Kleinreparaturen: Welche Kosten muss der Mieter zahlen?

Für die Instandhaltung der Mieträume sind im Allgemeinen Sie als Vermieter zuständig (§ 535 BGB) – es sei denn, Ihr Mieter hätte eine Beschädigung selbst verschuldet. Jedoch können Sie in 2 Fällen von diesem Grundsatz abweichen und Ihren Mieter an der Instandhaltung beteiligen: bei den Schönheits- und bei Kleinreparaturen. In beiden Fällen ist hierzu eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Lesen Sie hier, was es zu beachten gilt, damit Ihr Mieter die Kosten von Kleinreparaturen übernehmen muss.

In jeder Wohnung treten im Lauf der Zeit immer wieder mal Schäden auf. Ob sie durch normalen Verschleiß entstanden sind oder der Mieter sie durch unsachgemäßes Verhalten verursacht hat, lässt sich dann häufig nicht sicher feststellen.

Ihr Vorteil: Enthält Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, muss Ihr Mieter für kleine Reparaturen zahlen, selbst wenn der Schaden auf dem üblichen Verschleiß beruht. Auf ein Verschulden des Mieters kommt es hier nicht an, sodass sich langwierige Auseinandersetzungen über die Fragen der Schadensursache und des Verschuldens erübrigen.

Kleinreparatur nur bei alleinigem Zugriff des Mieters

Da Ihr Mieter nur Kleinreparaturen zahlen muss, während sonstige Instandsetzungen auf Ihre Kosten gehen, muss klar definiert sein, was eine Kleinreparatur ist. Hier gilt:

Bei Kleinreparaturen handelt es sich um die Behebung kleinerer Schäden an Teilen einer Wohnung, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff Ihres Mieters ausgesetzt sind.

Bei solchen Gegenständen hat Ihr Mieter nämlich die Möglichkeit, Verschleiß und Abnutzung durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache zu vermindern.

Das betrifft allerdings nur Gegenstände, die dem alleinigen Zugriff Ihres Mieters, seiner Angehörigen oder Besucher ausgesetzt sind. Sobald andere Mietparteien ebenfalls Zugriff auf den entsprechenden Gegenstand haben, zählt dessen Reparatur nicht mehr zu den Kleinreparaturen. Die Reparatur eines Lichtschalters im Treppenhaus muss beispielsweise nicht von den Mietern getragen werden. Das gilt selbst dann, wenn sie diese Schalter regelmäßig benutzen.

Kleinreparaturen an Gegenständen gemäß Gesetz

Zur Bestimmung der Gegenstände, deren Reparatur zu den Kleinreparaturen zählt, können Sie sich an § 28 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV) orientieren. Danach umfassen Kleinreparaturen das Beheben kleiner Schäden an

• den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas,
• den Heiz- und Kocheinrichtungen,
• den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Es ist mit einem erheblichen Risiko verbunden, den Umfang der Kleinreparaturen durch eigene Ergänzungen über § 28 II. BV hinaus auszudehnen. Denn häufig werten Gerichte erweiterte Kleinreparaturklauseln als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Fatale Folge: Ihre gesamte Kleinreparaturklausel wäre unwirksam.

Beispiele für Kleinreparaturen

Es gibt eine Vielzahl von Beispielen, in denen Kleinreparaturklauseln greifen. Wichtig ist wie bereits genannt, dass die defekten Gegenstände von Mietern regelmäßig benutzt werden. Das bedeutet zum Beispiel, dass Jalousien durchaus unter diese Regel fallen können. Ein defekter Jalousiekasten stellt jedoch keine Kleinreparatur dar. Immerhin treten die Mieter mit dem Kasten selbst nicht in Kontakt. Ähnliches gilt für Wasserleitungen. So fällt ein tropfender Wasserhahn unter die Kleinreparaturklausel, wohingegen defekte Leitungen in den Wänden nicht dazu gehören. Ein defekter Lichtschalter muss repariert werden, defekte Stromleitungen hingegen nicht. Der einfache und alltägliche Zugriff auf die betreffenden Installationsgegenstände muss also gegeben sein. Auch die Instandhaltung der folgenden Punkte zählt zu den Kleinreparaturen.

