Immobilien als Kapitalanlage: Für wen lohnt sich der Kauf wirklich?

Unsichere Kapitalmärkte und viele Jahre Niedrigzinsniveau haben Immobilien als Kapitalanlage zu einem attraktiven Investment gemacht. Doch für wen lohnt sich die Investition in Betongold, wie Immobilien im Volksmund gerne genannt werden, wirklich?

Denn bei aller vermeintlichen Sicherheit bietet auch der Immobilienmarkt zahlreiche Hürden wie gestiegene Kaufpreise und regulierte Mieten. Und auch der gesamte Prozess eines Immobilienkaufs ist komplex, weshalb sich die Frage stellt, unter welchen Bedingungen der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage wirklich sinnvoll ist.

Immobilie kaufen als Investition: Was steckt dahinter?

Eine Wohnung oder ein Haus nicht selber zu bewohnen, sondern zu vermieten, sorgt für laufende Mieteinnahmen und einen langfristigen Vermögensaufbau. Was vom Grundprinzip her einfach klingt, ist in der Praxis deutlich vielschichtiger. Schließlich bindet eine Kapitalanlage in Form einer Immobilie eine große Menge Kapital und erfordert außerdem eine aktive Verwaltung. Außerdem sind Immobilien nur begrenzt liquide, denn im Vergleich zu Aktien oder ETFs lässt sich ein Haus nicht von jetzt auf gleich verkaufen.

Dennoch sind Immobilien für viele Anleger attraktiv, schließlich sind sie resistent gegen Inflation, sind physisch greifbar und bieten eine planbare Rendite über einen langen Zeitraum, wenn richtig kalkuliert wird.

Rendite berechnen: Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Bevor eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird, muss die Bruttorendite berechnet werden. Möglich ist das mit folgender Formel:

Jahresnettomiete / Kaufpreis x 100 = Bruttorendite in Prozent

Beispiel: Eine kleine Wohnung kostet 200.000 Euro (Kaufpreis inklusive Nebenkosten). Bei einer monatlichen Miete von 700 Euro liegt die Jahresmiete bei 8.400 Euro. Die Bruttorendite für die Wohnung liegt somit bei 4,2 Prozent. Davon müssen Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltungen, Finanzierungskosten sowie das Risiko für Leerstand abgezogen werden. Realistisch bleiben auf diese Weise 2,5 bis 3,5 Prozent Nettorendite.

Das klingt nicht so viel, aber die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie darf nicht außer Acht gelassen werden, insbesondere in beliebten Städten und boomenden Regionen. Wer eine Anlageimmobilie über Jahrzehnte hält, profitiert in der Regel von beiden Effekten.

Für die Berechnung der Rendite ist nicht der Kaufpreis alleine entscheidend, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuelle Maklerprovision. Durch sie erhöht sich die Investition um 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Das muss bei der Berechnung der Rendite berücksichtigt werden.

Was sind die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage?

Anlageimmobilien haben verschiedene Vorzüge, zum Beispiel bieten sie:

• einen Inflationsschutz, da die Miete bei entsprechender Vertragsgestaltung auch an die Inflation angepasst werden kann. Außerdem bleibt der reale Wert einer Immobilie langfristig erhalten oder steigt im besten Fall.
• steuerliche Vorteile, denn Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, Kosten für die Instandhaltung sowie Abschreibungen für die Abnutzung (AfA) von 2 bis 3 Prozent pro Jahr können als Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden und reduzieren so das zu versteuernde Einkommen.
• konstantes Einkommen, denn natürlich ist die Verwaltung von Mietern und der eigenen Immobilie mit etwas Aufwand verbunden. Ist erstmal für längere Zeit ein Mieter in der Immobilie, dann fließt monatlich das Geld und zwar ganz unabhängig von Schwankungen an der Börse.
• einen Sachwert, denn im Gegensatz zu Aktien oder ETFs sind Immobilien beleihbar, physisch vorhanden und können im Zweifel sogar selbst bewohnt werden.
• einen Fremdkapitalhebel, denn eine Wohnung oder ein Haus können mit Fremdkapital von der Bank finanziert werden, wodurch auf den Gesamtwert Mieteinnahmen erzielt werden, selbst wenn nur ein Teil davon als Eigenkapital eingebracht wurde.

