Immobilienpreise 2026: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?

Auf dem Immobilienmarkt in Deutschland gab es in den vergangenen Jahren viel Dynamik. Bis 2022 gab es einen Boom, worauf in den Jahren 2023 und 2024 eine deutliche Korrektur folgte. Im Jahr 2025 zeichnete sich die Trendwende ab, nachdem es in 2024 und 2025 mehrere Leitzinssenkungen gab.

Die Preise haben sich stabilisiert und steigen sogar wieder moderat an. Für 2026 stellt sich nun die Frage, ob die Immobilienpreise sich nachhaltig erholen, oder ob es sich nur um eine Zwischenphase in einem weiterhin angespannten Markt handelt.

Kurzer Rückblick: So war die Entwicklung in den letzten Jahren

2022 wurde durch die Zinswende eine lange währende Phase mit niedrigen Zinsen beendet. Durch gestiegene Bauzinsen wurden weniger Immobilien gekauft und auch die gestiegenen Baukosten sowie die Inflation belasteten den Markt. Dadurch kam es nach Jahren der Preissteigerungen zu einer Senkung, insbesondere bei Bestandsimmobilien.

So sank der durchschnittliche Preis für Einfamilienhäuser im Frühjahr 2024 um 11 Prozent im Vergleich zu 2023 und Eigentumswohnungen wurden um 6 Prozent günstiger. Ältere Reihenhäuser sowie Bauland verbilligte sich ebenfalls, während es bei Neubauten weniger Schwankungen gab.

Seit 2025 befindet sich der Immobilienmarkt nun wieder im Aufschwung und die Preise sind erstmals seit drei Jahren wieder gestiegen. Im Durchschnitt lagen die Immobilienpreise in 2025 3,2 Prozent über denen des Vorjahres.

Seit Juni 2025 wurde der Leitzins nicht mehr durch die EZB gesenkt und steht seitdem bei 2,15 Prozent im Hauptrefinanzierungsgeschäft (Stand: März 2026). Im April 2026 kommt der nächste Zinsentscheid der EZB. Experten rechnen damit, dass es zu keiner oder nur einer kleinen Änderung kommen wird, was auch in der Unsicherheit durch die anhaltenden Spannungen im Nahen Osten begründet liegt.

Aktuelle Entwicklungen: Wie steht es 2026 um die Trendwende bei den Immobilienpreisen?

Für die Experten zeichnet sich für das Jahr 2026 ein Preisanstieg von 3 Prozent für Immobilien ab. Analysen des Finanzdienstleisters Dr. Klein sowie Analysen des Europace Hauspreis-Index (EPX) legen diese Prognose nahe. Besonders für Immobilien in guten Lagen sowie für sehr energieeffiziente Immobilien ist diese Entwicklung absehbar. Das bedeutet, dass die Jahre mit negativer Entwicklung nun tatsächlich vorbei sein könnten, allerdings wird eine geringere Dynamik erwartet als noch in den Boom-Jahren vor 2022. Und auch die geopolitische Lage wird weiterhin relevant bleiben, denn schon in den ersten Wochen nach Beginn des Iran-Kriegs sind die Baufinanzierungszinsen bereits moderat gestiegen. Bleibt die Situation noch länger bestehen, könnten Konsumzurückhaltung sowie höhere Energiepreise die Erholung am Immobilienmarkt trüben.

Für 2026 ist davon auszugehen, dass grundsätzlich keine größeren Preissprünge zu erwarten sind. Mit gut sanierter und energetisch optimierter Bausubstanz sind die Aussichten hinsichtlich des Kaufpreises oder einer Vermietung weiterhin gut.

Wichtig: Der erwartete Preisanstieg von 3 Prozent wird nicht linear verlaufen, sondern mit unterjährigen Schwankungen muss gerechnet werden. Zinsbewegungen sowie wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten sorgen für ein breites Spannungsfeld an möglichen Einflussfaktoren. Die grundsätzliche Richtung bleibt aber klar: leicht steigende Preise bei einer hohen regionalen Differenzierung. Auch für 2027 und 2028 rechnen Immobilienexperten mit einem weiteren leichten Anstieg. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt weiterhin hoch und wer für einen Kauf auf sinkende Preise in den nächsten Jahren hofft, der wird voraussichtlich enttäuscht werden.

Welche regionalen Unterschiede gibt es?

Ein zentrales Merkmal der aktuellen Entwicklung am Immobilienmarkt ist die zunehmend regionale Differenzierung.

Das bedeutet, dass in den großen Städten wie München, Berlin, Köln oder Hamburg das Preisniveau weiterhin hoch ist. Bis zu 51 Prozent höher sind die Preise für Wohneigentum in den großen Städten im Vergleich zu ländlichen Regionen, wie das Institut der deutschen Wirtschaft in einer Analyse festgestellt hat. In ländlichen Regionen sind die Preise demnach deutlich moderater und gehen zum Teil sogar zurück.

Aber auch in den Metropolen hat sich die Entwicklung leicht abgeschwächt, während die Preise im Umland der großen Städte ansteigen. Der Grund dafür ist, dass die Einstiegspreise niedriger sind als direkt in den Städten und dass durch die Entwicklung hin zum Homeoffice Wohnlagen etwas außerhalb der Städte dennoch attraktiv sind. Der gesamte Immobilienmarkt wird durch diese Entwicklung dezentraler und es findet eine strukturelle Verschiebung statt.

Welche Unterschiede gibt es bei Eigentumswohnungen und Häusern?

Je nach Immobilientyp zeigt sich ebenfalls ein unterschiedliches Bild.

