Prognoserechnung bei Ferienwohnungen: So machen Sie alles richtig
Die Einkünfte aus vermieteten Ferienwohnungen werden steuerlich grundsätzlich genauso behandelt wie eine auf Dauer vermietete Wohnung.
Das heißt, dass steuerliche Verluste, die daraus resultieren, dass die Werbungskosten größer als die Einnahmen sind, Ihre Steuerlast senken.
Sobald Sie die Ferienwohnung aber auch selbst nutzen, besteht die Gefahr, dass das Finanzamt Ihnen Liebhaberei unterstellt und die Werbungskostenüberschüsse nicht steuermindernd berücksichtigt. Dann werden sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Ferienwohnung nicht als Werbungskosten abgezogen.
- Wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen, müssen Sie darlegen, dass nach einer auf 30 Jahre angelegten Prognose damit zu rechnen ist, dass Überschüsse aus dem Mietobjekt zu erzielen sind.
Ferienwohnung an Angehörige? Vorsicht!
Das Finanzamt erkennt Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung, die Sie selbst nie genutzt haben, steuerlich in zwei Fällen nicht an:
- Sie vermieten die Wohnung verbilligt an Angehörige
- Die Wohnung wird wieder innerhalb kurzer Zeit nach dem Kauf oder der Fertigstellung veräußert.
Tipp: Wenn Sie Ihre Wohnung verbilligt an Angehörige überlassen, sollte der Preisnachlass gegenüber der ortsüblichen Miete unter 25% liegen.
Beträgt nämlich die Miete mindestens 25% der üblichen Miete, muss das Finanzamt dies hinnehmen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 03.05.2006 noch einmal die Spielregeln klar festgelegt:
- Nur wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieten und sie in der übrigen Zeit für die Vermietung bereithalten, erkennt der BFH den Werbungskostenüberschuss ohne eres steuerlich an.
Beispiel: Sie vermieten Ihre Ferienwohnung regelmäßig für 2.000 € an Fremde.Wenn Sie diese Wohnung nun zum Preis von 1.600 ? für einen Monat an Ihre Eltern vermieten, ist das unproblematisch. Das ergibt sich aus folgender Abrechnung:
| Einnahmen für zehn Monate | 20 000 € |
| + zwei Monatsgehälter 1600 € | 21 600 € |
| + Werbungskosten pro Monat | 3 000 € |
| gesamte Werbungskosten pro Jahr | 36 000 € |
| absetzbar: 10 Monate x 3000 € | 30 000 € |
| absetzbar 2x 1200 € (40 % von 3000 €) | 2400 € |
| insgesamt | 32 400 € |
Das passiert, wenn Ihre Miete unter 56% der ortsüblichen Miete liegt
Wenn die Miete unter 56% der ortsüblichen Miete liegt, müssen Sie die Werbungskosten um den Anteil kürzen, um den die Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.
Wenn Ihre Miete unter 75% der ortsüblichen Miete liegt, aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete beträgt, müssen Sie eine Prognoserechnung erstellen
Beispiel: Für die fremdvermietete Wohnung erzielen Sie monatlich 2.000 €. Sie vermieten die Wohnung aber in zwei Monaten an Angehörige und erzielen hierfür nur eine Miete von 800 € im Monat.
Damit liegt die Miete auf 40% der ortsüblichen Miete. Sie müssen die Werbungskosten nun rechnerisch für die beiden Monate auch auf 40%
Der Grund: Wenn Sie 56% der ortsüblichen Miete nehmen, aber unter 75% der ortsüblichen Miete liegen, vermutet das Finanzamt, dass Sie mit dem Mietobjekt langfristig keine Überschüsse erzielen wollen.
Diese Vermutung können Sie dem Finanzamt widerlegen, wenn Sie eine Prognoserechnung vorlegen, aus der hervorgeht, dass über die geplante Nutzungsdauer (30 Jahre) trotz der reduzierten Miete mit einem Überschuss zu rechnen ist.
Mieteinnahmen aus der Vermietung an Ihre Eltern: 1.600 € monatlichen Miete. Da der Mietnachlass nur 20% beträgt, können Sie die Einkünftetrotz der Vermietung an Angehörige in vollem Umfang steuerlich berücksichtigen.Führt diese Prognose nicht zu einem Überschuss, müssen Sie auch in diesem Fall die Werbungskosten – wie im Beispiel oben – aufteilen.
Prognoserechnung bei Ferienwohnungen: Wann ist sie nötig?
