Staffelmiete im Mietvertrag: Zukünftige Mieterhöhung seitens des Vermieters

Wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, kann es passieren, dass es sich dabei um einen Staffelmietvertrag handeln. In dem Fall wird im Vorhinein festgelegt, welchen Betrag es zukünftig bei der Miete an Mieterhöhungen geben wird. Eine solche Staffelmiete hat sowohl für Mieter als auch Vermieter im Mietvertrag und bei der Miete einige Vor- und Nachteile.

In unserem Beitrag möchten wir uns zunächst damit beschäftigen, worum es sich beim Staffelmietvertrag handelt. Ferner gehen wir auf die gesetzlichen Grundlagen und Regelungen ein und was in dem Zusammenhang mit der Mietpreisbremse zu betrachten ist. Gegen Ende unseres Beitrages nennen wir zudem einige Vor- und Nachteile, die mit einer im Vorhinein festgelegten Mieterhöhung in Form der Staffelmiete zusammenhängen.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Kennzeichnend für einen Staffelmietvertrag oder auch einer Staffelmietvereinbarung ist, dass dort nicht nur die momentan zu zahlende Miete in Euro festgelegt ist. Ferner enthält eine derartige Vereinbarung im Mietrecht genaue Angaben dazu, wann und in welchem Umfang zukünftig Mieterhöhungen stattfinden werden. Darüber muss die Angabe nicht Prozent, sondern stattdessen der Betrag in Euro genannte werden, um den bzw. auf den sich die Miete erhöhen wird. Das führt dazu, dass ein Staffelmietvertrag zwingend die folgenden Angaben enthalten muss: 

• Erhöhungsbetrag
• Eintrittsdatum der Erhöhung
• Basis (in Euro) für die Staffelmiete (Ausgangsmiete)

Auf Grundlage dieser Angaben findet zukünftig die Mieterhöhung automatisch statt. Ein Beispiel für eine Formulierung, die in einem Staffelmietvertrag zur Miete in der Zukunft üblich ist, kann folgende sein:

„Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich. Erstmals zum 1. Juni 2023 ausgehend von 730 Euro um 50 Euro auf 780 Euro, zum 1. Juni 2024 um weitere 50 Euro auf 830 Euro, ebenso am 1. Juni 2025 auf 880 Euro.“

Gesetzliche Regelungen zur Staffelmiete

Da auf die Staffelmiete das Mietrecht beim Mietvertrag zutrifft, gibt es verschiedene gesetzliche Regelungen, die zu beachten sind. Die meisten davon befinden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, dem BGB. Dort sind insbesondere folgende Regelungen im Hinblick auf Staffelmiete enthalten:

• Eine Staffelmietvereinbarung muss zwingend schriftlich geschlossen werden nach Paragraph 557a Abs. 1 BGB
• Es muss nach dem Mietrecht zwingend der Betrag in Euro angegeben werden, um den sich die Miete erhöht auf Grundlage Paragraph 557a BGB
• Zwischen zwei Mieterhöhungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr vergehen, innerhalb dessen die Miete nicht verändert werden darf
• Innerhalb einer Staffelmietvereinbarung muss mindestens eine Staffel genannt werden
• Mitunter ist die Staffelmiete unwirksam, wenn Sie 20 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt (§ 5 Abs. 2 WiStrG)

Die gesetzlichen Grundlagen für die Vereinbarung zur Staffelmiete beinhalten demnach vor allem, dass die Staffelmietvereinbarung schriftlich geschlossen werden muss und die Mieterhöhung in Euro zu nennen ist. Ferner darf die Miete frühestens nach einem Jahr wieder erhöht werden. Sie kann sogar unangemessen hoch sein, wenn in der Region oder Stadt Wohnungsknappheit herrscht und die Staffelmiete 20 Prozent und mehr oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Wie findet die Umsetzung der Staffelmiete statt?

Umgesetzt wird die Staffelmiete zwischen dem Vermieter und Mieter dadurch, dass für die entsprechende Wohnung oder ein Haus eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen wird. Neben den zuvor genannten gesetzlichen Vorgaben ist zu beachten, dass im Rahmen der Staffelmiete keine Modernisierungsmieterhöhungen möglich sind. 

