Mieterhöhung bei Gewerberäumen: Sichern Sie Ihr Recht auf Rendite

In punkto Mieterhöhung besteht zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverträgen ein gravierender Unterschied: Vermieten Sie eine Wohnung, so reicht es, eine Anfangsmiete zu vereinbaren.

Sichern Sie Ihr Recht auf Mieterhöhung

Das Gesetz erlaubt Ihnen dann, im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses wiederholt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auszusprechen.

Vermieten Sie hingegen gewerbliche Räume, besteht ein solches gesetzliches Mieterhöhungsrecht nicht.

Hier können Sie die einmal vereinbarte Miete nur dann erhöhen, wenn Sie dies bereits im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben.

Einmal vereinbarte Miete bleibt verbindlich

Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt die einmal vereinbarte Miete verbindlich. Zwar haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, ein Gewerbemietverhältnis zu kündigen, um eine höhere Miete durchzusetzen.

Das gilt aber nur dann, wenn Sie auch wirklich zur ordentlichen Kündigung berechtigt sind.

Viele Gewerbemietverträge werden aber mit fester Laufzeit abgeschlossen, so dass eine ordentliche Kündigung gar nicht zulässig ist. Also: Nehmen Sie unbedingt eine Mieterhöhungsmöglichkeit in Ihren Mietvertrag auf.

Sie können Staffelmieten vereinbaren

Eine Möglichkeit besteht darin, Staffelmieten zu vereinbaren. An die für Wohnungen geltenden Einschränkungen sind Sie dabei nicht gebunden. Sie können also statt fester Euro-Beträge auch eine Erhöhung um bestimmte Prozentsätze vereinbaren. Die Miete muss auch nicht jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.

Unsere Musterformulierung:

„Die Miete erhöht sich jährlich zum 1. Januar um … %. Der Erhöhungsbetrag wird jeweils von der zuletzt geltenden Miete aus berechnet.“

Staffelmietvereinbarungen bieten den großen Vorteil, dass Sie und Ihr Mieter langfristig mit festen Beträgen kalkulieren können. Allerdings kann die vereinbarte Mietsteigerung im Lauf der Zeit erheblich von der tatsächlichen Entwicklung der Gewerbemieten vor Ort abweichen, sowohl zu Ihren Gunsten wie zu Ihren Lasten.

Einer Anpassung nach unten wird Ihr Mieter sicher jederzeit zustimmen. Bleiben Ihre Mietstaffeln aber hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurück, haben Sie keine Möglichkeit, eine Anpassung nach oben gegen Ihren Mieter durchzusetzen.

Mit Wertsicherungsklauseln nehmen Sie an allgemeinen Preissteigerungen teil

Wertsicherungsklauseln, auch Gleitklauseln genannt, knüpfen die Mietsteigerungen an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Im Gegensatz zu Staffelmieten müssen Sie hier die zukünftige Preisentwicklung also nicht bei Mietvertragsabschluss selbst prognostizieren.

Allerdings enthalten auch die Gleitklauseln noch einen Unsicherheitsfaktor, denn die Gewerbemieten vor Ort können sich durchaus anders entwickeln als die allgemeinen Verbraucherpreise.

Achtung: Gleitklauseln sind nach der Preisklauselverordnung (PrKV) von 1998 nur bei Vertragslaufzeiten ab 10 Jahren genehmigungsfrei. Bei kürzeren Mietzeiten empfiehlt sich eine Staffelmiete.

Musterformulierung:

„Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (Basis … [Jahr] = 100 Punkte) um mehr als 10 Punkte gegenüber dem Index bei der jeweils letzten Mietvereinbarung, so verändert sich die Miete prozentual entsprechend.

Die entsprechend geänderte Miete ist ohne Weiteres einen Monat nach Eintritt der Veränderung geschuldet. Wird sie nicht vom Vermieter geltend gemacht, so gilt dies nicht als Verzicht auf die Veränderung.“

Die Klausel muss deutlich machen, ob die Mietanpassung sich an der prozentualen Änderung des Indexes oder an einer Steigerung der Punktzahl orientieren soll.

Bei Orientierung an der Punktzahl finden auf Dauer häufigere Mietanpassungen statt.

Haben Sie eine Gleitklausel vereinbart, so ändert sich die Miete bei einer Indexänderung im vereinbarten Umfang automatisch. Beobachten Sie dennoch die Veränderungen des Indexes und weisen Sie Ihren Mieter bei entsprechender Indexänderung auf die eingetretene Mietsteigerung hin.

Stellen Sie einmal fest, dass die Erhöhungsvoraussetzungen bereits vor einigen Monaten eingetreten sind, können Sie die erhöhte Miete auch noch rückwirkend von Ihrem Mieter fordern (OLG Celle, Urteil v. 09.05.01, Az. 2 U 236/00).