Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Zuständigkeit, Klausel & Beispiele

Wann muss ein Mieter beim Auszug streichen? Ist die Renovierung bei Auszug Pflicht? Diese und andere Fragen stellen sich Mieter häufig, insbesondere wenn ein Auszug aus der Wohnung bevorsteht. Dabei geht es um sogenannte Schönheitsreparaturen, die allerdings auch während der Mietzeit relevant sein können.

Wir möchten im folgenden Beitrag erläutern, worum es sich bei Schönheitsreparaturen in der Wohnung innerhalb des Mietrechts handelt. Darüber hinaus erfahren Sie, was typische Schönheitsreparaturen sind, wann diese durchgeführt werden, wer dafür zuständig ist und welche unwirksamen Klauseln es diesbezüglich in Mietverträgen gibt.

Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?

Schönheitsreparaturen im Mietrecht beziehen sich auf kosmetische Instandhaltungsmaßnahmen und dekorative Renovierungsarbeiten in der Wohnung, die optische Ausbesserungen zum Ziel haben. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich also um klassische Reparaturen, wie zum Beispiel, dass eine defekte Heizungsanlage repariert wird. Stattdessen dienen Schönheitsreparaturen dazu, die ästhetische Qualität und den Erhaltungszustand der Wohnung aufrechtzuerhalten.

Typische Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen von Wänden, Decken und Türen, das Tapezieren, das Lackieren von Fenstern sowie das Versiegeln von Böden.

Die Grundlage für durchzuführende Schönheitsreparaturen besteht darin, dass eine Wohnung zur Miete stets in einem ordentlichen Zustand sein muss. Das setzt voraus, dass in gewissen Abständen eine Renovierung durchgeführt wird.

Grundsätzlich ist der Vermieter für sogenannte Schönheitsreparaturen zuständig. In der Praxis werden derartige Schönheitsreparaturen allerdings seitens der Vermieter häufig den jeweiligen Mietern aufgelegt.

Die Liste verdeutlicht, dass Schönheitsreparaturen oftmals in den Bereich der Renovierung fallen – allerdings nur, wenn es um kosmetische oder dekorative Maßnahmen geht.

Wie häufig müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wie oft welche Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt werden müssen. Daher werden in der Praxis geltende Durchschnittswerte herangezogen, innerhalb welcher Fristen bestimmte Arbeiten in der Wohnung durchgeführt werden müssen.

Allgemein gilt, dass insbesondere folgende Tätigkeiten in den genannten Abständen verpflichtend sind:

• Streichen der Wohn- und Schlafräume sowie Dielen: alle 5 Jahre
• Streichen von Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre
• Streichen anderer Nebenräume: alle 7 Jahre

Diese Fristen gelten in aller Regel während der Mietdauer, auch wenn diese nicht explizit im Mietvertrag so genannt werden.

Achtung: Unter Umständen sind Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters fällig. Die Pflicht ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag, dem vorherigen Stand der Wohnung sowie getroffenen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?

Maßgebend für die Zuständigkeit bei den Schönheitsreparaturen ist insbesondere § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dort ist festgehalten, dass grundsätzlich der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, sondern der Vermieter dazu verpflichtet ist.

Trotzdem handelt es sich dabei nicht um eine zwingende Gesetzesregelung. Daher ist es der Praxis in der überwiegenden Mehrheit so, dass laut Mietvertrag die Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Grundsätzlich ist das auf laut mehreren Urteilen des BGH zulässig, jedoch nur unter gewissen Voraussetzungen und mit Einschränkungen. Daher kommt es öfter zu Streitigkeiten in diesem Bereich, die durch klare und wirksame Regelungen verhindert werden könnten.

Wie kann die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden?

Um die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, muss eine angemessene und rechtswirksame Klausel im Mietvertrag verankert werden. Folgende Punkte sind u.a. bei der Formulierung der Schönheitsreparaturklausel zu beachten:

• Eindeutige und verständliche Formulierung: Die Schönheitsreparaturklausel muss klar und verständlich formuliert werden, um Wirksamkeit zu besitzen.
• Keine starren Fristen: Die Klausel darf keine präzisen Vorgaben zur Häufigkeit und des Zeitpunktes der Renovierungsarbeiten enthalten.
• Angemessene Anforderungen: Die Klausel muss Verpflichtungen auf den Mieter übertragen, die als angemessen erachtet werden. Eine vollständige Erneuerung der kompletten Wohnung ist folglich ausgeschlossen.

Wichtig: Laut Urteil des BGH ist es allerdings so, dass Mieter zwar einen Anspruch auf Renovierungen haben, diese jedoch 50 Prozent der anfallenden Kosten übernehmen müssen.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag unwirksam?

