Grundschuld: löschen oder nicht? Kostenersparnis vs. Sicherheit

Finanzierung von Wohnungsbau durch die Bank

Eine Grundschuld muss man nicht unbedingt löschen, wenn das Haus abbezahlt ist. Das spart Gebühren. Sicherer ist eine Löschung allemal. (Foto: Wolfilser | Adobe Stock)

Eine Grundschuld löschen zu lassen ist nicht billig. Es gibt alternative Möglichkeiten, mit denen Sie die Grundschuld für andere Zwecke nutzen und Geld sparen können. Die Entscheidung sollte jedoch gut überlegt sein. Denn die Löschung der Grundschuld ist sicherer, auch wenn sie teurer ist.

Definition: Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht dar, welches zur Absicherung gegen einen Zahlungsausfall dient und nachfolgend die Vollstreckung eines Grundstückes erlaubt.

Die Grundschuld dient einer Bank somit als Sicherheit für einen Kredit, der für den Bau oder den Kauf eines Hauses benötigt wird. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank durch die Grundschuld notfalls das Haus zwangsversteigern und somit die Forderung begleichen.

Voraussetzung ist, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Hierbei ist darauf zu achten, dass die zusätzliche Zweckerklärung der Bank den Haftungsumfang des Kreditnehmers von vornherein klar definiert.

Wie wird eine Grundschuld gelöscht?

Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigen Sie im ersten Schritt einen Notar, der bei der zuständigen Bank beziehungsweise Kreditgeber die Löschungsbewilligung für die Grundschuld beantragt. Diese wird im Anschluss dem Grundbuchamt übermittelt, welches die Löschungsbewilligung überprüft. Sind die Schulden des Grundstückes getilgt, wird das Grundbuchamt den Löschantrag genehmigen und die Grundschuld durch einen Vermerk löschen.

Grundschuld löschen oder nicht?

Wenn Sie den Kredit, den Sie für den Bau oder den Kauf Ihres Hauses benötigt haben, abbezahlt haben, stellt sich für viele die Frage, was eigentlich mit dieser Grundschuld passiert. Die Grundschuld wird leider nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Die Grundschuld bleibt also weiterhin im Grundbuch eingetragen. Damit die Grundschuld erlischt, also aus dem Grundbuch entfertn wird, müssen Sie erst eine Löschung der Grundschuld beantragen. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob Sie die Grundschuld löschen sollten oder nicht, denn die Löschung ist nicht gratis.

Kosten: So viel kostet die Löschung einer Grundschuld

Das Löschen der Grundschuld ist stets mit Kosten verbunden. Diese variieren je nach Höhe der Grundschuld. Die Kosten fallen jedoch nicht für die Bank, sondern für das Grundbuchamt sowie den für die Löschung erforderlichen Notar an. Die Kosten betragen dabei in der Regel jeweils 0,2 % von der Grundschuld.

Ein Beispiel: Sie möchten eine Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro löschen lassen. Beansprucht sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt jeweils eine Gebühr von 0,2%, betragen Ihre Kosten 600 Euro. Die eine Hälfte bekommt der Notar, die andere das Grundbuchamt.

Soll die Immobilie hingegen verkauft werden, kommt noch ein weiterer Kostenfaktor hinzu: Der Käufer wird bei der oben genannten Summe ebenfalls mit mehreren Hundert Euro belastet. Könnte man die kostspielige Löschung umgehen, so ließe sich das Geld sparen, was letztlich dem Käufer und dem Verkäufer zugutekommen könnte.

Alternativen zur Löschung der Grundschuld

Tatsächlich gibt es in beiden Fällen die Möglichkeit, die Grundschuld einfach nicht zu löschen.

Die Grundschuld nicht löschen lassen

Ist das Haus abbezahlt, kann sie nämlich im Gegensatz zur Hypothek weiterverwendet werden. Zum Beispiel, wenn man einen Kredit für den Ausbau, die Renovierung oder ein neues Auto braucht.

Auch beim Hausverkauf kann die Grundschuld weiterhin genutzt werden. Falls der Käufer ein Darlehen bei derselben Bank aufnimmt, sind auch keine Gebühren fällig. Es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Wert der Grundschuld. Der Eintrag bleibt so, wie er ist. Einzige Änderung: ein Vermerk, dass es jetzt einen anderen Käufer gibt.

Die Abtretung der Grundschuld

Und selbst wenn die Immobilie noch über ein Darlehen läuft, ist der Darlehensnehmer nicht unbedingt auf die eine eingetragene Bank angewiesen. Findet er nach Ablauf der Zinsbindung eine mit besseren Zinskonditionen, so kann die Grundschuld einfach von Bank zu Bank weitergereicht werden. Dieser Vorgang ist eine Abtretung des Grundpfandrechts. Zwar fallen bei der Abtretung ebenfalls Kosten in Höhe von 0,2 % der Grundschuld an, jedoch wären dies im obigen Beispiel lediglich eine einmalige Summe von 300 Euro. Die Abtretung der Grundschuld ist somit eindeutig kostengünstiger als eine reine Löschung und Neueintragung der Grundschuld bei einem anderen Kreditgeber.