Eine detailliertere Auflistung finden Sie in der folgenden Tabelle:

Kleinreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbaren

Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist nur dann gültig, wenn sie rechtskonform eingefügt wurde. Hierbei sind verschiedene Aspekte zu beachten. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise festgelegt, dass eine Kleinreparaturklausel immer gegenständlich beschränkt sein muss. Das bedeutet, dass klar geregelt sein muss, in welchen Fällen die Kleinreparaturklausel greift. Hierfür muss nicht jeder Einzelfall aufgeführt werden, aber die Oberkategorien, in denen solche Reparaturen anfallen können, müssen ausdrücklich im Mietvertrag vorhanden sein.

Eine weitere Voraussetzung für eine gültige Kleinreparaturklausel ist, dass eine Kostengrenze aufgeführt wird. Die Mieter müssen im Vorfeld exakt wissen, welche Kosten im Falle einer Kleinreparatur bzw. Instandhaltung auf sie zukommen können. Nur wenn sie sich bewusst dafür entscheiden, einen Mietvertrag mit einer solchen Klausel zu unterzeichnen, ist diese Klausel gültig.

Ebenso ist es wichtig, die jährliche Gesamtbelastung aufzuführen. Diese muss als zweite Kostengrenze separat aufgeführt sein, um eine größtmögliche Transparenz zu erreichen. Eine ebenfalls wichtige Voraussetzung für die Gültigkeit der Kleinreparaturklausel ist, dass die Mieter ausschließlich dazu verpflichtet werden können und dürfen, die Kosten einer Reparatur zu tragen.

Kostengrenzen in Kleinreparaturklauseln aufnehmen

Zu den Kleinreparaturen zählen verständlicherweise nicht sämtliche Reparaturen an den Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Die Reparatur darf, um als Kleinreparatur zu gelten, auch nur geringe Kosten verursachen.

Wo genau die maximal zulässige Kostengrenze für Kleinreparaturen liegt, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Während manche Gerichte inzwischen Beträge bis 150 € akzeptieren (AG Völklingen, Beschluss v. 10.01.23, Az.  5 C 188/22 und AG Berlin-Mitte, Urteil v. 05.02.20, Az. 15 C 256/19), halten andere weiterhin Höchstgrenzen von lediglich 100  € pro Einzelreparatur zulasten des Mieters für zulässig.

Damit Ihr Mieter sein finanzielles Risiko im Voraus einigermaßen sicher abschätzen kann, müssen Sie aber trotz der dargestellten Ungewissheit eine Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur in Ihrem Mietvertrag als Euro-Betrag angeben. Zusätzlich ist eine Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen zu nennen. Diese darf 8% der jährlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.

Bitte beachten Sie: Die Kleinreparaturklausel ist nicht mit einem Selbstbehalt zu verwechseln, sondern sie regelt einen Höchstbetrag der Reparatur im Einzelfall. Gehen die Reparaturkosten über den vereinbarten Höchstbetrag hinaus, braucht der Mieter sich daher nicht in Höhe des vereinbarten Betrags an den Kosten zu beteiligen. Vielmehr müssen Sie die kompletten Reparaturkosten selbst tragen, da es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt.

Unwirksame Klauseln bei Kleinreparaturen

Es gibt eine große Zahl an Ursachen, die dazu führen können, dass eine Kleinreparaturklausel unwirksam wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Geltungsbereich zu weitreichend gefasst ist.

So können Mieter nicht prinzipiell dazu verpflichtet werden, alle WC- und Badeinrichtungen, sowie Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken und Bodenbeläge sowie elektrische Einrichtungen zu reparieren. Diese Formulierung impliziert, dass auch defekte Leitungen von den Mietparteien repariert werden müssten. Diese fallen aber gerade nicht unter die Kleinreparaturregelung, wodurch die gesamte Klausel unwirksam würde.

