Werkswohnung – einfach erklärt | Voraussetzungen, Mietvertrag & Kündigung

In Deutschland wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper, wovon immer häufiger die Arbeitnehmer betroffen sind. Aus diesem Grund gehen Arbeitgeber als Unternehmen vermehrt dazu über, Wohnungen und damit Wohnraum zur Miete zur Verfügung zu stellen. Man spricht in dem Zusammenhang von einer Werkswohnung.

In unserem Beitrag erläutern wir, was Werkswohnungen sind und welche Arten existieren. Wir gehen darauf ein, welche Besonderheiten der Mietvertrag zu einer Werkswohnung aufweist, wie er beendet werden kann und welche Rechte und Pflichten für Arbeitgeber sowie Mitarbeiter im Zusammenhang mit Werkswohnungen existieren.

Definition: Was ist eine Werkswohnung?

Umgangssprachlich wird die Werkswohnung häufig als Dienstwohnung bezeichnet. Konkret handelt es sich um Wohnungen, die seitens der Arbeitgeber als Unternehmen ihren Mitarbeitern zur Verfügung gestellt werden.

In den weitaus meisten Fällen befinden sich die Dienstwohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes oder sogar innerhalb eines Betriebsgeländes.

Differenziert wird – auch per Gesetz – zwischen einer Werkmietwohnung und einer Werkdienstwohnung, auch wenn beide Begriffe unter die Bezeichnung Werkswohnung fallen.

Allgemeine und funktionsgebundene Werkswohnung – der Unterschied?

Der BGB differenziert zwischen zwei unterschiedlichen Varianten der Werkswohnung, zum einen der Werkmietwohnung und zum anderen der (funktionsgebundenen) Werkdienstwohnung.

• Werkmietwohnung: Kennzeichnend für die Werkmietwohnung ist, dass es sich um Wohnraum handelt, der mit Rücksicht auf die Existenz des Arbeitsverhältnisses vermietet wird.
• Werkdienstwohnung: Charakteristisch für eine Werkdienstwohnung ist, dass dieser Wohnraum im Zuge des Dienst- und Arbeitsverhältnisses überlassen wird. Die Werkdienstwohnung wird ebenfalls als funktionsgebundene Werkswohnung bezeichnet, weil sie unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages ist. Es liegt entsprechend in dem Fall kein selbstständiger Mietvertrag vor, wie es beim Vertrag zu einer allgemeinen Werkswohnung (Werkmietwohnung) der Fall ist

Bei der allgemeinen Werkswohnung ist der Schutz der Mieter zudem nicht eingeschränkt.

Welche Besonderheiten gibt es bei einem Mietvertrag zu einer Werkswohnung?

Die wesentliche Besonderheit bei einem Mietvertrag zu einer Werkswohnung besteht darin, dass Arbeitsvertrag und Mietvertrag aneinander gebunden sind. Trotzdem handelt es sich um rechtlich eigenständige Verträge, sodass die Kopplung nicht beinhaltet, dass bei Beendigung eines Vertrages automatisch der andere Vertrag endet.

Lediglich für sogenannte mietfreie Dienstwohnungen gilt eine Ausnahme, denn in dem Fall hängen beide Verträge unmittelbar zusammen.

Wie kann der Werkmietvertrag gekündigt werden?

Wenn es um die Kündigung von Wohnungen geht, die von einem Unternehmen als Werkswohnungen bereitgestellt werden, muss differenziert werden, wann die Kündigung erfolgen soll. Zu unterscheiden ist zwischen den folgenden zwei Zeitpunkten:

1. Kündigung während des existierenden Arbeitsverhältnisses
2. Kündigung nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Kündigung während des existierenden Arbeitsverhältnisses

Der häufigste Kündigungsgrund für die Kündigung einer Werkswohnung noch während des bestehenden Arbeitsverhältnisses ist, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft und in größerem Umfang verletzt hat. Dazu gehören zum Beispiel folgende Vergehen:

• Mietrückstände
• Vertragswidriger Gebrauch von Wohnungen
• Vernachlässigung der Wohnung
• Belästigung von Mietern oder Vermietern

Grundsätzlich gibt es keine Besonderheiten bei diesen Kündigungsgründen im Vergleich zu allgemein genutzten Mietwohnungen.