Beispiel: Sie nutzen Ihre Ferienwohnung zwei Monate im Jahr selbst und haben in dieser Zeit keine Mieteinnahmen. Während der übrigen zehn Monate des Jahres ist die Ferienwohnung fremd vermietet.
In den Fällen, in denen Sie die Ferienwohnung auch selbst nutzen, müssen Sie beweisen, dass Sie langfristig einen Überschuss erzielen.
D. h., auch hier ist es erforderlich, über eine Prognoserechnung darzulegen, dass Sie innerhalb von 30 Jahren seit der Anschaffung oder dem Bau der Ferienwohnung voraussichtlich einen überschuss erzielen können.
Die Werbungskosten in Zusammenhang mit dieser Ferienwohnung betragen 12.000 € pro Monat sind das rechnerisch 1.000 ?. Mieteinnahmen werden in Höhe von 800 € pro Monat während der Fremdvermietung erzielt.Die steuerliche Abrechnung sieht dann wie folgt aus:
Achtung: Das Finanzamt streicht Ihnen die gesamten Verluste, wenn sich aus der Prognoserechnung kein Überschuss ergibt. Es kommt also nicht nur zu einer Kürzung der Werbungskosten wie in den Fällen, in denen Sie die Wohnung nie selbst nutzen sondern alle Wartungskosten werden gestrichen.
Die Werbungskosten in Höhe von 2.000 €, die auf die Zeiten entfallen, während derer Sie die Ferienwohnung selbst nutzen, werden steuerlich nicht berücksichtigt.Berücksichtigen Sie, dass das Finanzamt aber auch bei positiver Prognose einen Teil der Werbungskosten streicht.
So erstellen Sie eine Prognoserechnung für ihre Ferienwohnung
Das Finanzamt rechnet nämlich die Werbungskosten anteilig heraus, die auf die Zeiten entfallen, in denen Sie die Wohnung nicht vermietet haben, sondern selbst benutzt haben.
Um die Prognoserechnung zu erstellen, müssen Sie die voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen den voraussichtlich anfallenden Werbungskosten gegenüberstellen, und den Saldo bilden.
Hierfür müssen Sie einen Zeitraum von 30 Jahren berücksichtigen.
Achtung: Dieser Zeitraum verkürzt sich aber, wenn Sie die Wohnung innerhalb eines Zehnjahreszeitraums nach der Anschaffung wieder veräußern und nicht widerlegen können, dass das von vornherein geplant war.Ihre Prognoserechnung muss dann schon für diesen frühen Zeitpunkt einen Überschuss ausweisen.
Weiter gestattet es das Finanzamt, für die prognostizierte Miete 10% mehr anzunehmen, als die Miete, die derzeit erzielt wird. Gegenläufig können die geschätzten Werbungskosten zusätzlich um 10% reduziert werden.
Für die Prognoserechnung spielt es keine Rolle, ob aus dem Verkauf ein Gewinn resultiert. Entscheidend ist, dass die Mieteinnahmen langfristig die Werbungskosten übersteigen.
Beispiel: Wenn Sie bisher aus einer Ferienwohnung 6.000 € Mieteinnahmen erzielt haben und die Werbungskosten 8.000 € betragen, können Sie eine Prognoserechnung aufstellen, wonach künftig 6.600 € zu erzielen sind und die Werbungskosten sich auf 7.200 € reduzieren.
Das gilt auch dann, wenn die Veräußerung innerhalb eines Zehnjahreszeitraums stattfindet, so dass ein Gewinn aus der Veräußerung als Spekulationsgeschäft der Einkommensteuer zu unterwerfen wäre.
Für die Prognoserechnung setzen Sie auf der Werbungskostenseite lediglich die zweiprozentige Abschreibung an, auch wenn tatsächlich für das Gebäude eine höhere Abschreibung gilt.
Wenn Sie nun nachweisen können, dass in zehn Jahren eine Umfinanzierung stattfindet, und Ihre Zinsbelastung sich dann verringert, da Sie Geld z.B. aus einer Lebensversicherung erhalten, dass Sie eine Sondertilgung verwenden.Damit verringert sich künftig die Zinsbelastung, so dass Ihre jährlichen Werbungskosten sich um 1.000 € reduzieren. Dann ergibt sich folgende Abrechnung:Für Sie wirkt sich das bei der Prognoserechnung günstig aus, da die voraussichtlichen Werbungskosten damit geringer sind.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
