Kleinreparaturen: Mieter müssen teilweise die Kosten tragen
In jeder Wohnung treten irgendwann einmal Schäden auf. Manchmal handelt es sich um große Schäden, beispielsweise fällt die Heizung aus oder das Dach ist an einer Stelle undicht.
Manchmal wenden sich die Mieter aber auch mit Kleinigkeiten an Sie: Eine Sicherung ist durchgebrannt, der Wasserhahn tropft, der Rollladengurt ist gerissen oder ein Türschloss klemmt.
Bei größeren Reparaturen ist sofort klar: Sie als Vermieter müssen tätig werden. Bei kleineren Reparaturen jedoch halten sich Vermieter oft nicht für zuständig.
Sie glauben, kleinere Verschleißteile müsse der Mieter selbst ersetzen, einfachere Reparaturen selbst durchführen oder durchführen lassen. Das ist nicht richtig.
Sie können von Ihrem Mieter nicht verlangen, dass er kleine Schäden selbst repariert.
Sie als Vermieter sind für die Durchführung der erforderlichen Arbeiten verantwortlich und müssen nach der gesetzlichen Regelung auch die entstehenden Kosten tragen.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, abweichend von diesen gesetzlichen Mietrechtsregelungen Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.
Kleinreparaturen: Im Mietvertrag festlegen, wer die Kosten trägt
Wollen Sie also Ihren Mieter verpflichten, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, so müssen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren!
Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, dann spielt es keine Rolle, ob Ihr Mieter den Schaden verursacht hat oder nicht:
Er muss in jedem Fall die Kosten der Kleinreparatur tragen. Langwierige Auseinandersetzungen über die Fragen der Schadensursache und des Verschuldens werden auf diese Weise vermieden.
Aber Achtung: Eine solche Klausel im Mietvertrag ist nur für wirkliche Kleinreparaturen zulässig.
Bei größeren Schäden und allem, was nicht zu den Kleinreparaturen zählt, bleiben Sie als Vermieter für die Durchführung der Reparatur verantwortlich und müssen auch die Kosten tragen, es sei denn, Ihr Mieter hat den Schaden verursacht.
Wie Sie eine Kleinreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbaren
Damit Ihr Mieter verpflichtet ist, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, muss dies – wie dargestellt – im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein. In der Praxis existieren Mietvertragsformulare mit ganz unterschiedlichen Vertragsklauseln zu Kleinreparaturen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag folgende Kriterien erfüllen muss, um wirksam zu sein:
- Sie muss gegenständlich beschränkt sein.
- Sie muss eine Kostengrenze für jeden Einzelfall der Reparatur enthalten.
- Für die jährliche Gesamtbelastung muss eine zweite Kostengrenze festgelegt sein.
- Der Mieter darf nur zur Kostenübernahme, nicht zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet sein.
Kleinreparatur: Es muss gegenständlich beschränkt sein
Eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn sie gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Sie müssen also im Mietvertrag ausdrücklich benennen, auf welche Teile der Mietsache sich die entsprechende Mietvertragsregelung bezieht.
Die Formulierung: „Der Mieter trägt die Kosten notwendiger Kleinreparaturen“ wäre daher unwirksam, weil sie sich auf praktisch sämtliche Bestandteile der Mieträume bezieht und nicht auf die dem Zugriff des Mieters ausgesetzten Teile beschränkt ist.
Auch eine zu weitgehende Aufzählung von Gegenständen kann zur Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel führen.
Beispielsweise hat der Bundesgerichtshof folgende Klausel als zu weitgehend angesehen: „Der Mieter trägt die Kosten für Reparaturen an ihm überlassenen Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, an Öfen, Herden, Spültischen, Türen, Schlössern, Fenstern, Fensterläden, Rollläden, Jalousien, Markisen, WC- und Badeeinrichtungen, Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken, Bodenbelägen, elektrischen Einrichtungen, Gemeinschaftsantennen.“
Dieser Formulierung entsprechend müsste der Mieter beispielsweise auch die Reparatur einer defekten Wasserleitung oder elektrischen Leitung bezahlen, obwohl diese Gegenstände gerade nicht zu den Kleinreparaturen zählen.
Eine wirksame gegenständliche Begrenzung stellt folgende Formulierung dar:
„Die Kleinreparaturen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.“
Achten Sie immer auf die doppelte Kostengrenze
Damit Ihr Mieter sein finanzielles Risiko im Voraus einigermaßen sicher abschätzen kann, ist es erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel die Belastung des Mieters pro Einzelfall begrenzt und darüber hinaus auch eine Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung nennt.
Musterformulierung: „Der Mieter trägt die Reparaturkosten bis zu 85 € pro Einzelfall. Pro Mietjahr ist der Aufwand für den Mieter auf 170 €, höchstens jedoch 8% der jährlichen Nettokaltmiete begrenzt.“
Die Höhe für jede Einzelreparatur kann sowohl in einem festen Betrag als auch in einem prozentualen Anteil an der Miete ausgewiesen werden.
Sie muss sich daran orientieren, welcher Betrag unter den derzeitigen wirtschaftlichen Verhältnissen, insbesondere den aktuellen Handwerkerpreisen und Wegekosten, noch als Kleinreparatur angesehen werden kann.
Die Belastung des Mieters mit Kosten von 80 € bis maximal 100 € pro Einzelfall gilt derzeit nach Auffassung der Gerichte als angemessen.
Auch die Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung können Sie entweder als Festbetrag oder als Prozentsatz der Jahresmiete oder als Kombination von beidem festlegen.
Die Obergrenze darf nicht so hoch angesetzt sein, dass sie den Mieter „unangemessen benachteiligt“, so sagt es das Gesetz. Zu der Frage, ab welcher Obergrenze aber ein Mieter unangemessen benachteiligt ist, gibt es keine aktuellen obergerichtlichen Entscheidungen.
Von den Amts- und Landgerichten Jahresfestbeträge zwischen 150 € und 200 € problemlos als zulässig angesehen.
Mit folgender Formulierung sind Sie sowohl hinsichtlich der gegenständlichen Beschränkung wie hinsichtlich der doppelten Kostengrenze auf der sicheren Seite:
„Der Mieter trägt die Kosten für in den Mieträumen anfallende Kleinreparaturen. Die Kleinreparaturen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heizund Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.
Der Mieter trägt die Reparaturkosten bis zu 85 € pro Einzelfall. Pro Mietjahr ist der Aufwand für den Mieter auf 170 €, höchstens jedoch auf 8% der jährlichen Nettokaltmiete begrenzt.“