexibler Kauf von Anteilen zu jeder Zeit möglichBeteiligung an wachstumsstarken Immobilienprojekten
Professionelles Management übernimmt die VerwaltungDirekte Investition in spezifische Immobilienprojekte
Nutzen der Wertstabilität von Immobilien
Geeignet für den langfristigen Vermögensaufbau, auch über Sparpläne
Tabelle: Vorteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Was sind die Nachteile von Immobilienfonds?

Immobilienfonds besitzen auch einige Risiken, insbesondere die geschlossenen Immobilienfonds. Um Ihnen eine Übersicht über die Nachteile zu geben, haben wir nachfolgend eine Tabelle mit den relevanten Risiken beider Arten von Immobilienfonds zusammengestellt:

Nachteile offener ImmobilienfondsNachteile geschlossener Immobilienfonds
Potenziell geringere Renditen im Vergleich zu geschlossenen FondsHöheres Risiko bis hin zum möglichen Totalverlust
Verwaltungskosten und Managementgebühren können die Rendite verringernKeine Risikostreuung, da Investition in ein einzelnes Projekt
Abhängigkeit von den Entscheidungen der FondsmanagerLangfristige Kapitalbindung von mindestens vier bis fünf Jahren
Mögliche Liquiditätsprobleme in extremen MarktsituationenSchwierigkeit des vorzeitigen Verkaufs am Zweitmarkt
Anleger benötigen fundiertes Wissen über den Immobilienmarkt
Hohe Mindesteinlage, oft zwischen 10.000 und 20.000 Euro
Tabelle: Nachteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Wichtig: Das Investment in geschlossene Immobilienfonds sollte gut überlegt sein. Sie gehen ein hohes Risiko ein und sogar ein Totalverlust ist nicht ausgeschlossen. In der Vergangenheit mussten schon diverse geschlossene Immobilienfonds Insolvenz anmelden.

Wie kann ich Immobilienfonds kaufen und verkaufen?

Die Anteile offener Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Stattdessen kaufen und verkaufen Sie die Fondsanteile direkt von der bzw. an die Fondsgesellschaft. Trotzdem können Sie Ihrer Bank oder Ihrem Broker einen entsprechenden Auftrag erteilen, der dann den Kauf- oder Verkaufsauftrag an die Fondsgesellschaft weitergeleitet. 

Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Sie nur einen bestimmten Zeitraum ab Emission von wenigen Monaten Zeit, die Anteile zu erwerben. Nach Ende der Zeichnungsphase ist das nicht mehr möglich. Veräußern können Sie die Fondsanteile erst nach Ablauf der Haltedauer, die oft zwischen vier und sechs Jahren beträgt. Zwar ist auch ein Verkauf am Zweitmarkt möglich. Dort werden allerdings vergleichsweise wenige Anteile gehandelt. Zudem findet in der Regel ein Abschlag von bis zu 30 Prozent auf den aktuellen Wert des Anteils statt.

Wie werden Immobilienfonds besteuert?

Ein ebenfalls interessantes Thema im Zusammenhang mit Immobilienfonds ist die Besteuerung. Selbstverständlich müssen wir auch an dieser Stelle zwischen den offenen den geschlossenen Fonds differenzieren:

  • Offene Immobilienfonds werden mit der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, dem Solidaritätszuschlag und einer potenziell anfallenden Kirchensteuer besteuert. Diese Steuern fallen auf Kapitalerträge, also die Einkünfte aus Kapitalvermögen, an.
  • Geschlossene Immobilienfonds erzielen keine Kapitalerträge, sondern Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Demnach werden die Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Wichtig: Bei offenen Immobilienfonds existiert die sogenannte Teilfreistellung. Damit sind 60 Prozent der Ausschüttungen für Anleger steuerfrei. Der Rest ist steuerpflichtig.

Sind Immobilienfonds sinnvoll für Privatanleger?

Insbesondere offene Immobilienfonds können sinnvoll für Privatanleger sein, denn auf diese Weise können Sie indirekt in den Immobilienmarkt Geld anlegen. Sogar Sparer können diese Fondsart nutzen, wenn zum Beispiel im Rahmen eines Fondssparplans für monatlich 100 Euro Anteile an offenen Immobilienfonds gekauft werden. Allerdings sollte Anleger und Sparer bewusst sein, dass es sich nicht um eine äußerst sichere Anlageform handelt. 

Geschlossene Immobilienfonds sind weniger gut geeignet für durchschnittliche Privatanleger, erst recht nicht für Kleinanleger. Stattdessen empfehlen Experten geschlossene Fonds für erfahrene und vermögendere Privatanleger. Sie sollten zudem risikobereit sein, denn bei geschlossenen Immobilienfonds kann es sogar zum Totalverlust kommen. 

Zusammenfassung – alle Merkmale zu Immobilienfonds auf einen Blick

MerkmaleOffene ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds
InvestitionsstrukturInvestition in mehrere ImmobilienprojekteInvestition in ein einzelnes Immobilienprojekt
AnteilserwerbAnteile können fortlaufend gekauft werdenAnteile können nur während der Zeichnungsphase erworben werden
VerkaufsmöglichkeitenAnteile können nach einer Haltefrist von zwei Jahren verkauft werdenAnteile können nach Haltefrist oft nur mit Abschlag am Zweitmarkt verkauft werden
ZielgruppeVermögendere Anleger, Kleinanleger und SparerErfahrene, risikobewusste Anleger mit höherem Kapital
RisikostreuungBreite RisikostreuungKeine Risikostreuung
RenditePotenziell geringere RenditenPotenziell höhere Renditen
KapitalbindungKeine langfristige KapitalbindungKapitalbindung für mindestens vier Jahre
EinstiegshürdeGeringe Einstiegshürde, Investitionen ab 50 Euro möglichHohe Mindesteinlage, oft zwischen 10.000 und 20.000 Euro
Steuerliche BehandlungAbgeltungssteuer, Solidaritätszuschlag, ggf. KirchensteuerBesteuerung der Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz
Professionelles ManagementVerwaltung durch FondsmanagementVerwaltung durch Fondsmanagement
VorteileGeringe Einstiegshürde, breite Risikostreuung, flexible Kauf- und Verkaufsmöglichkeiten, professionelles Management

Potenzial für hohe Renditen, direkte Investition in Immobilienprojekte
NachteilePotenziell geringere Renditen, Verwaltungskosten, Abhängigkeit von FondsmanagementHöheres Risiko, keine Risikostreuung, langfristige Kapitalbindung, hohe Mindesteinlage
Zusammenfassung des Artikels als umfassende Tabelle