Kommen wir zu einem Thema im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, welches häufig vor Gericht von Bedeutung ist. Es geht in dem Fall eine unwirksame Klausel, die sich im Hinblick auf eine Schönheitsreparatur in Mietverträgen relativ häufig in unterschiedlichen Varianten findet. Insbesondere die nachfolgenden Klauseln sind nach allgemeiner Rechtsauffassung nicht wirksam, sodass der Mieter nicht verpflichtet ist, die geforderte Schönheitsreparaturen durchzuführen:

• Renovierungsklausel: Diese besagt, dass der Mieter die Wohnung nach seinem Auszug in einem absoluten Top-Zustand übergeben muss. Das ist nicht rechtens, da es in dem Fall keine Rolle spielen würde, ob überhaupt Renovierungsbedarf vorhanden ist oder nicht.
• Zu großer Umfang der Renovierung: Auch ein zu großer Umfang einer Renovierung ist unwirksam, wenn dies durch eine Klausel im Mietvertrag gefordert wird. Ein Beispiel wäre, dass der Vermieter fordert, dass der Mieter unter anderem die Parkettböden versiegeln oder im Allgemeinen Fenster und Türen streichen soll, auch wenn dies (noch) nicht notwendig wäre.
• Farbwahlklausel: Häufiger kommt auch eine sogenannte Farbwahlklausel zum Tragen. Diese beinhaltet, dass zum Beispiel Fensterrahmen oder Türen ausschließlich in einer bestimmten Farbe gestrichen werden sollen. Zum Beispiel der BGH sieht in dieser Klausel eine unrechtmäßige Beeinträchtigung des Mieters, sodass diese im Vertrag wirksam ist.
• Abgeltungsklausel: Abgeltungsklauseln, die spezielle Kostenübernahme-Quoten durch den Mieter für die Schönheitsreparaturen bei vorherigem Auszug festlegen, sind ebenfalls nicht gültig. Grund dafür ist eine Benachteiligung des Mieters.
• Starre Fristen: Ebenfalls wirksam ist ein sehr starrer Zeitplan, dass zum Beispiel Renovierungen zwingend exakt alle 24 Monate vorgenommen werden müssen. Das ist insbesondere unter der Voraussetzung unwirksam, dass noch überhaupt keine Gebrauchsspuren zu erkennen sind, sodass eine Renovierung überflüssig wäre.

Konkret bedeutet das für Mieter: Wenn eine solche Klausel im Mietvertrag enthalten ist, ist diese unwirksam – mit der Folge, dass der Mieter keinerlei Renovierungen vornehmen muss.

Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet?

Ein anderes Thema ist häufig, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen und das Renovieren bei einem Auszug vom Mieter durchgeführt werden müssen. In der Hinsicht hat unter anderem der BGH schon mehrere Urteile gefällt. Diese fallen in der Mehrheit so aus, dass Mieter nicht zum Renovieren und damit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden können, wenn sie die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen haben.

Der BGH geht sogar noch einen Schritt weiter: Selbst unter der Voraussetzung muss eine Wohnung beim Auszug nicht renoviert werden, dass die Wohnung bei Übergabe nicht renoviert war und dennoch das Renovieren mit dem Vormieter vereinbart worden ist.

Anders stellt sich die Situation unter der Voraussetzung dar, dass der Mieter eine renovierte Wohnung mit geleisteten Schönheitsreparaturen übernommen hat. Dann ist er meistens dazu verpflichtet, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand beim Auszug zu übergeben.

Was passiert, wenn Mieter sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen weigern?

Sollte es im Mietvertrag wirksame Klauseln geben, die sich auf Schönheitsreparaturen beziehen, ist der Mieter entsprechend verpflichtet, die Renovierung durchzuführen. Unter dieser Voraussetzung stellen sich Vermieter häufiger die Frage, was sie tun können, wenn sich Mieter schlichtweg weigern, die Arbeiten zu erledigen.

Sollten innerhalb des Mietvertrages keine Fristen vereinbart worden sein, wird die Leistung aufseiten des Mieters dann fällig, wenn objektiv betrachtet entsprechende „Unschönheiten“ vorhanden sind und daher eine Renovierung durchgeführt werden muss. Sollte sich der Mieter weigern und kommt damit in Verzug, hat der Vermieter das Recht, einen Vorschuss von ihm zu verlangen. Dieser darf der Höhe der Kosten entsprechen, die für die Renovierungsarbeiten anfallen. Dazu gibt es mehrere Urteile, unter anderem seitens des BGH.

Diese Ansprüche des Vermieters gelten nicht nur für die Mietdauer, sondern ebenfalls beim Ende des Mietverhältnisses. Sollte der Mieter zu diesem Zeitpunkt die für ihn verpflichtenden Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt haben, besteht insbesondere auf Grundlage der Paragrafen 280 und 281 BGB ein Schadensersatzanspruch seitens des Vermieters. Diesen kann er – falls notwendig – auf per Anwalt und vor Gericht durchsetzen lassen.