Renovierungspflicht: Die Ausnahme durch Modernisierung

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine wirksame Renovierungsklausel für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart haben, so kann es dennoch sein, dass er dieser Verpflichtung nicht nachkommen muss.

Nämlich dann, wenn Sie die Wohnung modernisieren oder instand setzen möchten.

Keine Renovierungspflicht bei Modernisierung oder Instandsetzung

Bei der Instandsetzung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die etwa durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.

Beispiele hierfür sind der Ersatz schadhafter Fenster, die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk oder die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden etc.

Unter den Begriff Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume oder des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen.

Das sind etwa der Einbau isolierverglaster statt der alten einfachverglasten Fenster oder die Isolierung des Dachgeschosses.

Würden Sie etwa – nachdem der Mieter die Wohnung tapeziert und gestrichen hat – alle vorhandenen Risse in den Wänden beseitigen lassen, wären seine Renovierungsarbeiten sinnlos.

In diesem Fall würde sich Ihr Mieter zu Recht weigern, die Arbeiten durchzuführen, auch wenn er dazu vertraglich verpflichtet ist.

BGH: Stattdessen Verpflichtung zum Ausgleich in Geld

Was viele Vermieter aber nicht wissen: Ihr Mieter wird in diesem Fall nicht völlig von seiner Verpflichtung entbunden. Er muss Ihnen vielmehr einen Ausgleich in Geld zahlen, also Schadenersatz leisten.

Das hat der Bundesgerichtshof bereits vor Jahren entschieden (Urteil v. 11.05.88, Az. IVa ZR 305/86; Urteil v. 05.06.02, Az. XII ZR 220/99).

Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kam der BGH zu dem Ergebnis, dass sich der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, sofern sich deren tatsächliche Durchführung als sinnlos erweist, in einen Geldersatzanspruch umwandelt.

So hoch ist Ihr Geldanspruch

Der Geldanspruch, den Sie gegenüber Ihrem Mieter haben, entspricht aber nicht den Kosten, die bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch ein Fachunternehmen entstanden wären.

Vielmehr braucht Ihr Mieter neben den Materialkosten nur denjenigen Betrag zu entrichten, den er für Arbeitsleistungen seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen.

Der Wert dieser Eigenleistung des Mieters muss im Zweifel gerichtlich geschätzt werden, macht aber im Allgemeinen nur einen Bruchteil der Kosten eines Handwerkers aus.

Ausgleich, auch wenn Sie Quotenklausel vereinbart haben

Ein solcher Schadenersatzanspruch steht Ihnen grundsätzlich auch dann zu, wenn Sie im Mietvertrag beim Auszug eine Kostenübernahme nach einer bestimmten Quote vereinbart haben.

Auch hier muss Ihr Mieter selbst dann entsprechend seiner Quote zahlen, wenn Sie die Wohnung umbauen oder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen möchten.

Allerdings können Sie auch hier hinsichtlich der Arbeitsleistungen nur die Kosten der Eigenleistung ansetzen.

Mieter kann Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht anbieten

Wenn Sie Ihrem Mieter mitgeteilt haben, dass Sie die Wohnung umbauen möchten, kann er seine Pflicht zur Zahlung eines Geldausgleichs nicht mehr durch Vornahme der Schönheitsreparaturen abwenden. Es kann aber durchaus sein, dass dann die Forderung von Geldersatz unbillig ist.

Das ist etwa dann der Fall, wenn Sie Ihren Mieter wegen Ihrer Umbaupläne auffordern, vorzeitig auszuziehen, und Ihr Mieter das letztlich akzeptiert.

Bei Umbau einzelner Räume muss Mieter nur anteilig zahlen

Betreffen die geplanten Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen nur einzelne Räume, muss Ihr Mieter hierfür auch nur anteilig zahlen. Die von den Maßnahmen nicht betroffenen Räume kann er selbst renovieren.

Wenn Sie etwa im Arbeitszimmer an allen Wänden neue Steckdosen und Stromleitungen installieren möchten, muss Ihr Mieter nur diesen Raum nicht renovieren, sondern hierfür Schadenersatz in Geld leisten.

Von der Renovierungsverpflichtung für die anderen Räume der Wohnung ist er allerdings nicht entbunden.