Abgrenzung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung setzt voraus, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und nicht lediglich um eine Erhaltungsmaßnahme.

Erhaltungsmaßnahmen werden zur Bewahrung des ursprünglichen Zustands der Mieträume durchgeführt, wie beispielsweise die Beseitigung von Brandschäden oder die Reparatur von Feuchtigkeitsschäden.

Auf eine laufend instand gehaltene Wohnung haben Ihre Mieter ohnehin einen Anspruch.

Da der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache uneingeschränkt verpflichtet ist, gilt auch die Duldungspflicht des Mieters grundsätzlich uneingeschränkt.

Als Modernisierung gelten hingegen nur Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums.

Beispiele für die Verbesserung der Mietsache sind:

• Verbesserung des Schallschutzes
• Einbau eines Lifts
• Einrichtung eines Kinderspielplatzes
• Einbau einer Zentralschließanlage
• Einbau einer Gaszentralheizung

Beispiele zur Einsparung von Energie sind:

• Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme
• Wärmedämmung der Außenfassade
• Einbau von Thermostatventilen

Treffen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zusammen, kommt es auf den Schwerpunkt der Maßnahme an. Im Zweifel ist von einer Modernisierungsmaßnahme auszugehen.

Duldungspflicht des Mieters

Vor Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme müssen Sie Ihrem Mieter eine Duldungsaufforderung mit angemessener Fristsetzung aussprechen.

Die von Ihnen gesetzte Frist muss ausreichend sein, damit es dem Mieter möglich ist – gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Anwalts – die Duldungspflicht rechtlich überprüfen zu lassen.

Die Duldungspflicht Ihres Mieters ist bei Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht begrenzt. Grenze ist lediglich die Zumutbarkeit, was aber lediglich bedeutet, dass Arbeiten zur Unzeit in einer Mietwohnung nicht zulässig sind.

Der Mieter kann auch zur vorübergehenden Räumung der Wohnung verpflichtet werden, wobei Sie allerdings die hier anfallenden Kosten (zum Beispiel Hotelkosten) selbst zu tragen haben. Verweigert Ihr Mieter die Duldung der Erhaltungsmaßnahmen, müssen Sie Ihren Anspruch im Wege der Klage durchsetzen. Eine einstweilige Verfügung können Sie nur bei unaufschiebbaren Maßnahmen beantragen.

So setzen Sie Ihre Modernisierungsmaßnahmen durch

Zur Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen hat Ihnen der Gesetzgeber in § 554 Abs. 2 BGB eine formal und inhaltlich umfangreiche Mitteilungspflicht auferlegt. Sie müssen dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.

Achten Sie darauf, dass die „Art der Maßnahme“ eindeutig mitgeteilt wird. Sie müssen also klar und präzise darlegen, welche baulichen Maßnahmen beabsichtigt sind.

Im Einzelfall kann dies dazu führen, dass Sie bauliche Details oder sogar die beabsichtigten Baustoffe angeben müssen. Soll eine Wohnung modernisiert werden, dann sind im Ankündigungsschreiben die Maßnahmen im Einzelnen so zu beschreiben, dass Ihr Mieter deren Auswirkungen auf alle Räume, einschließlich der Wohnungsmöbel, prüfen kann.

Diese Mitteilungspflicht besteht nicht, wenn die Maßnahme nur zu einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume und zu einer geringen Mieterhöhung führt.

Beispiele derartiger Bagatellmaßnahmen sind:

• die Installation einer Klingel bzw. Gegensprechanlage
• der Einbau von Thermostatventilen
• der Einbau einer einbruchshemmenden Tür.

Eine unerhebliche Erhöhung der Miete muss jedenfalls unter 10 € monatlich liegen.

Nach Ihrem Ankündigungsschreiben müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Mieter die beabsichtigte Modernisierung rechtlich überprüfen lässt.