Die besondere Miete „sozialer Wohnungsbau“
Wer bei einem Bauvorhaben staatliche Förderung erhält, muss auch bei der Miete den Charakter „sozialer Wohnungsbau“ beachten.
Denn anders als im freifinanzierten Wohnungsbau sind Vermieter von Sozialwohnungen oder anderen Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, an das Prinzip der Kostenmiete gebunden.
Kostenmiete: Laufende Aufwendungen müssen gedeckt werden
Die Bindung an die Kostenmiete bedeutet, dass die Miete die laufenden Aufwendungen decken, nicht aber darüber liegen darf. Das heißt Kapital- und Bewirtschaftungskosten müssen mit der Miete abgegolten, nicht aber mehr Profit daraus gezogen werden.
In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung muss die Höhe dieser laufenden Kosten erfasst werden. Handelt es sich um eine Erstvermietung, ist es Aufgabe der Behörden die veranschlagte Kostenmiete zu genehmigen und dem Mieter auf Verlangen offen zu legen.
Achtung: Stellt sich dabei heraus, dass die verlangte Miete zu hoch ist, kann der zu viel gezahlte Betrag innerhalb von vier Jahren zurückverlangt werden – spätestens jedoch ein Jahr nach Auszug.
Welche Aufwendungen kann man der Kostenmiete anrechnen?
In der Kostenmiete sind die Kosten enthalten, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen.
Die Bestandteile sind:
- Zinsen und Tilgung des Baudarlehens
- die Verwaltungskostenpauschale
- die Instandhaltungspauschale (diese ist wichtig, damit die Eigentümer Rücklagen für eventuelle Reparaturen bilden können)
- das Mietausfallwagnis in Höhe von 2 % der Gesamtmiete .
Kostenmiete vertragliche Grundlage für die Mietermittlung
Die Höhe der Miete wird also anders bestimmt, wenn es sich um eine Sozialwohnung handelt. Sozialer Wohnungsbau bedeutet, dass die Kostenmiete als vertraglich vereinbarter Richtwert für die Miete gilt.
In freifinanzierten Wohnungen einigen sich die Vertragspartner im Vorfeld über die Miethöhe. Diese kann auch nur im Sinne einer Vertragsänderung erhöht werden.
Die Miete unter dem Schirm „sozialer Wohnungsbau“ regelt sich anders. Wenn die Kostenmiete steigt oder sinkt, ändert das auch die Höhe der zu entrichtenden Miete.
Nach behördlicher Genehmigung der Änderung wird die Mieterhöhung auch ohne Zustimmung der Mieter wirksam. In manchen Fällen sogar rückwirkend.
Das Positive: Wenn die Kosten für die Bewirtschaftung sinken, wirkt sich das auch auf die Miete aus.
Wann die Mietpreisbindung endet
Die preisliche Bindung der Miete an die Kostenmiete hat allerdings auch ein Ende. Gesetzlich geregelt ist das Ende der Preisbindung für öffentlich geförderte Sozialwohnungen in den Paragraphen 15 bis 17 WoBindG.
Die Bindung der Miete an die Kostenmiete endet mit dem Ablauf des Kalenderjahres, wenn das öffentliche Darlehen zurückgezahlt ist.
Die Auflagen für die Miete im sozialen Wohnungsbau haben also mit der letzten Rate der Finanzierung ein Ende. Dann kann der Eigentümer die Wohnung zu eigenen Preisen anbieten.
Doch was ist mit außerplanmäßigen Tilgungen, wenn der Eigentümer den Betrag vorzeitig zurückzahlen kann? Dann gilt die Bindung an die Kostenmiete bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres. Wenn das Darlehen planmäßig schon vor dem zehnten Kalenderjahr getilgt gewesen wäre, endet die Bindung der Miete aus dem sozialen Wohnungsbau zum vertraglichen Endtermin.