Mietrecht: Vertrag darf keine Farbklausel enthalten

Erneut erklären die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam.

In Wohnraummietverträgen dürfen Sie Ihren Mietern nicht vorschreiben, in welchen Farben sie den Innenanstrich von Fenstern und Türen während der Mietzeit ausführen sollen (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 50/09).

Schönheitsreparaturklausel ungültig

Der vom Karlsruher Gericht entschiedene Fall betraf eine Wohnung in Berlin. Der Formularvertrag enthielt eigentlich eine zulässige Schönheitsreparaturklausel. Der Vermieter wollte jedoch mehr.

Er fügte dem Formularvertrag eine Anlage bei, in der der Mieter verpflichtet wurde, bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen die Türen und Fenster von innen „nur weiß zu lackieren“.

So nicht – urteilten die Richter. Wird dem Mieter auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine bestimmte Farbwahl vorgeschrieben, beeinträchtigt ihn das unzumutbar in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs.

Und wie so oft: Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturpflicht. Es spielt keine Rolle, ob die allgemeine Schönheitsreparaturklausel und die Regelung zur Farbwahl sich im gleichen Mietvertragsformular befinden, oder ob die Farbvorgabe – wie hier – in einer separaten Anlage zum Mietvertrag enthalten ist.

Erweitern Sie Schönheitsreparaturklauseln nicht eigenmächtig

Verwenden Sie für Ihre Mietverträge immer ein aktuelles Vertragsformular, z. B. das von VermieterRecht vertraulich. Sie finden es im Internet unter www.vermieterrecht-vertraulich.de. Die dort formulierte Schönheitsreparaturklausel berücksichtigt die Rechtsprechung der Gerichte und ist von Fachleuten geprüft.

Bei veralteten Formularen oder eigenen Versuchen, dem Mieter zusätzliche Vorgaben zu den Schönheitsreparaturen zu machen, geht der Schuss erfahrungsgemäß fast immer nach hinten los.

Bei Wohnungsrückgabe können Sie Farben festlegen

Die gute Nachricht: Die Richter des Bundesgerichts kritisieren in der aktuellen Entscheidung nur die Farbvorgaben für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Daher dürfen Sie dem Mieter weiterhin Vorgaben machen, in welchen Farbtönen er die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben muss.

Schließlich haben Sie ein Interesse daran, die Wohnung nicht kunterbunt renoviert zurückzuerhalten, sondern in einem Zustand, der allgemeinen Geschmacksvorstellungen entspricht und eine zügige Weitervermietung ermöglicht.

Doch Vorsicht: Auch hier müssen Sie dem Mieter einen gewissen Gestaltungsspielraum lassen und dürfen nicht nur eine einzige Farbe vorgeben.

Als zulässig akzeptiert der BGH beispielsweise folgende Klausel: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ (BGH, Urteil v. 22.10.08, Az. VIII ZR 283/07).

Den Renovierungsumfang dürfen Sie auch nicht erweitern

Nicht nur bei Vorgaben zu Farben oder zur Art und Weise der Renovierung ist Vorsicht geboten. Auch der Versuch, Schönheitsreparaturen gegenständlich zu erweitern, ist fast immer zum Scheitern verurteilt.

So hielt der BGH eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, die den Mieter auch zum Streichen der Außenfenster und der Balkontür verpflichtete (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08).

Bei den Schönheitsreparaturen müssen Außentüren und Fenster immer nur von innen gestrichen werden.

Vereinbaren Sie genaue Gestaltungswünsche kurz vor Auszug

Ist Ihr Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, können Sie Ihre konkreten Wünsche für die Renovierung noch vor dem Auszug mit dem Mieter vereinbaren.

Entstehen dem Mieter durch Ihre Farb- oder Materialvorstellungen keine zusätzlichen Kosten oder Belastungen, etwa wegen eines höheren Beschaffungsaufwands oder einer besonderen Verarbeitungsweise, wird er zur Berücksichtigung Ihrer Vorstellungen meist bereit sein.