Schenkungsvertrag: Muster für die Übertragung einer Immobilie

Schenkung – Recht/Gesetz. Ordner auf Schreibtisch mit Beschriftung neben Paragraf und Waage. Anwalt

Ein guter Schenkungsvertrag ist das wohl wichtigste bei der Übertragung der Immobilie. Dieser Muster-Vertrag zeigt: So muss er aussehen. (Foto: MQ-Illustrations | Adobe Stock)

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Bei einer Schenkung ist es ratsam, gemeinsam mit dem Beschenkten einen Schenkungsvertrag aufzusetzen. Doch was versteht man darunter? Und welche Inhalte sollte ein Schenkungsvertrag vorweisen, damit dieser rechtswirksam ist?

Definition: Was ist ein Schenkungsvertrag?

Im Rahmen eines Schenkungsvertrages werden die vertraglichen Bedingungen zwischen dem Schenker sowie dem Übernehmer zu einer Schenkung definiert. Der Schenkungsvertrag sollte zur Vermeidung von Missverständnissen stets bei einer Schenkung aufgesetzt und von den Beteiligten unterschrieben werden.

Eine Schenkung stellt dabei eine Übertragung von Vermögen wie zum Beispiel von einer Immobilie oder einem Grundstück dar, die im Gegensatz zur Vererbung nicht nach einem Todesfall erfolgt, sondern zwischen Lebenden vereinbart wird. Die rechtliche Grundlage für die Schenkung ist im § 516 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Hierbei wird eine Schenkung als eine Art der Zuwendung definiert, die eine Person unentgeltlich bereichert.

Notwendigkeit: Wann ist ein Schenkungsvertrag erforderlich?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei jeder Schenkung einen Schenkungsvertrag aufzusetzen. Lediglich eine Handschenkung, die eine sofortige Schenkung darstellt, kommt in der Regel ohne Schenkungsvertrag aus. Allerdings handelt es sich bei Handschenkungen vor allem um kleinere Vermögensgegenstände.

Schenkungen, die hingegen wertvolle Gegenstände umfassen, sollten zur Vermeidung von Missverständnissen sowie nachfolgenden Rechtstreitigkeiten schriftlich fixiert werden. Denn in der Regel erfolgen solche Schenkungen als Schenkungsversprechen. Das heißt, die Schenkung erfolgt nicht sofort, sondern zu einem fixierten Zeitpunkt. In diesem Fall bedarf es übrigens nicht nur einen Schenkungsvertrag, der von den Beteiligten durch eine Unterschrift anerkannt wird, sondern ebenfalls eine Beurkundung durch den Notar. Im Folgenden dient der Schenkungsvertrag als Beweis für die Schenkung und somit auch zum Schutz der Beteiligten, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.

Falls eine Schenkung bestimmten Bedingungen oder Auflagen unterliegen soll, ist ein Schenkungsvertrag ebenfalls von Nöten, um die vertraglichen Pflichten zu bestimmen und die Schenkung bei Nichteinhaltung zu widerrufen beziehungsweise für nichtig zu erklären.

Formale und inhaltliche Anforderungen an einen Schenkungsvertrag

Grundsätzlich ist ein Schenkungsvertrag schriftlich aufzusetzen und mithilfe der Unterschriften der Beteiligten anzuerkennen. Darüber hinaus erfordert ein Schenkungsversprechen zusätzlich eine notarielle Beurkundung.

Damit der Schenkungsvertrag die Interessen der Beteiligten rechtswirksam absichert, sollte der Vertrag zudem bestimmte inhaltliche Aspekte vorweisen. Dazu gehören zunächst die konkrete und korrekte Benennung der Vertragspartner einschließlich ihrer fungierenden Position als Schenker oder Beschenkter. Im Anschluss gilt es, den Schenkungsgegenstand festzuhalten. Zugleich muss aus dem Schenkungsvertrag hervorgehen, dass es sich um eine unentgeltliche Zuwendung seitens des Schenkers handelt und der Übernehmer diese Schenkung auch annimmt.

Darüber hinaus sollten spezielle Auflagen und Bedingungen, die an die Schenkung gebunden sind und demnach von dem Beschenkten erfüllt werden müssen, detailliert beschrieben und niedergeschrieben werden. In diesem Zusammenhang gilt es, ebenfalls das Recht zur Rückforderung zu definieren, welches bei Nichteinhaltung der vertraglichen Bedingungen erfolgt.

Doch auch potenzielle Widerrufs- oder Rücktrittsrechte sollten im Schenkungsvertrag konkret beschrieben werden.