Kündigung nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Der häufigste Grund für die Kündigung des Werkmietvertrages nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ist, dass der Vermieter die Wohnung einem neuen Mitarbeiter überlassen möchte.

Das ist durchaus verständlich, denn aufgrund des knappen Wohnraums können Arbeitgeber selten auch ihre ehemaligen Mitarbeiter weiter in Werkswohnungen wohnen lassen.

Werkswohnung – ein geldwerter Vorteil?

Immer dann, wenn der Arbeitgeber seinen Mitarbeitern eine vergünstigte oder sogar kostenfreie Wohnung als Werkswohnung zur Verfügung stellt, handelt es sich um steuerpflichtigen Arbeitslohn.

Daraus wiederum gründet sich der sogenannte geldwerte Vorteil, der dem Arbeitnehmer zufällt. Die Folge ist, dass dieser finanzielle Vorteil zu versteuern ist. Dazu wird in der Regel die ortsübliche Miete herangezogen, um die die Höhe des geldwerten Vorteils zu ermitteln.

Es wird demzufolge die Differenz zwischen der ortsüblichen Miete und der tatsächlich vom Arbeitnehmer gezahlten Miete für die Wohnung gebildet, die den geldwerten Vorteil darstellt. Verankert ist das unter anderem im Paragraph 82 II Einkommensteuergesetz.

Nehmen wir an, Sie zahlen für Ihre Werkswohnung als Mieter und Arbeitnehmer im Monat eine Miete in Höhe von 450 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft sich jedoch auf 800 Euro. Die Differenz von monatlich 350 Euro wäre somit der zu versteuernde, geldwerte Vorteil.

Welche Pflichten hat der Arbeitgeber als Vermieter?

Die Hauptpflicht des Arbeitgebers als Vermieter besteht darin, dem Mitarbeiter die zugesagte Wohnung zu überlassen. Er ist also verpflichtet, die im Vertrag vereinbarte Werkswohnung zur Verfügung zu stellen. Das beinhaltet ebenfalls, dass sich die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand befinden muss.

Weitere Pflichten des Arbeitgebers als Vermieter sind:

• Arbeitgeber muss sich um notwendige Reparaturen und Instandhaltungen kümmern
• Arbeitgeber muss Wohnung zum Ende des Arbeitsverhältnisses zurücknehmen
• Angemessene Kündigungsfrist ist einzuhalten

Welche Rechte hat der Arbeitgeber als Vermieter der Werkswohnung?

Neben verschiedenen Pflichten hat der Arbeitgeber als Vermieter einige Rechte. Das bedeutet unter anderem, dass er vom Mieter verlangen kann, dass dieser die Wohnung nur wie vereinbart nutzt.

Zudem besteht selbstverständlich das Recht, dass der Arbeitgeber als Vermieter die vereinbarte Miete erhält. Darüber hinaus besitzt der Arbeitgeber ein Kündigungsrecht, welches entweder im Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis steht oder andere Ursachen haben kann.

Welche Rechte und Pflichten hat der Arbeitnehmer als Mieter?

Selbstverständlich hat neben dem Arbeitgeber als Vermieter ebenso der Arbeitnehmer als Mieter sowohl Rechte als auch Pflichten. Das weltliche Recht besteht darin, die Wohnung für die Dauer des Arbeitsverhältnisses in Anspruch zu nehmen und sich dort einrichten zu dürfen. Ebenfalls hat der Arbeitnehmer einen Anspruch darauf, dass eine Kündigung rechtzeitig bekannt gegeben wird. Gleiches gilt für eine ebenfalls rechtzeitig zu verkündende Aufgabe der Wohnung.

Zu den Pflichten des Arbeitnehmers im Zusammenhang mit Werkswohnungen gehört, dass die Miete gezahlt wird und die Wohnung ordentlich zu behandeln ist. Das beinhaltet unter anderem, dass sie ausschließlich für den Zweck genutzt wird, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Untermiete zum Beispiel ist in der Regel nicht ohne Zustimmung des Arbeitgebers erlaubt.

FAQs zum Thema Werkswohnungen

Weitere Fragen zur Werkswohnung in Kürze beantwortet: