Kaufnebenkosten senken: So sparen Sie beim Immobilienkauf Tausende Euro

Der Kaufpreis ist die eine Sache beim Immobilienerwerb. Die andere Sache sind die Kaufnebenkosten, die schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro sind das also 50.000 bis 75.000 Euro, die noch obendrauf kommen. Es gibt jedoch Mittel und Wege, wie Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten senken und so mehrere tausend Euro sparen können.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Um zu wissen, wie Kaufnebenkosten eingespart werden können, müssen Eigentümer zunächst verstehen, wofür diese Kosten überhaupt anfallen:

• Grunderwerbsteuer: Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Schleswig-Holstein, NRW) des Kaufpreises.
• Notargebühren und Grundbuchkosten: Sie belaufen sich auf 1 bis 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für das Grundbuchamt. Zusammengenommen betragen sie also 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Üblicherweise beträgt sie 7,14 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer) des Kaufpreises und wird dann meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Weitere Kosten, die beim Hauskauf anfallen, aber nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören, sind Finanzierungskosten wie Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Auch an diesen Stellen lässt sich sparen.

So lassen sich Kaufnebenkosten bei der Grunderwerbsteuer gezielt einsparen

Der größte Hebel bei den Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt auf den beurkundeten Kaufpreis an und kann durch eine saubere Aufteilung im Kaufvertrag legal reduziert werden. Denn bewegliches Zubehör wie eine Küche, eine Sauna, Einbauschränke oder ein Gartenhaus, das Käufer vielleicht von einem Verkäufer übernehmen, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, sodass es für die Grunderwerbsteuer nicht relevant ist.

Entscheidend ist, dass für dieses Inventar ein realistischer Betrag angesetzt wird, denn das Finanzamt überprüft solche Aufteilungen. Falls dem Verkäufer zum Beispiel ein Inventar im Wert von 20.000 Euro abgekauft wird, muss für diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Somit spart man bei einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in NRW oder Brandenburg schon 1.300 Euro Grunderwerbsteuer.

Ein weiterer Hebel, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, liegt in der Wahl des Standorts. Wer bei der Lage flexibel ist, kann dadurch sparen, denn bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro machen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Bayern und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW einen Unterschied von 15.000 Euro aus.

Kaufnebenkosten: Wie können die Notarkosten gesenkt werden?

Da die Gebühren für Notare im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind, sind sie weder verhandelbar noch frei festzusetzen, weshalb ein Vergleich zwischen verschiedenen Notaren beim Kauf einer Immobilie kaum einen Unterschied macht. Dennoch gibt es Stellschrauben:

• Vollmachten vermeiden: Notarielle Vollmachten kosten extra, weshalb eventuelle Mitkäufer im besten Fall mit zum Notartermin kommen, um die Gebühr zu sparen.
• Vertragsentwurf erst nach Finanzierungszusage: Notare berechnen Entwurfsgebühren, falls ein Kaufvertrag für eine Immobilie doch nicht zustande kommt. Um diese Gebühren zu vermeiden, sollte der Auftrag zur Entwurfserstellung im besten Fall erst dann erteilt werden, wenn die Finanzierung gesichert ist.
• Zum Kaufvertrag beraten lassen: Der Pflichttermin beim Notar kann für eine Beratung zum Kaufvertrag genutzt werden, statt zusätzlich einen Anwalt zu beauftragen. Notare sind juristisch ausgebildet und neutral, das heißt sie berücksichtigen die Interessen beider Seiten. Wer die gekaufte Immobilie anschließend vermietet, kann die Notargebühren zudem als Werbungskosten steuerlich geltend machen und spart so erneut.
• Grundbucheintrag nicht beurkunden: Oft übernimmt der Notar den Grundbucheintrag. Dieser Vorgang muss jedoch nicht immer beurkundet werden, da es auch Kreditgeber gibt, die einen beglaubigten Grundschuldentwurf akzeptieren.
• Grundbuchauszüge selber anfordern: Käufer können Grundbuchauszüge für eine Immobilie beim zuständigen Amtsgericht selbst anfordern, statt dies dem Notar zu überlassen, was zusätzlich kostet.
• Auf Notaranderkonto verzichten: Auch der Verzicht auf ein Notaranderkonto spart Geld. Ein Notaranderkonto ist das Treuhandkonto eines Notars, auf das Käufer Geld einzahlen, welches der Notar dann an den Verkäufer weiterleitet, wenn alle Schritte des Kaufprozesses erledigt sind. Es bietet Sicherheit, kostet Käufer aber auch Geld. Diese Kosten lassen sich vermeiden, wenn beide Seiten sich dazu entscheiden, auf dieses Treuhandkonto zu verzichten.
• Grundschuld abtreten, statt löschen und neu eintragen: Ist für die Immobilie noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, lohnt sich eine Abtretung von der Bank des Verkäufers direkt an die Bank des Käufers. Das fasst beide Vorgänge zusammen und ist deutlich günstiger als separates Löschen und neu Eintragen der Grundschuld.
• Finanzierungsschuld optimieren: Bei der Immobilienfinanzierung wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen und die Notargebühren richten sich nach deren Höhe. Manche Banken bestehen auf einer Grundschuld von 110 bis 120 Prozent des Darlehensbetrags. Es lohnt sich nachzufragen, ob 100 Prozent ausreichen, wenn zum Beispiel ausreichend Eigenkapital eingebracht wird.

