Beachten Sie diese „Spielregeln“ bei einer Wohnungsbesichtigung

Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters im Rahmen Ihres Besichtigungsrechts betreten, gilt nach wie vor, dass Sie Ihr Besichtigungsrecht möglichst schonend ausüben.

Dementsprechend gibt es auch hier einige Spielregeln zu beachten.

Diese Personen dürfen Sie zur Besichtigung mitbringen

Aus seinem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 GG) folgt, dass Ihr Mieter die Besichtigung seiner Wohnung nur durch solche Personen zu dulden hat, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Das bedeutet, Sie dürfen nur Personen mitbringen, deren Hilfe Sie bei der Erfüllung Ihrer Verpflichtungen mangels eigener Sachkunde benötigen.

Ihr Mieter meldet, dass der Rollladengurt im Wohnzimmer gerissen ist.

Da Sie den Mangel nicht selbst beseitigen, sondern durch einen Fachhandwerker beseitigen lassen, dürfen Sie diesen natürlich mit in die Wohnung nehmen.

Handwerker, Gutachter, Sachverständige dürfen mit

Abgesehen von Handwerkern dürfen Sie auch Sachverständige oder Gutachter mit in die Wohnung Ihres Mieters bringen, sofern dies erforderlich ist.

Sie möchten die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Da kein Mietspiegel vorhanden ist und Sie auch keine Vergleichswohnungen für die Begründung Ihrer Mieterhöhung heranziehen können, möchten Sie sich auf ein Gutachten stützen.

Hier steht Ihnen ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung durch einen Gutachter zu, der den ortsüblichen und angemessenen Mietzins für die Wohnung ermitteln soll.

Auch wenn Sie die korrekte Größe Ihrer Wohnung ermitteln möchten, müssen Sie die Wohnung nicht selbst ausmessen, sondern Sie dürfen diese zusammen mit einem Sachverständigen, etwa einem Ingenieur oder Architekten, betreten.

Kaufinteressenten namentlich benennen

Haben Sie den Verkauf der Wohnung geplant, dürfen Sie diese zusammen mit den Interessenten besichtigen.

Allerdings hat Ihr Mieter das Recht, seine Duldung der Besichtigung davon abhängig zu machen, dass ihm die Kaufinteressenten vorab namentlich benannt werden.

Ihren Ehepartner dürfen Sie hier im Übrigen ebenfalls mitbringen.

Ihrem Anwalt kann Mieter Zutritt verwehren

Gerade in streitbefangenen Mietverhältnissen bringen Vermieter zu Besichtigungsterminen gerne ihren Anwalt mit. Dessen Fachkenntnis ist jedoch weder für die Feststellung eines Mangels noch für dessen Beseitigung erforderlich.

Auch der geplante Verkauf oder das Ausmessen der Wohnung erfordert nicht die Fachkenntnis eines Rechtsanwalts.

Daher gilt: Wenn Sie die Wohnung Ihres Mieters zusammen mit Ihrem Anwalt betreten möchten, kann Ihr Mieter ihm den Zutritt verweigern.

Das Gleiche gilt, wenn Sie einen Dritten, etwa den Hausmeister oder den Verwalter, als Zeugen mitbringen möchten.

Beachten Sie diese weiteren Verhaltensregeln

Zunächst einmal verlangt der schonende Umgang mit den Rechten Ihres Mieters, dass Sie sich nicht beliebig lange in der Wohnung aufhalten.

Ebenso wie die Häufigkeit der Besichtigungen wird auch die Dauer des einzelnen Termins durch den Besichtigungszweck begrenzt.

So dürfen Sie etwa für eine Wohnungsbesichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten nicht mehr als 30 bis 45 Minuten einplanen.

Betreten mit Schuhen zulässig

Gerade im Winter oder bei schlechtem Wetter kann es vorkommen, dass Mieter das Betreten der Wohnung davon abhängig machen, dass Sie die Schuhe ausziehen.

Dieser Forderung müssen Sie nicht nachkommen, Sie dürfen die Wohnung mit Straßenschuhen betreten. Ihr Mieter muss hinnehmen, dass hierdurch gegebenenfalls Schmutz in die Wohnung getragen wird. Um dies zu vermeiden kann er Ihnen Überschuhe anbieten, die Sie dann auch tragen müssen.

Fotografieren von Mängeln erlaubt

Bei der Besichtigung dürfen Sie auch fotografieren. Allerdings nur, sofern das zur Beweissicherung oder der Beseitigung von Schäden erforderlich ist.

Ist beispielsweise eine Wand im Wohnzimmer von Schimmel befallen, ist es zulässig, dies fotografisch festzuhalten.

Möchten Sie dagegen durch die Fotos den unordentlichen Zustand der Wohnung festhalten, ist dies unzulässig, Ihr Mieter kann Ihnen das Fotografieren untersagen.

Auch wenn Sie Fotos der Wohnung benötigen, um diese für den Verkauf der Wohnung ins Internet zu stellen, ist Vorsicht geboten. Sie dürfen nicht einfach Fotos, auf denen die Privatsachen Ihres Mieters zu sehen sind, veröffentlichen.

Sprechen Sie Ihre Pläne besser mit Ihrem Mieter ab, nur mit seinem Einverständnis dürfen Sie solche Fotos veröffentlichen.

Mieter haftet auch für einfache Fahrlässigkeit

Verursacht ein Mietinteressent während der Besichtigung der Mieträume Schäden, haftet er für diese auch, wenn sie durch einfache Fahrlässigkeit verursacht wurden.

Im Urteilsfall hatte der Mietinteressent während der Begehung einen Wasserhahn geöffnet und versäumt, ihn wieder zu schließen.

Der BGH entschied, dass der daraufhin eingetretene Wasserschaden durch einfache bzw. leichte Fahrlässigkeit verursacht worden ist, der Interessent aber gleichwohl schadensersatzpflichtig sei.

Eine Haftung für Schäden, die ein Mietinteressent während der Besichtigung der Mieträume verursacht, war von den Gerichten bisher nur anerkannt, wenn die Schäden von ihm vorsätzlich oder wenigstens grob fahrlässig herbeigeführt wurden (BGH, Urteil v. 04.03.09, Az. XII ZR 198/08).