Welche Nachteile hat eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Anlageimmobilie bietet nicht nur Vorteile. Eines der größten Themen, die viele Menschen, die sich zwischen Immobilien oder Aktien bzw. ETFs als Geldanlage entscheiden wollen ist, dass bei einer Immobilie das Kapital gebunden ist. Das bedeutet, dass das Geld nicht kurzfristig zur Verfügung steht und ein Verkauf Monate dauern kann, im schlechtesten Fall sogar mit Verlusten. Wer eine Immobilie kauft und nicht selbst bewohnt, unterliegt der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird die Immobilie vorher verkauft, fällt auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer an.

Außerdem bedeutet eine Investition in eine Immobilie immer auch ein Klumpenrisiko. Wer einen Großteil seines Vermögens in eine einzige Immobilie steckt, der setzt alles auf eine Karte. Kommt es zu einem Wasserschaden in der Wohnung oder steht das Haus länger leer, geht die Renditekalkulation nicht mehr auf. Insbesondere in strukturschwachen Regionen muss mit Leerstand gerechnet werden, was sich auf die Rendite auswirkt.

Viele Menschen scheuen außerdem den Verwaltungsaufwand, den eine Immobilie bedeutet. Denn auch wenn das Geld monatlich fließt und nicht 1:1 an die eingesetzte Zeit gekoppelt ist, so dauern Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung und die Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft doch ihre Weile.

Ebenfalls berücksichtigen sollten Investoren das Finanzierungsrisiko. Denn wenn die Zinsbindung ausläuft und die Zinsen höher sind als beim Abschluss der ersten Finanzierung, dann steigen die Finanzierungskosten und schmälern ebenfalls die Rendite. Darüber hinaus können politische Regularien wie die Mietpreisbremse sowie steigende Anforderungen an energetische Sanierungen zum Nachteil für Vermieter werden. Wie sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen in den nächsten Jahrzehnten verändern, ist schwer vorherzusehen.

Darum ist die Lage bei Anlageimmobilien so entscheidend

Die Lage ist das, was den Wert einer Anlageimmobilie mitdefiniert, sowohl für die zu erzielenden Mieteinnahmen als auch für die langfristige Wertentwicklung eines Objekts.

In den beliebten Ballungszentren eine Wohnung zu vermieten, ist deutlich wahrscheinlicher als in einer strukturschwachen Stadt mit viel Leerstand. Somit ist bei der Betrachtung einer Wohnung als Geldanalage nicht nur die Rendite relevant, sondern auch die Umgebung sollte auf ihre langfristige Perspektive hin überprüft werden. Und dabei sind nicht nur die Makrolage und die wirtschaftlichen Ausblicke für eine Region interessant, sondern auch die Mikrolage: Wie ist die Versorgung? Ist die Umgebung bereits entwickelt oder steht das noch aus? Gibt es Schulen, Ärzte, Restaurants und eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Je wachstumsstärker und aussichtsreicher ein Standort ist, mit desto mehr Wertzuwachs kann auch für die Immobilie gerechnet werden.

Das Problem bei der Lage ist, dass gute Lagen auch automatisch höhere Kaufpreise bedeuten. Anleger müssen sich entscheiden, ob sie auf eine gute Lage und somit eine sicherere Vermietung bei guter Miete setzen und dafür einen höheren Kaufpreis zahlen, oder ob sie das Risiko eingehen, weniger zu zahlen, eventuell eine höhere Rendite zu erzielen, aber dafür eben auch vielleicht irgendwann mal Schwierigkeiten bekommen, Mieter zu finden. Die Rendite sollte grundsätzlich also immer standortspezifisch berechnet werden.

Immobilie als Kapitalanlage oder doch eine andere Variante?

Geld anlegen zu wollen, kann immer auf vielen Wegen passieren. Bevor die Entscheidung auf eine Immobilie fällt, sollte diese Anlageform immer mit anderen verglichen werden.