Einige Vermieter gehen sogar soweit, die gesamten Mieträume und sämtliche darin enthaltenen Bestandteile in die Kleinreparaturregelung aufzunehmen. Auch das ist nicht zulässig. Die einzelnen Elemente müssen ausdrücklich aufgeführt sein, damit eine Transparenz für beide Seiten herrscht. Sollte dies nicht der Fall sein, führt dies dazu, dass die Klausel unwirksam wird.

Checkliste für Ihre Kleinreparaturklausel

Bei der Aufnahme einer Kleinreparaturklausel in Ihren Mietvertrag überprüfen Sie die folgenden 5 Punkte, dann haben Sie an alles gedacht:

Durchführung der Reparatur bleibt Ihre Aufgabe

Die Kleinreparaturklausel ermöglicht es Ihnen, sich die Kosten einer Kleinreparatur vom Mieter erstatten zu lassen. Mehr nicht.

Mancher Vermieter meint, dass der Mieter bei Kleinreparaturen den entstandenen Schaden selbst beseitigen oder den Handwerker beauftragen muss. Das ist aber ein Irrtum. Hier unterscheidet sich die Kleinreparatur deutlich von einer Schönheitsreparatur. Bei Schönheitsreparaturen ist der Mieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet. Nur wenn er trotz Fristsetzung diese Pflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt, können Sie von ihm Zahlung von Schadenersatz verlangen. Bei den Kleinreparaturen hingegen bleibt es Ihre Aufgabe, für die Reparatur zu sorgen, der Mieter muss (nur) zahlen. Eine Übertragung der Reparaturpflicht auf den Mieter wäre unwirksam.

Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass Mieter die Handwerker nicht selbst aussuchen dürfen. Stattdessen müssen sie entstandene Schäden den Vermietern oder der Hausverwaltung mitteilen und um eine schnellstmögliche Beseitigung des Mangels bitten. Ebenso ist es nicht zulässig, dass die Mieter die Reparaturen selbst vornehmen.

Wenn hierbei Fehler gemacht werden und Schäden entstehen, muss nicht nur die Kleinreparatur beglichen werden, sondern auch sämtliche daraus entstehenden Folgeschäden. Entsprechend haben die Mietparteien die Pflicht, sich an die Vermieter zu wenden, wenn ein Mangel oder Schaden vorliegt.

Von dieser Regelung gibt es gewisse Ausnahmen. Diese greifen dann, wenn eine schnellstmögliche Reaktion auf einen vorhandenen Schaden unabdingbar ist. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn eine Heizung am Wochenende ausfällt und draußen Minustemperaturen herrschen. In diesem Fall kann es den Mietern nicht zugemutet werden, bis zum nächsten Werktag zu warten, bis die Vermieter informiert werden können.

Stattdessen sind Sie berechtigt, selbst Firmen zu beauftragen, um den jeweiligen Schaden zu beheben. Dasselbe gilt, wenn zum Beispiel ein Wasserschaden vorliegt und droht, große Schäden zu verursachen. Auch in diesem Fall ist es zulässig, schnellstmöglich zu reagieren und professionelle Fachleute das Problem beheben zu lassen.

Optimalerweise laufen Ihre Kleinreparaturen allerdings nach dem folgenden Schema ab: Ihr Mieter meldet Ihnen einen Mangel/Schaden. Sie besichtigen den Mangel, nehmen ihn auf und benachrichtigen daraufhin den zuständigen Handwerker, der den Mangel beseitigt. Sie überprüfen, ob die Arbeiten ordnungsgemäß erfolgt sind. Schließlich erhalten Sie eine Rechnung, die Sie bezahlen. Handelt es sich um eine Kleinreparatur und sind die im Mietvertrag vereinbarten Höchstgrenzen eingehalten, fordern Sie anschließend von Ihrem Mieter die Kostenerstattung.

Fazit: Wirtschaftlich spielen Kleinreparaturen sicherlich eine geringere Rolle in Ihrem Vermietungsgeschäft als die Schönheitsreparaturen. Dennoch sollten Sie nicht darauf verzichten, sich von Ihrem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen erstatten zu lassen und ihm dadurch bewusst zu machen, dass sich ein pfleglicher Umgang mit den gemieteten Räumlichkeiten lohnt.