+++ Trading-Rekord 2024 +++ 42 Gewinn-Trades für bis zu 1,2 Mio. Euro Gewinn +++ ONLINE Live-Konferenz: 01.06.24, 11 Uhr +++

Wohnungsabnahme & Abnahmeprotokoll: Checkliste für Vermieter

Beitragsbild zum Artikel "Wohnungsabnahme" in der Kategorie "Vermieten und Abrechnen". Links ist zusätzlich der Schriftzug "Abnahmeprotokoll & Checkliste für Vermieter: Vermeiden Sie diese Fehler". Rechts ist eine Infografik. Diese stellt zwei verschiedene Hände dar. Die linke Hand übergibt der rechten Hand einen Schlüsselbund mit zwei Schlüsseln.
Inhaltsverzeichnis

Streit zwischen Vermietern und Mieter gibt es allzu häufig gerade am Ende des Mietverhältnisses und nicht zuletzt vor allem bei der Wohnungsabnahme, wenn der Zustand der Mietsache nicht ordnungsgemäß wiederhergestellt ist. Was Sie als Vermieter bei der Wohnungsabnahme beachten sollten und auf was Sie bei der Erstellung des Abnahmeprotokoll achten sollten, zeigen wir Ihnen unter anderem anhand einer Checkliste.

Vermeiden Sie als Vermieter diese drei grundlegende Fehler bei der Wohnungsabnahme

Wenn Sie auf die folgenden drei vermeidbaren Fehler bei der Wohnungsabnahme achten, haben Sie bereits den Grundstein für eine erfolgreiche Wohnungsabnahme gelegt:

  1. Nehmen Sie sich Zeit für die Wohnungsabnahme: Die Wohnungsabnahme sollte nie unter Zeitdruck stattfinden. Planen Sie mindestens zwei Stunden für die Wohnungsabnahme ein.
  2. Tageslicht: Bei Tageslicht können Sie den Zustand der Mietsache am besten beurteilen. So können Sie ebenfalls besser begutachten, ob der Mieter seinen im Mietvertrag festgesetzten Verpflichtung nachgekommen ist und ob noch etwaige Schäden festzustellen sind.
  3. Laufen Sie nicht unkoordiniert durch die Wohnung: Gehen Sie am besten im Uhrzeigersinn durch alle Räume der Wohnung, damit Sie den Überblick nicht verlieren.

Dadurch vermeiden Sie eine nachlässige Durchführung der Wohnungsabnahme, die zur Folge haben könnte, dass das Abnahmeprotokoll in einem nachfolgenden Rechtsstreit keinen Beweiswert hat.

Ein unzulässiges Abnahmeprotokoll kann für Sie als Vermieter vermeidbare Kosten mit sich ziehen, zum Beispiel, wenn Sie den Prozess verlieren und dadurch die Renovierungskosten aus eigener Tasche zahlen müssen.

Was Sie als Vermieter beim Wohnungsabnahme Protokoll beachten sollten

Ein Abnahmeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, dient Ihnen als Vermieter aber als Sicherheit bei etwaigen Rechtsstreitigkeiten mit Ihrem Mieter nach dessen Auszug. Im Protokoll wird der gegenwärtige Zustand der Wohnung festgehalten und von beiden Parteien (und etwaigen Zeugen) unterschrieben.

Bei dem Protokoll handelt es sich demnach grundsätzlich um eine Urkunde. Mit der Unterschrift des Vermieters und des Mieters gilt das Abnahmeprotokoll als richtig und vollständig. Dazu zählen im übrigen auch Fotos aus der Wohnung sowie von den Zählerständen.

Abnahmeprotokoll sorgfältig ausfüllen

Beanstandungen, die nicht im Abnahmeprotokoll erwähnt werden, gelten im Zweifel als nicht vorhanden. Genauso folgenschwer ist es, Mängel lediglich pauschal zu notieren.

Daher ist es umso wichtiger, dass Sie als Vermieter unserer nachfolgenden Checkliste zur Wohnungsabnahme genaustens folgen, um sich selber vor Rechtsstreitigkeiten und Folgekosten abzusichern.

Führen Sie den Vordruck daher nicht nur bei sich, sondern füllen Sie ihn auch sorgfältig aus. Selbst wenn Sie gewöhnlich dazu neigen, großzügig zu sein: Wenn es um das Abnahmeprotokoll geht, können Sie gar nicht penibel genug sein.

Was muss ein Abnahmeprotokoll enthalten?

Sinn und Zweck der Wohnungsabnahme ist es, zu klären, ob Mängel und/oder Schäden vorhanden sind und wer diese gegebenenfalls auf wessen Kosten beseitigt.