• Aktien und ETFs: Sie können langfristig höhere Renditen bringen (historisch etwa 7 Prozent pro Jahr im breitgestreuten Index vor Inflation und Steuern), allerdings ist die Entwicklung volatil. Außerdem gibt es weder einen Fremdkapitalhebel noch einen physischen Gegenwert für die Geldanlage. Dafür ist die Einstiegshürde niedrig und eine derartige Anlageform bietet die maximale Liquidität, denn das Geld kann auf Knopfdruck freigemacht werden (wenn auch je nach Marktlage gegebenenfalls mit Verlust).
• Anleihen und Festgeld: Viele Jahre waren die Zinsen niedrig, was Immobilien als Anlageobjekt noch attraktiver gemacht hat. Seit wenigen Jahren gibt es wieder höhere Zinsen bei minimalen Risiken, was für risikoaverse Anleger eine gute Option ist. Einen Inflationsschutz gibt es dabei jedoch nicht und auch keine Wertsteigerungsperspektive im Gegensatz zur Immobilie.
• Immobilienfonds: Eine Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren, ohne ein Objekt zu kaufen, sind Immobilienfonds. Die Rendite ist mit der von Anlageimmobilien vergleichbar und das bei deutlich niedrigerem Aufwand, denn die eigene Verwaltung einer Immobilie entfällt dabei.

Letztlich müssen Anleger für sich persönlich abwägen, ob sie eine verwaltungsarme Variante wie Aktien oder ETFs wollen, die das Kapital nicht binden oder ob sie auf eine Investition in einen Sachwert setzen wollen, der den Fremdkapitalhebel sowie steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bietet.

So wichtig ist die Finanzierung für den Erfolg der Kapitalanlage

Die Finanzierung ist eine entscheidende Stellschraube beim Immobilienkauf. Mit ihr lässt sich die Rendite optimieren, wenn die Zinskonditionen günstig sind und Zinsbindung sowie Tilgungssatz passen. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen die Kreditrate dauerhaft tragen können und im besten Fall sogar noch ein Überschuss bleibt. Eine Situation, in der Anleger monatlich für die Kredittilgung draufzahlen, lohnt sich nur, wenn steuerliche Vorteile erwartet werden oder von einer starken Wertsteigerung der Immobilie auszugehen ist.

Am besten wird für die Finanzierung immer ein Puffer einkalkuliert. Schließlich muss mit Reparaturen, Leerstand, steigenden Nebenkosten oder gegebenenfalls auch niedrigeren Mieteinnahmen aufgrund politischer Entscheidungen gerechnet werden. Dadurch kann die Finanzierung wackeln, was dann das gesamte Investment gefährdet.

Für wen lohnt es sich, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen?

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich nicht für jeden Anleger gleichermaßen. Sinnvoll ist sie für:

• Anleger, die 20 bis 30 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten einer Immobilie aufbringen können, denn bei solchen Summen besteht die Chance auf eine positive Rendite.
• Investoren, die langfristig orientiert sind und mit einem Horizont von mindestens 15 bis 25 Jahren planen.
• Personen mit einem mittleren bis hohen Steuersatz, denn durch die Möglichkeit, Kosten abzusetzen und abzuschreiben, profitieren insbesondere Anleger mit einem höheren Einkommen von den steuerlichen Vorteilen, die ein Immobilienkauf mit sich bringt.
• Personen, die an ihre Rente denken und in Betracht ziehen, in ihrer eigenen Wohnung oder ihrem eigenen Haus, das über Jahrzehnte vermietet war, irgendwann mal selbst zu wohnen. Alternativ wirft ein solches Objekt im Alter eine Ergänzung zur gesetzlichen Rente ab.

Entscheidend ist immer, dass die Rendite höher ist, als sie es mit anderen Anlageformen wäre.

Fazit: Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich lohnen, wenn auch nicht für jeden

Eine Immobilie als Geldanlage passt nicht für jeden in jeder Situation, sie kann aber unter den richtigen Bedingungen eine lohnende Investition und ein wertvoller Baustein der Vermögensbildung sein. Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann von laufenden Mieteinnahmen plus Wertsteigerungspotenzial profitieren. Diese Kombination bieten Geldanlagen wie Anleihen oder ETFs nicht.

Entscheidend ist, dass Lage und Finanzierung gründlich geprüft werden und die Rendite realistisch kalkuliert wird. Außerdem muss klar sein, dass zu einem Immobilienkauf auch immer etwas Aufwand gehört und das Kapital erst einmal gebunden ist. Vor dem Kauf die wichtigen Themen wie Lage, Rendite, Finanzierung und die eigene gesamte Geldanlagestrategie zu durchdenken, hilft dabei herauszufinden, ob eine Immobilie als Kapitalanlage die richtige Wahl ist.