Mieterwechsel: Renovierung – ein praktischer Leitfaden

Kaum eine Phase im Vermietungsalltag wird so sehr unterschätzt wie der Mieterwechsel. Die Folge: Innerhalb weniger Monate „verspielen“ manche Vermieter – völlig unnötig – einen Teil der Mieteinnahmen. Kostenfallen, die den Mieterwechsel zu einem „Renditekiller“ werden lassen können gibt es viele. Eine beliebte Stolperfalle: Die Renovierung
Hinweis: Wie Sie alles richtig machen, lesen Sie in diesem Beitrag. Dabei kommt es in erster Linie nicht darauf an, dass Sie als Vermieter Ihr (vermeintliches) Recht erkämpfen. Was nützt Ihnen schließlich der schönste Erfolg vor Gericht, wenn beim Mieter nichts zu holen ist? Entscheiden Sie sich deshalb im Zweifel immer für den wirtschaftlich sinnvollen Weg, auch wenn Sie dafür mal eine Rechtsposition „links liegen lassen“ müssen.

Sie bleiben auf den Renovierungskosten sitzen

Der Gesetzgeber mutet Ihnen als Vermieter allerhand zu. Dazu gehört unter anderem, dass es Ihre Aufgabe als Vermieter ist, den Zustand der Wohnung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Zu dieser sogenannten Instandsetzungspflicht zählt auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Folge für Sie: Enthält der Mietvertrag keine anderen Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, müssen Sie die erforderlichen Renovierungen aus eigener Tasche bezahlen.Die Entscheidungen der Gerichte sind unmissverständlich: Wenn die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden sollen, ist dazu eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Darin muss klar und eindeutig geregelt sein, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Es gibt also kein Gewohnheitsrecht, das den Mieter zur Renovierung verpflichtet.Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Zeitabstände enthält, in denen Schönheitsreparaturen auszuführen sind, bildet folgender Fristenplan eine Richtlinie:

• Küchen, Bäder, Duschen: alle drei Jahre,

• Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle fünf Jahre,

• andere Nebenräume: alle sieben Jahre.

Vereinbarungen per Formularvertrag über die Art und Weise der Schönheitsreparaturen sind zulässig. Eine Formularklausel, nach der die Wohnung beim Auszug „fachmännisch“ zu renovieren ist, schließt aber Eigenleistungen des Mieters nicht aus. Der Mieter kann die erforderlichen Schönheitsreparaturen selbst ausführen.Praxis-Tipp: Mit Ausbesserungs- und Flickarbeiten müssen Sie sich als Vermieter nicht zufrieden geben. Pfuscharbeit müssen Sie auch nicht hinnehmen. Die Renovierungsarbeiten müssen stets den Anforderungen einer fachgerechten Leistung mittlerer Art und Güte entsprechen. Bei Raufasertapeten beispielsweise erfüllt der Mieter seine Pflicht, wenn er die Tapeten ordnungsgemäß mit Dispersionsfarbe überstreicht.Gelegentlich besteht zwischen Vermietern und Mietern Streit über die farbliche Gestaltung der Mieträume. So sind beispielsweise Fototapeten und grelle Farben nicht Jedermanns Sache. Mancher Vermieter wird da im Sinne des Wortes „rot“ sehen.Auch hier ist die Rechtsprechung eindeutig: Während der Mietzeit darf der Mieter die Wände und Decken nach seinem Geschmack streichen und tapezieren. Damit hat es aber ein Ende, wenn der Mieter auszieht. Die Mieträume müssen in neutralem Ton gestrichen zurückgegeben werden. „Neutral“ heißt in diesem Zusammenhang ohne Wenn und Aber: weiß.Ob eine Wohnung ordnungsgemäß renoviert ist oder nicht, lässt sich im Allgemeinen noch leicht feststellen. Demgegenüber erweist es sich für Vermieter immer wieder als schwierig, berechtigte Schadenersatzansprüche erfolgreich durchzusetzen. Das liegt daran, dass dabei bestimmte Formalien eingehalten werden müssen, in der Praxis aber nicht beachtet werden.Das beginnt bereits damit, dass Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung auffordern müssen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies müssen Sie mit der Aufforderung verbinden, dass Sie nach Ablauf der eingeräumten Frist die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ablehnen.Beispiel: „Ich fordere Sie auf, die genannten Arbeiten bis zum 15. Juli 2001 durchzuführen. Für den Fall, dass Sie diese Frist ungenutzt verstreichen lassen, werde ich die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Sie ablehnen.“Achtung: Die Fristsetzung muss mit der Ablehnungsandrohung unbedingt verknüpft werden. Sie müssen klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, dass Sie nach Fristablauf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ablehnen. Dafür genügt es nicht, dass Sie ankündigen, nach Fristablauf weitere Schritte zu unternehmen.Auf die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung können Sie ausnahmsweise nur dann verzichten, wenn Ihr Mieter ernsthaft und endgültig abgelehnt hat, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. An die Annahme einer derartigen endgültigen Weigerung stellen die Gerichte allerdings strenge Anforderungen.Vorsicht: Der Umstand, dass der Mieter rechtliche Zweifel an seiner Verpflichtung zur Renovierung äußert, reicht für eine ernsthafte und endgültige Weigerung nicht aus. Das bedeutet: Wirklich sicher können Sie nur sein, wenn Sie ihm erstens die Frist setzen und zweitens die Ablehnungsandrohung damit verbinden.