Kleinreparaturen: So legen Sie die Kosten auf Ihren Mieter um

Eine gesetzliche Regelung, nach der Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen hat, gibt es leider nicht. Vielmehr gilt die Regelung des § 535 BGB, nach der Sie als Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten müssen. Mit anderen Worten:

Sie müssen dafür sorgen, dass die Wohnung frei von Mängeln ist und auftretende Mängel beseitigen. Die hierfür anfallenden Kosten tragen Sie in Ermangelung einer gesetzlichen Regelung selbst.

Zu den Instandhaltungskosten zählen alle Ausgaben, die während der Nutzung der Wohnung erforderlich werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkungen entstehenden Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Zu diesen Kosten zählen auch die Kosten der Kleinreparaturen.

Diese Anforderungen muss eine wirksame Kleinreparaturklausel erfüllen

Abweichend von der gesetzlichen Regelung können Sie die Kosten der Kleinreparaturen durch eine mietvertragliche Klausel auf Ihren Mieter übertragen.

Sinn und Zweck einer solchen Regelung ist es, Ihren Mieter zu einem sorgsameren und verschleißmindernden Umgang mit der Mietsache anzuhalten und einen Streit darüber zu vermeiden, ob ein Defekt auf normaler Abnutzung beruht oder nicht. Allerdings sind Ihnen bei der Gestaltung einer solchen Regelung enge Grenzen gesetzt.

BGH verlangt gegenständliche Begrenzung

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgelegt, dass es für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel in einem Wohnungsmietvertrag einer gegenständlichen und betragsmäßigen Begrenzung bedarf.

Gegenständlich muss die Klausel auf Teile der Wohnung beschränkt sein, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff der Mieter unterliegen. Hierbei handelt es sich um die bereits genannten Installationsgegenstände nach § 28 Abs. 2 II. BV.

Klausel muss Begrenzung pro Einzelfall und Jahresgesamtbetrag enthalten

Damit Ihre mietvertragliche Klausel wirksam ist, muss sie vor allem eine Begrenzung der Kosten beinhalten, die Ihr Mieter tragen muss. Genauer gesagt, bedarf es einer doppelten Begrenzung: pro Einzelfall und hinsichtlich der Gesamtbelastung pro Jahr.

Die letztgenannte Einschränkung hat den Zweck, insbesondere Mieter älterer Wohnungen, in denen häufiger Reparaturen anfallen, vor ausufernden Kosten zu schützen. Beachten Sie daher: Sieht Ihre mietvertragliche Klausel eine solche Beschränkung nicht vor, ist sie unwirksam.

Höhe der Einzelfallreparatur: bis zu 85 €

Hinsichtlich der Kostenbeschränkung pro Einzelfall hatte der BGH im Jahr 1992 noch entschieden, dass eine Beteiligung von 150 DM (rund 75 €) angemessen sei (BGH, Urteil v. 06.05.92, Az. VIII ZR 129/91).

Im Hinblick auf die Teuerungsrate halten die Gerichte heute eine Höchstgrenze von 75 bis 100 € für angemessen. Das Amtsgericht Braunschweig hat sogar entschieden, dass eine Kleinreparaturklausel noch rechtens ist, wenn 100 € netto als Obergrenze im Einzelfall nicht überschritten werden (AG Braunschweig, Urteil v. 17.05.05, Az. 116 C 196/05).

Da aber nicht alle Gerichte dieser Auffassung sind, wählen Sie für Ihren Mietvertrag besser einen Mittelwert:

Der Mieter trägt die Reparaturkosten bis zu 85 € pro Einzelfall.

Gesamtbegrenzung pro Jahr erforderlich

Bezüglich der Gesamtbelastung wird hier zum Teil die Ansicht vertreten, eine Begrenzung auf 6 bis 8% der Jahresnettokaltmiete sei noch angemessen, während 10% der Jahresnettogrenze als zu hoch bewertet wurde.

Da die Rechtsprechung hier sehr unterschiedlich ist, vereinbaren Sie besser eine moderate Obergrenze.

Legen Sie diese wie folgt fest, laufen Sie nicht Gefahr, dass das eine oder andere Amtsgericht Ihre Klausel kippt:

Pro Mietjahr ist der Aufwand für den Mieter auf 170 €, höchstens jedoch auf 8% der jährlichen Nettokaltmiete beschränkt.

Klausel unwirksam wenn Obergrenze zu hoch

In dem Fall, dass Sie die hier genannten Höchstbeträge überschreiten, ist Ihre Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion gibt es nicht. Das heißt, die Klausel bleibt nicht wirksam und wird auf den gerade noch zulässigen Betrag reduziert.

Wenn Sie beispielsweise eine Kostentragungspflicht bis 150 € pro Einzelfall vereinbart haben, gilt nicht eine zulässige Kostentragungspflicht von 85 €, sondern die Klausel ist insgesamt unwirksam.

Das gilt im Übrigen auch, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine sogenannte salvatorische Klausel vereinbart haben, nach der Ihre Regelungen nur soweit gesetzlich zulässig gelten sollen.