Maklerkosten senken: So geht’s

Seit der Gesetzesreform 2020 wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer beim Kauf einer Immobilie meist 50:50 geteilt und dennoch können Maklergebühren verhandelt oder reduziert werden. Denn wer zum Beispiel direkt beim Eigentümer und somit ohne Makler kauft, der zahlt erst gar keine Provision.

Bei schwer verkäuflichen Immobilien oder auch in Märkten mit hohem Leerstand ist die Provision für Makler oft verhandelbar. Schon eine Senkung von 3,57 Prozent auf 2,5 Prozent spart bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro über 5.000 Euro. Auch wenn ein Makler so gut wie keine Eigenleistung erbracht hat, weil der Eigentümer die Immobilie zum Beispiel selbst gefunden und den Kontakt hergestellt hat, dann kann die Provision in der Verhandlung gezielt angesprochen werden.

Weitere Möglichkeiten, die Kosten beim Immobilienkauf zu senken

Auch wenn die Finanzierungskosten nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen, so sollten Käufer auch überlegen, wie sie diese so niedrig wie möglich halten können. Dazu zählt zum Beispiel unbedingt der Vergleich mehrerer Kreditangebote. Denn schon kleine Abweichungen von 0,5 bis 1 Prozentpunkt können bei einem sechsstelligen Kredit über 20 Jahre große Unterschiede bedeuten. Manche Banken bieten außerdem an, auf die Bereitstellungszinsen für die Immobilienfinanzierung zu verzichten, falls das Darlehen abgerufen aber noch nicht vollständig ausbezahlt wurde, was besonders bei Neubauten üblich ist. Das spart ebenfalls mehrere Tausend Euro.

Eine weitere Möglichkeit zur Kostensenkung ist die KfW-Förderung. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen an, wenn eine Immobilie besonders energieeffizient gebaut oder saniert wird. Solche Zuschüsse lassen sich mit dem normalen Darlehen der Bank kombinieren und können die Finanzierungskosten erheblich senken.

Fazit: Wer geschickt plant, spart bares Geld

Die Kaufnebenkosten machen einen erheblichen Betrag beim Kauf einer Immobilie aus, mit ein paar geschickten Anpassungen lassen sie sich aber auf legale Weise senken. Insbesondere über die gesonderte Ausweisung von Inventar oder einige Hebel beim Notar lässt sich viel Geld sparen und auch die Maklerkosten können gegebenenfalls verhandelt werden. Entscheidend ist, dass jeder Kostenblock geprüft wird, bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt, denn nach dem Notartermin lässt sich in der Regel nicht mehr viel ändern.