Wasserverbrauch: Ermittlung und Kosten vermitteln
Zu den Kosten der Wasserversorgung zählen im Einzelnen folgende Positionen:
- die Kosten des Wasserverbrauchs,
- die Grundgebühren,
- die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
- die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer
- Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Aufgrund der besonders stark gestiegenen Wassergebühren ist es kein Wunder, dass Mieter gerade auch bei dieser Abrechnungsposition besonders genau hinsehen.
Der Streit entzündet sich immer wieder auch an der Frage, in welcher Weise die Kosten der Wasserversorgung zu verteilen sind. In Betracht kommt die Umlegung nach der Personenzahl oder der Wohnfläche.
Betriebskosten: Umlage auf die Wohnfläche
Die Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche ist praktikabel, weil die Flächenanteile einfach zu ermitteln sind und sich im Verlauf der Mietzeit nicht verändern.
Die Umlegung der Kosten nach der Anzahl der Personen in den Wohnungen ist dagegen unpraktisch, weil die Bewohnerzahl wechseln kann und weil unter Umständen länger dauernde Besuche einerseits oder längere Ortsabwesenheit andererseits dann auch zu berücksichtigen wären.
Hinzu kommt noch: Die persönlichen Lebensgewohnheiten der einzelnen Mieter können zu einem höchst unterschiedlichen Wasserverbrauch führen, der durch den Personenschlüssel (auch) nicht erfasst wird.
Deshalb hat der Personenschlüssel zwar den Anschein der größeren Verteilungsgerechtigkeit für sich, aber in Wirklichkeit führt er nicht zu einem gerechteren Ergebnis.
Wenn Kaltwasserzähler eingebaut werden
Der Einbau von Kaltwasserzählern dient in besonderer Weise der Kontrolle und Reduzierung des Wasserverbrauchs und ist damit im Übrigen auch eine Maßnahme zur Einsparung von Wasser.
Das bedeutet, dass der Mieter in der Regel den Einbau von Kaltwasserzählern dulden muss.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten des Wasserverbrauchs immer auch im Interesse der übrigen Hausbewohner liegt.
Sinn macht die Installation von Kaltwasserzählern allerdings erst dann, wenn diese in allen Wohnungen im Haus eingebaut werden und im Rahmen der technischen Toleranz einwandfrei funktionieren.
Praxis-Tipp: Die Miete für den Wasserzähler gehört zu den umlagefähigen Kosten des Wasserverbrauchs. Umlagefähig sind die Leasingkosten für den Wasserzähler, dazu noch die Zählermiete selbst, ferner eine etwaige Zählergebühr.
Auch die Kosten des Unternehmens, das in Ihrem Auftrag den Wasserverbrauch abliest und anschließend berechnet, sind umlagefähig.
Das gilt auch für die Eichkosten. Wasserzähler müssen regelmäßig geeicht werden.
In der Regel steht die Eichung alle sechs Jahre an. Ergibt eine stichprobenweise Überprüfung der Wasserzähler allerdings, dass diese nach wie vor richtig messen, kann sich die Gültigkeitsdauer der Eichung – unter Umständen sogar mehrfach – um drei Jahre verlängern.
Ist die Gültigkeitsdauer der Eichung dagegen abgelaufen, dürfen die Messergebnisse der Wasserzähler auch nicht mehr zur Verteilung der Wasserkosten herangezogen werden.
Achtung: Wird als Ersatz der Eichung ein Wasserzähler ausgetauscht, sind dessen Kosten bis zur Höhe der ersparten Eichkosten umlagefähig. Anders verhält es sich dagegen bei einem Wasserzähler, der defekt ist und deshalb repariert oder ersetzt werden muss.
In diesem Fall müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.
Abweichungen bei den Messergebnissen
Nicht immer funktionieren die Wasserzähler einwandfrei.
Es kommt immer wieder vor, dass die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge von der Summe der Wassermengen abweicht, die von den einzelnen Wasserzählern abgelesen wurden. Dieser Fall hat wiederholt die Gerichte beschäftigt.
Diese gestehen zu, dass Messtoleranzen von 10 % sowohl am Hauptwasserzähler als auch an den Einzelzählern entstehen können. Das bedeutet, dass sich daraus „unterm Strich“ Abweichungen von bis zu 20 % ergeben können.
Ist diese Toleranzgrenze allerdings überschritten, ist davon auszugehen, dass die Wasseranlage Verluste aufweist, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.
Gehen die Mehrbelastungen über die Toleranzgrenze von 20 % hinaus, scheidet eine Umlage der Unterschiedsmenge aus. Das gilt dann für die gesamte Unterschiedsmenge und nicht etwa nur für den Teil, der die Toleranzgrenze von 20 % übersteigt.
Hauseigene Wasserversorgungsanlage
Zu den umlagefähigen Kosten der Wasserversorgung gehören auch die Betriebskosten für eine hauseigene Wasserversorgungsanlage. Hier kann es sich um einen Brunnen, eine Pumpenanlage oder beispielsweise auch ein kleines Wasserwerk handeln.
Achtung: Umlagefähig sind nicht nur die Stromkosten, sondern beispielsweise auch eine behördlich angeordnete Trinkwasseruntersuchung. Reparaturkosten müssen dagegen von Ihnen als Vermieter getragen werden.
Auch die Betriebskosten für eine Druckerhöhungsanlage dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen.
Voraussetzung ist allerdings, dass die Anlage tatsächlich erforderlich ist, um sicherzustellen, dass in einem Mehrfamilienhaus die Mieter der oberen Etagen auch dann noch ausreichend mit Wasser versorgt sind, wenn es in den unteren Etagen in Spitzenzeiten zu einem erhöhten Verbrauch kommt.
Auch die Betriebskosten für Wasseraufbereitungsanlagen können in die Nebenkostenabrechnung eingestellt werden. Wasseraufbereitungsanlagen sind solche Einrichtungen, durch die das Frischwasser verbessert wird, also insbesondere Filteranlagen und Entkalkungsgeräte.
Achtung: Es kommt nicht darauf an, ob die Anlage tatsächlich zwingend erforderlich ist, um das Wasser in einen genuss- und gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Es genügt grundsätzlich, wenn die Anlage zu einer besseren Wasserqualität führt.
Die Kosten für Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitungen dienen, sind dagegen keine umlagefähigen Kosten der Wasseraufbereitungsanlage.
Korrosionsschutzmittel dienen zumindest in erster Linie nicht dazu, die Wasserqualität zu verbessern. Vielmehr soll damit dem Lochfraß entgegengewirkt werden.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