Muster: So muss der Schenkungsvertrag bei der Immobilienübertragung aussehen

Das Muster des Schenkungsvertrags gibt einen Vertrag wieder, mit dem ein Grundstück gegen eine Zahlung übertragen wird, die eine dauernde Last ist. Im Text ist auch eine Formulierung für eine Rente enthalten. Je nachdem, was gewollt ist, ist eine der Formulierungen zu nehmen.

Schenkungsvertrag

Zwischen ……………………………………………………… (nachfolgend Schenker genannt) und ……………………………………………………… (nachfolgend Übernehmer genannt) wird folgender Vertrag geschlossen:

  • 1 Schenkungsgegenstand

(1) Im Grundbuch des Amtsgerichts … für …, Band …, ist in Blatt … unter laufender Nummer … des Bestandsverzeichnisses der Schenker als Alleineigentümer folgenden Grundstücks der Gemarkung … eingetragen: Flurstücknummer …, …. m².

(2) Das Grundstück ist wie folgt belastet: …………………

  • 2 Gegenleistungen/Auflagen

Dauernde Last

(1) Der Übernehmer verpflichtet sich, dem Schenker auf dessen Lebzeiten monatlich … € – in Worten: … € – als dauernde Last zu bezahlen. Die Zahlung ist jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats fällig.

(2) Beide Parteien können eine Änderung des Vertrags entsprechend § 323 ZPO verlangen, wenn eine wesentliche Änderung der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse vorliegt. Für den Schenker gilt, dass er eine Änderung der vertraglichen Abrede verlangen kann, wenn bei ihm wegen einer Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim ein Mehrbedarf entsteht.

(3) Der Übernehmer unterwirft sich wegen der Verpflichtungen aus diesem Vertrag gegenüber dem Schenker der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dem Schenker ist eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, ohne dass er den Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen erbringen muss.

Rente (alternativ)

(1) Der Übernehmer verpflichtet sich, dem Schenker auf dessen Lebzeiten monatlich … € – in Worten: … € – als Rente zu bezahlen. Die Zahlung ist jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats fällig.

(2) Eine Änderung des Vertrags entsprechend § 323 ZPO kann nicht verlangt werden.

  • 3 Schenkung

(1) Der Schenker schenkt dem Übernehmer das in § 1 näher bezeichnete Grundstück mit allen sich aus dem Grundbuch ergebenden Belastungen.

(2) Der Übernehmer nimmt die Schenkung an.

  • 4 Auflassung

(1) Die Parteien sind sich über den Eigentumsübergang am Grundstück einig und bewilligen und beantragen die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.

(2) Die Parteien verzichten auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gem. § 883 BGB.

  • 5 Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten

(1) Der Übernehmer kann das Grundstück mit sofortiger Wirkung in Besitz nehmen.

(2) Mit dem heutigen Tag gehen auch die Nutzen, Lasten, laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, die Verkehrssicherungspflicht sowie die Rechte und Verpflichtungen aus den das Grundstück und Gebäude betreffenden Versicherungsverträgen auf den Übernehmer über.

  • 6 Haftung

Der Schenker haftet nicht für Sachmängel.

  • 7 Kosten

Die im Zusammenhang mit der Schenkung entstehenden Kosten trägt der Schenker.

  • 8 Steuern

Soweit für diese Schenkung Steuern, insbesondere Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer entstehen, trägt diese der Übernehmer.

  • 9 Sonstiges

(1) Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen dieses Vertrages berühren die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht.

(2) Sie haben nicht die Nichtigkeit oder die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags zur Folge. Die unwirksamen oder nichtigen Bestimmungen sind so umzudeuten, dass der mit ihnen beabsichtigte wirtschaftliche Zweck erreicht wird.

Ist eine Umdeutung nicht möglich, sind die Vertragsschließenden verpflichtet, eine Vereinbarung zu treffen, die dem gewollten Ergebnis unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten am nächsten kommt.

Versteuerung einer Schenkung

Nicht nur Erbschaften, sondern auch Schenkungen unterliegen der Steuerpflicht. Demnach verlangt der Staat auch bei einer Schenkung einen Steueranteil, die sogenannte Schenkungssteuer.

Die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer werden im deutschen Recht in etwa gleich behandelt. Schenkungen gelten als Erbe zu Lebzeiten. Wenn man den Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten auf die künftigen Erben überträgt, hat dies aber den Vorteil, dass der Freibetrag für die Erbschaftsteuer grundsätzlich mehrfach ausgenutzt werden kann.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.

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