Was den Notar angeht, so bedarf es hier weder der Beurkundung einer Löschungsbewilligung noch eines Löschungsantrags oder der Notarsurkunde für eine neue Grundschuld. Der Notar wird lediglich zur Beurkundung der Abtretungserklärung aktiv. Hierbei liegen die Notarkosten bei einer Grundschuld über 150.000 € in der Regel bei 70 € ohne MwSt.

Die Teillöschung der Grundschuld

Eine andere Möglichkeit ist die Teilabtretung bzw. Teillöschung. Wenn etwa 50.000 € abbezahlt sind, so kann dieser Betrag gelöscht werden. In diesem Fall muss zusätzlich zur Teilabtretungserklärung die Teillöschungserklärung beurkundet werden. Damit ist wieder der Notar im Spiel. Die Teillöschung der Grundschuld ist somit teurer als bei der Abtretung.

Kaum Einsparmöglichkeiten bei der Löschung

Bei einer vollständigen Löschung ohne Neubegründung müssen Löschungsantrag und –bewilligung beurkundet werden. Notarkosten in der Regel bis zu 140 €. Bei diesen Vorgängen kann man durch Eigeninitiative vermeiden, dass der Notar beispielsweise Auswärtsgebühren von meist 50 € verlangt, weil er dafür eigens zur Bank geht. Die Formulare kann man selbst zum Notar bringen, oder auch zum Grundbuchamt, um Geld zu sparen.

Grundschuld ohne Notar löschen lassen

Ohne Notar geht es, wenn der Gläubiger keine Bank, sondern eine Sparkasse ist. Sparkassen sind „siegelberechtigt“ und können Löschungsanträge und –bewilligungen selbst beurkunden.

Das ergibt sich aus ihrer Stellung als öffentlich-rechtliche Kreditinstitute. Für die Freien Sparkassen gilt dies aber nicht. Sie sind privatrechtlich organisiert und unterstehen keiner Kontrolle durch die Gemeinde oder den Landkreis. Bei ihnen kommt man um einen Notar nicht herum.

Ebenso wenig, wenn eine Bank in der Grundschuld als Gläubiger eingetragen ist. Einzige Ausnahme: das Bundesland Hessen. Dort ist die öffentliche Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften als Dienstleistung der Ortsgerichte geregelt, gerade auch was Grundstücke angeht. Die Unterschrift durch das Ortsgericht ersetzt die Notarsbeurkundung, die in allen anderen Bundesländern erforderlich ist. Die Gebühr beträgt meist 10 €.

Öffentlich-rechtliche Sparkassen und die hessischen Ortsgerichte sind die einzige Möglichkeit, eine Grundschuld ohne Notar zu löschen. Die Alternative zur einfachen Löschung ist allenfalls, die Grundschuld stillzulegen. Dafür ist nur die Verzichtserklärung und Löschungsbewilligung der Bank nötig. Der Vorteil: Die Grundschuld lässt sich bei neuem Kreditbedarf einfach wieder aktivieren – ebenfalls ohne Notarkosten.

Die Grundschuld nicht zu löschen birgt Gefahren

Die Kosten fürs Löschen einer Grundschuld lassen sich also sparen. Allerdings kann dies auch Probleme nach sich ziehen. Etwa, wenn der noch eingetragene Kreditgeber, die Bank, die Grundschuld an eine Institution verkauft, die dann eine Zwangsvollstreckung betreibt. Das hat es schon gegeben. Zwar lässt sich so ein Rechtsstreit gewinnen, doch das kostet Geld und Zeit.

Probleme kann ein Immobilienbesitzer auch bekommen, wenn er die Grundschuld mit einer löschungsfähigen Quittung auf sich selbst umschreiben lässt, um diese als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen. Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen. Etwa, wenn sie nicht eindeutig feststellen können, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an einen Dritten abgetreten ist.

Aus diesem Grund fordern ganz vorsichtige Gläubiger oft die Löschung der alten Grundschuld und verlangen eine neue Eintragung. Hier muss allerdings eingeschränkt werden: Die Abtretung ist eigentlich ein vollkommen üblicher Vorgang, der den Zugang zu besseren Anschlusskrediten wesentlich erleichtert und verbilligt.

Übrigens: Gehen Löschungsunterlagen im Laufe der Zeit verloren, so trägt der Immobilienbesitzer die Kosten für die Wiederbeschaffung.

Fazit: Sollte die Grundschuld gelöscht werden oder nicht?

Letztlich hängt die Frage, ob man eine Grundschuld löschen will oder nicht, von der Abwägung zwischen Ersparnis und Sicherheit ab. Entscheidet man sich dafür, die Grundschuld nicht zu löschen, dann sollte man sich vom eingetragenen Kreditgeber eine Löschungsbewilligung geben lassen. Die bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist und damit auch nicht mehr valutiert.

Ohnehin ist es generell empfehlenswert, sich von vornherein für die Form der brieflosen Grundschuld zu entscheiden. Hier ist stets transparent, wer gerade Gläubiger ist. Endgültige Sicherheit hat man, wenn man das Original der vollstreckbaren Urkunde zur Grundschuldbestellung zurückerhält.

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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.

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