Die Formel zur Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien
Möchte man den Ertragswert von Immobilien berechnen, so bedarf es hierzu einer anderen Ertragswertformel als etwa bei Unternehmen oder eines landwirtschaftlichen Betriebes.
Gleichwohl liegt aber auch hier der Fokus auf künftigen Erträgen, die die Immobilie bringen wird. Dabei gilt grundsätzlich, dass der Ertragswert einer Immobilie in 2 Schritten berechnet wird.
So werden zunächst die Erträge des Gebäudes und anschließend die des Grundstücks, der Bodenwert, ermittelt. Zusammengenommen ergeben diese beiden Komponenten dann den Ertragswert der Immobilie insgesamt.
Bei Immobilien gibt es zur Berechnung des Ertragswerts 2 Formeln, die den Vorgaben des § 17 der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) entsprechen.
Dabei ist der Unterschied relativ gering, da es sich im Grunde nur um eine allgemeine Formel und eine leicht abgewandelten Version handelt.
Die allgemeine Ertragswertformel für Immobilien
Allgemeine Ertragswertformel für Immobilien gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV:
EW=(JRE-BWK-i x BW) x BWF+BW
Dabei gilt:
EW= Ertragswert
JRE= Jahresrohertrag
BWK= Bewirtschaftungskosten
i= Liegenschaftszinssatz
BW= Bodenwert
BWF= Barwertfaktor für Kapitalisierung
Der Jahresrohertrag (JRE) ergibt sich aus der gesamten Miete, die sich im Laufe eines Jahres üblicherweise erzielen lässt.
Der Jahresreinertrag (JRE – BWK) ergibt sich, indem vom Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Zu diesen zählen zum Beispiel Verwaltungskosten sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltung allgemein.
Da man zunächst nur den Ertragswert für das Gebäude ermitteln möchte, wird der Ertrag durch das Grundstück per se heraus gerechnet (Jahresreinertrag – i x BW).
Aus diesen drei Faktoren (JRE – BWK – i x BW) ergibt sich somit der Gebäudejahresreinertrag.
Um den gesamten Gebäudeertrag((JRE – BWK – i × BW) × BWF) zu erhalten, wird nun der Barwertfaktor für die Kapitalisierung (BWF) mit einbezogen.
Dadurch wird die Wertentwicklung abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer im Rahmen der Ertragswertberechnung berücksichtigt.
Der zweite Schritt beinhaltet den aktuellen Bodenwert (= BW). Dieser kann üblicherweise per Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Den Ertragswert für die gesamte Immobilie erhält man schließlich durch die Zusammenführung der beiden Komponenten Gebäudeertrag und Bodenwert.
Die vereinfachte Ertragswertformel für Immobilien
Vereinfachten Formel des Ertragswerts von Immobilien gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV:
EW= (JRE-BWK) x BWF +BW
Im Grunde handelt es sich dabei um dieselbe Formel nur in umgeformter Variante, die einzelnen Faktoren sind dabei gleich.
Der Unterschied liegt schlicht darin, dass die Kapitalisierung des Bodenwertes nicht im ersten Schritt, der Berechnung des Gebäudeertrags, sondern erst im zweiten Schritt, bei der Ermittlung des Bodenwerts, einbezogen wird.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
