Immobilien-Kaufpreis optimal aufteilen – So funktioniert’s
Standen Sie beim letzten Immobilienkauf auch vor dieser Frage:
Wie erfolgt die optimale Aufteilung des Kaufpreises in Bodenwert und Gebäudewert?
Eine optimale Aufteilung ist entscheidend für die Höhe der Abschreibung des Gebäudes. Früher hat man einfach vom Kaufpreis den Bodenwert abgezogen.
Aber dies ist eine ungünstige Vorgehensweise, wenn das Gebäude bei der Kaufpreis-Ermittlung niedrig angesetzt wurde. Denn dabei bleibt dann kaum Abschreibungs-Potenzial übrig.
Ein Beispiel aus meiner Praxis
Anschaffungs-Kosten Wohnhaus: 425.0000 €, davon Kaufpreis: 380.000 €
Der Bodenpreis von 219.000 € wurde ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt.
Damit ergab sich für das Gebäude ein prozentualer Wert der gesamten Anschaffungs-Kosten von 180.000 €. Das ergab eine Abschreibung von jährlich 2% = 3.600 €.
Diese sogenannte Restwert-Methode ist allerdings nach neuester Rechtsprechung nicht mehr anzuwenden.
Die Aufteilung erfolgt jetzt durch das Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäudewert andererseits.
In meinem kleinen Fall wurde ein Gebäudewert von 208.600 € ermittelt.
Grundlage für die Wert-Ermittlung war eine qualifizierte Schätzung, bei der das Sachwert-Verfahren zugrunde gelegt wurde.
Für die Ermittlung des Gebäudewertes ist regelmäßig das Baujahr entscheidend.
Sofern jedoch in den letzten 20 Jahren vor der Anschaffung bestimmte Modernisierungs-Maßnahmen vorgenommen wurden, kann ein höheres fiktives Baujahr angenommen werden.
Nach der Verhältnis-Berechnung von Bodenwert (219.000 €) und Gebäudewert (208.600 €) erfolgte die Neuberechnung des Gebäudes und der AfA-Bemessung-Ggrundlage auf 207.300 €.
Die Abschreibung hat sich damit jährlich auf 4.146 € erhöht. Im Klartext sind das um 546 € höhere Werbungs-Kosten jährlich.
Aus meiner Sicht ist das ein Betrag, bei dem sich die Mühe lohnt, eine entsprechende Wert-Ermittlung vorzunehmen und auch zu prüfen, ob ein fiktives höheres Baujahr angesetzt werden kann.
Wert-Ermittlung anhand von Modernisierungs-Maßnahmen der letzten 20 Jahre
Für die Annahme des höheren Baujahres müssen Modernisierungs-Maßnahmen in den letzten 20 Jahres vor der Anschaffung vorgenommen worden sein.
Es lohnt sich daher, sich beim Haus- oder Wohnungskauf genau darüber zu informieren. Dazu gehören:
- Dach-Erneuerung mit Wärmedämmung,
- Modernisierung der Fenster und Türen, der Leitungs-Systeme, der Heizungs-Anlage, Außenwände und Bäder,
- Innen-Ausbau
- und wesentliche Verbesserung der Grundriss-Gestaltung.
Modernisierungen. die länger als 20 Jahres zurückliegen, werden gar nicht berücksichtigt, und solche, die länger als 10 Jahre her sind, teilweise.
Ist Ihnen dies alles zu kompliziert?
Da kann ich Ihnen ein wenig die Sorge nehmen:
Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat eine kleine Arbeitshilfe bereitgestellt. Diese können Sie auf der Internetseite des BMF kostenfrei abrufen.
Ich hoffe, Sie sind jetzt auseichend gewappnet, um die Kaufpreis-Aufteilung selbständig und optimal vornehmen zu können.