Demzufolge muss das Protokoll eindeutige Antworten auf folgende Fragen enthalten:

  • Welche Mängel bzw. Schäden sind vorhanden?
  • Wer hat die Mängel bzw. Schäden zu verantworten?
  • Von wem sollen die Mängel bzw. Schäden beseitigt werden?
  • Innerhalb welcher Frist sollen die Arbeiten erledigt sein?
  • Sollen die Mängel bzw. Schäden finanziell abgegolten werden (Beispiel: Verrechnung mit der Mietsicherheit)?

Anhand der nachfolgenden Checkliste können Sie Mängel und/oder Schäden an der Wohnung genaustens feststellen und eindeutige Antworten auf die oben gestellten Fragen finden.

Wohnungsabnahme Checkliste für Vermieter

Wenn Sie während der Abnahme in Ruhe von Raum zu Raum gehen, können Sie „eigentlich“ keine Mängel und Schäden übersehen. Die Praxis lehrt aber, dass in der Hektik des Geschehens einige Punkte in Bezug auf den Zustand der Mietsache durch Vermieter immer wieder vergessen werden.

Diese wollen wir Ihnen nachfolgend als Checkliste für Ihre nächste Wohnungsabnahme auflisten. Wenn Sie anhand dieses Musters Ihre nächste Wohnungsabnahme Schritt für Schritt durchgehen, wird Ihr nächster Mieterwechsel ohne Probleme ablaufen.

Bäder & Sanitäranlagen

  • Funktionieren sämtliche Wasserhähne (Temperatur/Druck) und Durchlauferhitzer?
  • Ist der bei Mietbeginn vorhandene Waschmaschinenanschluss nach wie vor da?
  • Gibt es undichte Stellen und/oder tritt irgendwo Wasser aus?
  • Funktioniert die Lüftung (bei fensterlosen Badezimmern)?

Räume (Wände, Decken und Böden)

  • Sind die Wände und Decken frisch gestrichen und etwaige Bohrlöcher verputzt? (Schönheitsreparatur)
  • Sind die Böden gereinigt worden und alle Flecken entfernt worden? (Schönheitsreparatur)
  • Hat der Mieter einen von ihm verlegten Teppichboden wieder entfernt? (Schönheitsreparatur)
  • Sind die Fußleisten alle noch in Ordnung?
  • Falls der Mieter Wände abgerissen hat: Hat der Mieter diese zurück gebaut?

Fenster und Türen

  • Funktionieren alle Türen und Fenster einwandfrei (Schließmechanismus)?
  • Sind alle Türschlüssel vorhanden und alle Schlösser unbeschädigt?
  • Sind alle Tür- und Fenstergriffe vorhanden?
  • Sind die Türen und Fenster an sich aber auch die Tür- und Fensterahme unbeschädigt und gereinigt?
  • Sind die Dichtungen der Fenster in Ordnung?

Elektronik und Heizkörper

  • Funktionieren alle Lichtschalter und Steckdosen noch?
  • Sind die Heizkörper noch intakt?

Hausrat / möblierte Wohnung

  • Hat der Mieter all seinen Hausrat (Möbel, persönliche Gegenstände, etc.) aus der Wohnung entfernt?
  • Falls möblierte Wohnung: Überprüfen Sie den Bestand und Zustand aller Möbel auf etwaige Schäden.

(Falls) Festverbaute Küche

  • Ist die Dunstabzugshaube funktionstüchtig?
  • Sind alle Anschlüsse funktionstüchtig (vor allem Starkstrom)?
  • Sehen Sie sich auch den Herd und Kühlschrank von innen an.

(Falls) Außenräume und Kellerräume

  • Vergessen Sie nicht, auch den Balkon/die Terrasse Abstellräume/Kellerräume zu kontrollieren.

Schlüsselrückgabe

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter Ihnen sämtliche Schlüssel übergeben, die er von Ihnen erhalten hat. Darüber hinaus ist er verpflichtet, auch solche Schüssel herauszugeben, die er sich selbst während der Mietzeit als Nachschlüssel hat anfertigen lassen.

Lassen Sie sich daher schon zu Beginn des Mietverhältnisses die Abnahme der einzelnen Schlüssel vom Mieter quittieren. Dann können Sie bei der Wohnungsrückgabe anhand dieser Quittung leicht überprüfen, ob Ihr Mieter die Schlüssel vollständig zurückgibt.

Die Aufzählung von Schlüsseln im Mietvertrag kann Ihnen zwar auch als Gedächtnisstütze dienen, sie stellt aber keinen Nachweis dafür dar, dass diese Schlüssel auch tatsächlich dem Mieter übergeben wurden. Er könnte einwenden, dass er den einen oder anderen Schlüssel beim Einzug gar nicht erhalten hat.