Der Preis für Eigentumswohnungen ist zu Beginn des Jahres 2026 leicht gestiegen (um 0,27 Prozent im Januar und Februar), während neue Ein- und Zweifamilienhäuser im selben Zeitraum preislich etwas gesunken sind (um 0,33 Prozent). Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind in diesem Zeitraum fast stabil geblieben und haben nur um 0,02 Prozent an Wert verloren. Damit zeigt sich, dass insbesondere der Neubausektor unter Druck steht, während Bestandsimmobilien weitestgehend stabil bleiben oder sogar zulegen. Während Wohnungen häufig der Einstieg in den Immobilienmarkt sind und besonders von Kapitalanlegern gerne gekauft werden, werden Ein- und Zweifamilienhäuser meist für die langfristige Eigennutzung gekauft.

Energieeffizienz ist in den letzten Jahren außerdem zu einem immer wichtigeren Kriterium geworden. Hat eine Immobilie eine gute Energiebilanz, können am Markt bessere Preise erzielt werden und auch die Finanzierbarkeit wird leichter. Preisaufschläge von bis zu 25 Prozent für energieeffiziente Gebäude sind möglich. Unsanierte Bestandsimmobilien werden hingegen zunehmend unattraktiver, was in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen dürfte. Bis zu 17 Prozent Preisabschlag drohen ineffizienten Häusern.

Diese Schlüsselfaktoren beeinflussen die Immobilienpreise im Jahr 2026

Die Faktoren, die im Jahr 2026 die Immobilienpreise beeinflussen werden, sind vielfältig. Dazu zählen:

• Zinsen und Finanzierungskosten: Die Entwicklung der Zinsen sowie der Finanzierungskosten von Immobilien. Die Bauzinsen sind angestiegen und liegen für zehnjährige Zinsbindungen zwischen 3,5 und 3,9 Prozent. Das dämpft die Nachfrage und könnte in teuren Märkten auch preisbegrenzend wirken.
• Angebot und Neubauten: Der Bedarf ist weiterhin höher als die Anzahl an Wohnungen, die neu gebaut werden. Das liegt neben den Zinsen unter anderem an den steigenden Baukosten sowie fehlenden Fachkräften. Diese Knappheit des Angebots wirkt sich langfristig preissteigernd aus, selbst wenn die Nachfrage etwas abschwächt.
• Urbanisierung: Neue Arbeitsmodelle führen dazu, dass die Nachfrage von den Innenstädten verstärkt ins Umland abwandert. Das sorgt für eine räumliche Entzerrung und entschärft die angespannten Wohnungsmärkte in den Städten leicht.
• Inflation und Kostensteigerungen: Mit steigenden Baukosten und steigender Inflation steigen auch die Preise für Neubauten. Indirekt wirkt sich das auch auf Bestandsimmobilien aus.
• Politik und Regulierungen: Mit schnelleren Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauprojekte, dem sogenannten „Bau-Turbo“, soll es möglich sein, schneller neu zu bauen. Themen wie Fachkräftemangel, hohe Zinsen oder teure Materialien bleiben aber weiterhin bestehen.

Entwicklungen in Politik und Gesellschaft können immer dafür sorgen, dass auch bereits erstellte Prognosen nochmal angepasst werden müssen. Letztlich bleibt der Immobilienmarkt ein dynamisches Feld mit vielen Einflussfaktoren.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Preise für Immobilien im Jahr 2026 nochmal steigen können, aber die Entwicklung ist moderat und ohne zu erwartende starke Preissprünge wie vor 2022. Die regionalen Unterschiede nehmen zu und einzelne Segmente könnten etwas fallen. Somit lässt sich von einem stabilen Aufwärtstrend mit einer begrenzten Dynamik sprechen.

Welche mittelfristige Entwicklung ist zu erwarten, auch über 2026 hinaus?

Mittelfristig ist damit zu rechnen, dass es mit den schnellen, flächendeckenden Preissteigerungen vorerst vorbei ist und der Immobilienmarkt immer differenzierter wird. Klare Gewinner sind:

• Energieeffiziente Immobilien
• Attraktive Regionen im Speckgürtel von Metropolen

Verlieren könnten:

• Unsanierte Bestandsimmobilien
• Überteuerte Spitzenlagen
• Objekte mit einem hohen Sanierungsbedarf

Grundsätzlich bleibt der Immobilienmarkt auch auf längere Sicht eher angespannt, was daran liegt, dass das Angebot nur langsam angepasst wird.

Fazit: Der Boom ist vorbei, aber es geht weiterhin aufwärts

Die Preise steigen weiterhin leicht, aber die Zeiten bleiben turbulent. Entwicklungen wie der Iran-Krieg bringen neue Hürden in Sachen Inflation und Konsumlaune, aber auch Regulierungen in Deutschland und Europa entscheiden darüber, wie es weitergeht. Nachdem in den letzten zwei Jahren eine Korrektur der Boom-Phase stattgefunden hat, befindet sich der Immobilienmarkt nun in einer moderaten Aufwärtsbewegung.

Für 2026 gehen Experten von Preissteigerungen von 3 Prozent aus, bei einer stärkeren Differenzierung und Dezentralisierung. Die Bauzinsen sowie der Fachkräftemangel bremsen den Neubau nach wie vor aus, während das knappe Angebot die Preisentwicklung aber weiterhin antreibt. Energieeffizienz wird dabei immer wichtiger und Kapitalanleger, Käufer und Verkäufer sollten die Objekte ihrer Wahl kritisch prüfen.