Darüber hinaus können Mieter und Vermieter einen Sonderkündigungsverzicht vereinbaren, allerdings längstens für einen Zeitraum vier Jahren. Die Mietzeit muss allerdings nicht unbedingt im Voraus vereinbart werden. Nachdem die Staffelmiete vom Zeitraum her abgelaufen ist, kann der Vermieter nur auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete weitere Mieterhöhungen durchführen. Dem wiederum muss der Mieter allerdings zustimmen.

Was ist bei der Staffelmiete und der Mietpreisbremse zu beachten?

In vielen Regionen und Städten des Landes gibt es bekanntlich eine Mietpreisbremse. Trifft das auch auf die Stadt zu, in der die entsprechende Wohnung ist und eine Staffelmiete vereinbart wird, gilt dementsprechend auch die Mietpreisbremse. Per Gesetz vorgeschrieben, dass die sogenannte Ausgangsmiete auch bei einer Staffelmietvereinbarung maximal 10 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete höher liegen darf.

Auf Grundlage des Paragraphen 557a Abs. 4 BGB gilt die Mietpreisbremse ebenso für die einzelnen Staffeln. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter bei jeder Mieterhöhung durch die Staffelmiete prüfen sollten, ob dadurch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschritten wird.

Wie lautet eine Beispielrechnung zur Staffelmiete?

Im Folgenden möchten wir anhand eines Beispiels verdeutlichen, wie eine Staffelmiete im Detail vereinbart werden kann und welche Mieterhöhung sich dementsprechend aus der Staffelmietvereinbarung ergibt. Dazu gehen wir von folgenden Werten aus: 

• Ausgangsmiete: 850 Euro (Nettokaltmiete)
• 1. Erhöhung zum 1. Juni 2023 um 50 Euro auf 900 Euro
• 2. Erhöhung zum 1. Juni 2024 um weitere 50 Euro auf 950 Euro 
• 3. Erhöhung zum 1. Juni 2025 auf 1.000 Euro 

Aufgrund der Staffelmietvereinbarung erhöht sich die Miete also zum Beispiel drei Jahre lang in jedem Jahr um exakt 50 Euro. Aus der Ausgangsmiete von 850 Euro werden somit bei Ablauf der Staffelmiete 1.000 Euro. 

Welche Vorteile beinhaltet die Staffelmiete?

Wie eingangs bereits erwähnt, gibt es bei der Staffelmiete sowohl einige Vor- als auch Nachteile für beide Parteien, also für Mieter und Vermieter. Im Folgenden möchten wir die wichtigsten Vorteile aufführen, weshalb sich durchaus nicht wenige Vermieter für eine Staffelmietvereinbarung entscheiden:

• Kündigung darf seitens des Vermieters bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden
• Weniger Bürokratie durch unkomplizierte Mieterhöhung
• Wegfall der sogenannten Kappungsgrenze in Regionen ohne Mietpreisbremse
• Rechtliche Sicherheit
• Planungssicherheit für Vermieter und Mieter
• Weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen (Vorteil für Mieter)

Für den Vermieter hat eine Staffelmiete also vor allem den Vorteil, dass er Planungssicherheit bezüglich der zukünftigen Miete hat und eine Kappungsgrenze in einer Region ohne Mietpreisbremse nicht wirksam ist. Zudem ist der bürokratische und somit administrative Aufwand geringer, weil eben die Mieterhöhungen von vornherein feststehen.

Welche Nachteile beinhaltet die Staffelmiete?

• Neben den genannten Vorteilen gibt es ebenfalls Nachteile, die Sie im Zusammenhang mit der Staffelmiete zumindest kennen sollten. Das sind insbesondere:
• Langjährige Staffelmietverträge können geringere Mieterhöhungen beinhalten als es im Vergleich zu klassischen Vergleichsmiete möglich wäre 
• Keine Flexibilität in Zuge einer Mietpreiserhöhung
• Nächste Mieterhöhung schon nach zwölf Monaten möglich und nicht (wie bei normalen Mietverträgen) erst nach 15 Monaten (Nachteil für Mieter)

Wann ist ein Staffelmietvertrag für beide Parteien sinnvoll?

Sinnvoll ist ein Staffelmietvertrag für beide Parteien, wenn großen Wert auf Planungssicherheit gelegt wird. Als Vermieter wissen Sie, mit welchen exakt en Beträgen Sie die nächsten Jahre rechnen können. Mieter wissen, was in den nächsten Jahren maximal an Mieterhöhung auf sie zukommt, da weitere Erhöhungen innerhalb der Laufzeit der Staffelmiete nicht möglich sind.