Wohnungsabnahme: Checkliste und Praxistipps

Kaum eine Phase im Vermietungsalltag wird so sehr unterschätzt wie der Mieterwechsel. Die Folge: Innerhalb weniger Monate „verspielen“ manche Vermieter – völlig unnötig – einen Teil der Mieteinnahmen.

Kostenfallen, die den Mieterwechsel zu einem „Renditekiller“ werden lassen können gibt es viele. Unser Tipp: Nehmen Sie die Wohnungsabnahme, ihre Vorbereitung und auch ihre Nachbereitung ernst!

Wohnungsabnahme und Vorabnahme

Wenn Ihr Mieter gekündigt hat oder das Ende einer vereinbarten Mietdauer näher rückt, kommt es für Sie darauf an, die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen. Warten Sie nicht bis zur Wohnungsabnahme. Die Wohnungsabnahme findet in aller Regel an dem Tag statt, an dem der Mieter Ihnen die Schlüssel zurückgibt.

Dies ist häufig der letzte Tag der Mietzeit, aber auch ein früherer Rückgabetermin ist möglich.

Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen: Fällt der letzte Tag der Mietzeit auf einen Sonn- oder Feiertag, so ist der Mieter berechtigt, die Wohnung erst am darauf folgenden Tag zurückzugeben.

Ist dieser Tag ebenfalls ein Sonn- oder Feiertag, kann sich der Rückgabetermin noch einmal verschieben.

Stellt sich dann bei einer Wohnungsabnahme am letzten Tag der Mietzeit heraus, dass noch Schäden zu beseitigen oder Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind, kann dies zu Problemen führen, wenn der neue Mieter bereits einziehen will und daran wegen notwendiger Reparatur- und Renovierungsarbeiten gehindert ist.

Deshalb kommt es für Sie darauf an, alles zu tun, damit Ihr Mieter bereits in den letzten Wochen des Mietverhältnisses die erforderlichen Arbeiten ausführt.

Vermeiden Sie diese Fehler bei der Wohnungsabnahme

Selbst routinierten Vermietern unterlaufen hier immer wieder kostspielige Fehler. Einerseits bestehen sie darauf, dass eine Wohnungsabnahme stattfindet und ein Abnahmeprotokoll erstellt wird.

Andererseits führen sie die Wohnungsabnahme dann so nachlässig durch, dass das Abnahmeprotokoll in einem nachfolgenden Rechtsstreit keinen Beweiswert hat.

Die Folge: Sie verlieren den Prozess und zahlen die Renovierungskosten aus eigener Tasche.

Die beiden Todsünden: Die Wohnungsabnahme findet – aus welchem Grund auch immer – unter erheblichem Zeitdruck statt und/oder Sie als Vermieter laufen unkoordiniert durch die Wohnung.

Wenn es Ihnen gelingt, diese beiden Fehler nicht zu machen, haben Sie bereits den Grundstein für eine erfolgreiche Wohnungsabnahme gelegt.

Legen Sie die Wohnungsabnahme nur dann in die Abendstunden, wenn sich noch Licht in der Wohnung befindet.

Immer wieder kommt es in der Praxis vor, dass Wohnungsabnahmen eilig zu Ende gebracht werden müssen, weil die Dämmerung einsetzt und keine Lichtquelle zur Verfügung steht. Machen Sie es sich zur Gewohnheit, im Uhrzeigersinn von Zimmer zu Zimmer durch die Wohnung zu gehen – egal, welche Reihenfolge auf dem Vordruck für das Wohnungsabnahmeprotokoll vorgegeben ist.

Der Grund dafür sind die prozessualen Folgen eines Abnahmeprotokolls. Bei dem Protokoll handelt es sich um eine Urkunde. Sie gilt als richtig und vollständig.

Mit anderen Worten: Beanstandungen, die nicht im Abnahmeprotokoll erwähnt werden, gelten im Zweifel als nicht vorhanden. Genauso folgenschwer ist es, Mängel lediglich pauschal zu notieren.

Wohnungsabnahme: Checkliste

Wenn Sie in Ruhe von Raum zu Raum gehen, können Sie „eigentlich“ keine Mängel und Schäden übersehen. Die Praxis lehrt aber, dass in der Hektik des Geschehens vor allem folgende Punkte immer wieder vergessen werden:

• Unterziehen Sie sämtliche Wasserhähne und Mischbatterien einer Funktionskontrolle.
• Überzeugen Sie sich davon, dass ein bei Mietbeginn vorhandener Waschmaschinenanschluss nach wie vor da ist.
• Sehen Sie sich in der Küche den Herd und Kühlschrank von innen an.
• Hat der Mieter einen von ihm verlegten Teppichboden wieder entfernt? (Falls er liegen bleiben soll: Haben Sie sich davon überzeugt, dass er mit dem Untergrund nicht fest verklebt ist?)
• Kontrollieren Sie auch den Balkon/die Terrasse.
• Sehen Sie sich auch einen eventuell vorhandenen Abstellraum/Kellerraum an.

Die Wohnungsabnahme Checkliste dient nicht der Beschäftigungstherapie. Sinn und Zweck der Wohnungsbesichtigung ist schließlich, zu klären, ob Mängel und/oder Schäden vorhanden sind und wer diese gegebenenfalls auf wessen Kosten beseitigt. Demzufolge muss das Wohnungsabnahmeprotokoll eindeutige Antworten auf folgende Fragen geben:

• Welche Mängel bzw. Schäden sind vorhanden?
• Wer hat die Mängel bzw. Schäden zu verantworten?
• Von wem sollen die Mängel bzw. Schäden beseitigt werden?
• Innerhalb welcher Frist sollen die Arbeiten erledigt sein?
• Sollen die Mängel bzw. Schäden finanziell abgegolten werden (Beispiel: Verrechnung mit der Mietsicherheit)?

Was Sie über die Rückgabe der Schlüssel wissen sollten

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter Ihnen sämtliche Schlüssel übergeben, die er von Ihnen erhalten hat.

Darüber hinaus ist er verpflichtet, auch solche Schüssel herauszugeben, die er sich selbst während der Mietzeit als Nachschlüssel hat anfertigen lassen.

Dann können Sie bei der Wohnungsrückgabe anhand dieser Quittung leicht überprüfen, ob Ihr Mieter die Schlüssel vollständig zurückgibt.

Die Aufzählung von Schlüsseln im Mietvertrag kann Ihnen zwar auch als Gedächtnisstütze dienen, sie stellt aber keinen Nachweis dafür dar, dass diese Schlüssel auch tatsächlich dem Mieter übergeben wurden.

Er könnte einwenden, dass er den einen oder anderen Schlüssel beim Einzug gar nicht erhalten hat.

Hat Ihr Mieter selbst Schlüssel nachmachen lassen und verlangt er nun, dass Sie ihm die Kosten für die Anfertigung der Nachschlüssel erstatten, so müssen Sie sich darauf nicht einlassen. Sie können stattdessen verlangen, dass die Schlüssel unbrauchbar gemacht werden.

Kann Ihr Mieter nicht alle Schlüssel zurückgeben, weil er angeblich einen Haustür- oder Wohnungsschlüssel verloren hat, dann können Sie auf Kosten des Mieters die betroffenen Türschlösser austauschen lassen. Das gilt auch, wenn der verlorene Schlüssel zu einer Schließanlage gehört.

Ausnahmsweise lehnen die Gerichte das Recht zum Austausch der Schlösser ab, wenn der Mieter nachweisen kann, dass kein Missbrauch des Schlüssels zu befürchten ist.