Wenn der Mieter Schlüssel anfertigen lassen hat: Hat Ihr Mieter selbst Schlüssel nachmachen lassen und verlangt er nun, dass Sie ihm die Kosten für die Anfertigung der Nachschlüssel erstatten, so müssen Sie sich darauf nicht einlassen. Sie können stattdessen verlangen, dass die Schlüssel unbrauchbar gemacht werden.

Wenn der Mieter Schlüssel verloren hat: Kann Ihr Mieter nicht alle Schlüssel zurückgeben, weil er angeblich einen Haustür- oder Wohnungsschlüssel verloren hat, dann können Sie auf Kosten des Mieters die betroffenen Türschlösser austauschen lassen, um einen möglichen Missbrauch der Schlüssel auszuschließen. Das gilt auch, wenn der verlorene Schlüssel zu einer Schließanlage gehört.

Warum es wichtig ist, die Wohnungsabnahme frühzeitig zu planen

Vermieter, die unvorbereitet auf den Auszug ihrer Mieter reagieren, verlieren im Zuge eines suboptimalen Mieterwechsels bares Geld.

Wenn Ihr Mieter gekündigt hat oder das Ende einer vereinbarten Mietdauer näher rückt, kommt es für Sie als Vermieter darauf an, die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen.

Schicken Sie Ihrem Mieter eine Kündigungsbestätigung bzw. eine Erinnerung an das bevorstehende Mietende und weisen Sie ihn bei dieser Gelegenheit auf seine vertraglichen Pflichten hin.

Der Termin der Wohnungsabnahme ist immer der letzte Tag des Mietverhältnisses, sofern es sich dabei um einen Werktag handelt. Sollte dieser Tag aber auf einen Sonntag oder einen Feiertag fallen, wird die Abnahme auf den nächsten Werktag verlegt, auch wenn das Mietverhältnis eigentlich schon beendet ist.

Tipp aus der Praxis: Nutzen Sie das Mittel der Vorabnahme

Um den Mieterwechsel nicht unnötig zu verzögern, kommt es für Sie darauf an, alles zu tun, damit Ihr Mieter bereits in den letzten Wochen des Mietverhältnisses die erforderlichen Arbeiten ausführt.

Bieten Sie Ihrem Mieter einen Termin zu einer gemeinsamen Vorabnahme an. Dort können Sie die erforderlichen Arbeiten konkret klären und räumen Ihrem Mieter genug Zeit ein, diese zu erledigen.

Stellt sich nämlich bei einer Wohnungsabnahme am letzten Tag der Mietzeit heraus, dass noch Schäden zu beseitigen oder Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind, kann dies zu Problemen führen, wenn der neue Mieter bereits einziehen will und daran wegen notwendiger Reparatur- und Renovierungsarbeiten gehindert ist.

FAQ zur Wohnungsabnahme

Mit ihrem Auszug sind Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben, das heißt, die Wohnung zu räumen und gründlich zu reinigen. Der Mieter ist also verpflichtet den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Dazu zählen dann ebenso Schönheitsreparaturen, wie das Verputzen von Bohrlöchern. Die gründliche Reinigung schließt neben Bad und Küche ebenso die Fenster mit ein. Das bedeutet, dass neben Kalkablagerungen im Bad und Fettrückständen in der Küche, auch Schmutz von den Fenstergläsern und Rollläden zu entfernen ist.
Zur Planung gehört ebenfalls dazu, zu klären, welche Personen schlussendlich bei der Abnahme anwesend sein werden. Sofern der Mieter selbst nicht kann, kann er eine andere Person mit einer Vollmacht bevollmächtigen, das heißt, die Abnahme kann ohne den Mieter stattfinden. Für beide Parteien kann es zudem sinnvoll sein, eine dritte Person mit hinzuzuziehen, die die rechtmäßige Wohnungsabnahme und die Anfertigung des Protokolls bezeugt.
Mit der Schlüsselrückgabe ist die Immobilie ordnungsgemäß übergeben, sodass Sie als Vermieter verpflichtet sind, dem Mieter schnellmöglich die Mietkaution samt Zinsen zurückzuzahlen. Als Vermieter sind Sie in Ausnahmefällen dazu berechtigt, einen Teil der bzw. die gesamte Mietkaution bis zu sechs Monat einzubehalten, etwa: wenn der Mieter vorherigen Mietzahlungen säumig ist oder bei Schadensersatzansprüchen, wenn erhebliche Schäden an der Mietsache verursacht worden sind, oder für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, die Sie extern durch eine Fachfirma nachbessern lassen wollen.