Wohnungsbesichtigung durch Vermieter: Gründe, Ankündigung & mehr

Die Wohnung ist in Deutschland ein sehr geschützter Bereich, sodass sie sogar im Grundgesetz festgehalten ist. Darin werden Wohnungen als unverletzlich dargestellt, was im Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz festgehalten ist. Das bedeutet, dass Sie als Mieter stets ein Hausrecht haben und nicht ohne Grund andere Personen in die Wohnung lassen müssen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, ob, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Wohnung eines Mieters betreten darf. Wir gehen auf das Besichtigungsrecht ein, ob Besichtigungen vorab angekündigt werden lassen, welche Vorgaben es gibt und was Sie als Vermieter tun können, sollte Ihnen der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern.

Was bedeutet Wohnungsbesichtigung eigentlich?

Mit einer Wohnungsbesichtigung ist gemeint, dass der Vermieter sich Zutritt zur Wohnung des Mieters erbeten kann, um dort – aus einem bestimmten Grund – Dinge in Augenschein zu nehmen. Auch wenn man vom Namen „Besichtigung“ her ableiten könnte, dass es vielleicht um eine Routinekontrolle geht, muss der gewünschte Zutritt zur Wohnung immer einen nachvollziehbaren Grund haben.

Darf ein Vermieter eine Wohnung immer besichtigen?

Es gibt auch nach Urteilen des BGH kein generelles Recht des Vermieters, die Wohnung des Mieters nach „Lust und Laune“ zu besichtigen. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass Vermieter die Wohnung ihrer Mieter nur aus einem nachvollziehbaren Grund und nach vorheriger Ankündigung betreten dürfen. Ein generelles Besichtigungsrecht ist selbst dann nicht zulässig, wenn es im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Info: Da Mieter auch nach dem Grundrecht das Hausrecht besitzen, müssen diese keine nicht angekündigten und pauschalen Wohnungsbesichtigungen seitens des Vermieters zugelassen. Sollte sich der Vermieter unerwünschten Zutritt verschaffen, ist sogar eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs möglich.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Eine Wohnungseinrichtung darf der Vermieter nur dann durchführen, wenn er gute Gründe dafür hat. Es gibt nur recht wenige Gründe, die auch vor Gericht Bestand hätten. Dazu gehören in erster Linie:

• Es sollen anschließend Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
• Vermieter hat den begründeten Verdacht, dass der Mieter die Wohnung nicht vertragsmäßig nutzt.
• Vermieter hat vorab die Kündigung der Wohnung ausgesprochen.
• Es gibt Kaufinteressenten, welche die Wohnung in Augenschein nehmen möchten.
• Mieter hat Mängel angezeigt und Vermieter möchte diese jetzt prüfen.

Besichtigung der Wohnung: Sind Kontrollen erlaubt?

Es muss – auch nach dem BGH – zwischen einer Wohnungsbesichtigung mit Grund und Routinekontrollen differenziert werden. Damit sind in erster Linie um Kontrollen gemeint, bei denen der Vermieter keinen konkreten Anlass und Grund für die Wohnungsbesichtigung hat. Diese sind nach dem BGH zwar nicht ausdrücklich unzulässig, sie werden aber auch nicht erwähnt.

Allerdings existieren mehrere Gerichtsurteile, die zu der Erkenntnis gelangen, dass tatsächlich in bestimmten Abständen routinemäßige Kontrollen vom Vermieter durchgeführt werden können. Die Zeiträume sind allerdings dann relativ groß und beläuft sich zum Beispiel auf alle fünf Jahre.

Wichtig: Auch Routinekontrollen der Wohnung sind nur dann zulässig, wenn der Vermieter mit dem Mieter vorab einen Termin vereinbart hat. Dort gelten die allgemeinen Grundsätze, was die Vorabankündigung betrifft.

Muss die Wohnungsbesichtigung angekündigt werden und wie?

Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter muss – bis auf Akutfälle – stets dem Mieter angekündigt werden. Zudem muss die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung schriftlich erfolgen. Sollte der Vermieter keinen Termin vereinbart haben, muss der Mieter ihn bei sogenannten Spontanbesuchen nicht in die Wohnung lassen.

Damit der Vermieter sein Besichtigungsrecht nach Ankündigung wahrnehmen darf, müssen bestimmte Fristen eingehalten werden, nämlich:

• Der Termin muss mindestens 24 Stunden vorher vereinbart werden, falls der Mieter nicht berufstätig ist.
• Sollten Sie als Mieter berufstätig sein, muss die Ankündigung der geplanten Wohnungsbesichtigung mindestens drei bis vier Tage im Voraus erfolgen.
• Um Ärger zu vermeiden, sollten Vermieter möglichst eine Frist von ein bis zwei Wochen für den geplanten Termin zur Ankündigung einhalten.

Muster: Wie können Vermieter eine Ankündigung für eine Wohnungsbesichtigung formulieren?

Mit dem folgenden Muster möchten wir Ihnen gerne ein Beispiel geben, wie Sie als Vermieter Ihren Wunsch nach einem Termin zur Wohnungsbesichtigung gegenüber dem Mieter formulieren können.

„Sehr geehrter Herr Mustermann,

ich möchte Sie gerne darüber in Kenntnis setzen, dass ich die von Ihnen angemietete Wohnung am 13. September 2023 um 19 Uhr besichtigen möchte.

Grund dafür sind geplante Modernisierungsmaßnahmen, die vorab durch die Handwerker kalkuliert werden müssen. Daher werden neben mir noch zwei weitere Personen (Handwerker) an der Besichtigung teilnehmen.

Voraussichtlich wird sich der Zeitraum für die Wohnungsbesichtigung auf etwa 30 Minuten erstrecken. Ich möchte Sie daher bitten, mir zu dem genannten Zeitpunkt Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

Falls Ihnen der Termin nicht zusagen sollte, möchte ich Sie bitten, mir zwei Alternativen in der gleichen Woche zu nennen.

Vielen Dank für Verständnis und Ihre Kooperation

Herbert Meier (Vermieter)“

Wann darf ohne Erlaubnis die Wohnung betreten werden?

Neben dem Besichtigungsrecht gibt es akute Anlässe, zu denen Vermieter auch ohne vorherige Erlaubnis durch den Mieter die Wohnung betreten dürfen. Das ist immer unter der Voraussetzung der Fall, dass eine sogenannte Gefahr im Verzug ist. Typische Fälle sind:

• Es brennt in der Wohnung
• Gas strömt aus
• Wasserrohrbruch

Unter diesen Bedingungen ist seitens des Vermieters sogar ein gewaltsames Eindringen in die Wohnung erlaubt, was insbesondere durch § 229 BGB (Selbsthilfe) abgedeckt ist.

Wie oft, zu welchen Uhrzeiten und wie lange darf eine Wohnungsbesichtigung stattfinden?

Auch zur Häufigkeit, Dauer und zum Zeitpunkt von Besichtigungen gibt es Vorgaben, die durch mehrere Gerichte bestätigt wurden. Vermieter und Mieter sollten Folgendes zur Frequenz, zu den Zeiten und zur Dauer der Wohnungsbesichtigung wissen:

• Uhrzeit: Ortsübliche Zeiten, in der Regel bei Berufstätigen zwischen 18 und 20 Uhr (nach Feierabend), jedoch nicht am Wochenende.
• Häufigkeit: Keine konkreten Vorgaben, da es vom Einzelfall und Grund der Besichtigung abhängig ist.
• Länge der Besichtigung: Normalerweise maximal eine Stunde, je nach konkretem Anlass.

Wichtig: Ist Ihr Mieter berufstätig, müssen Sie auf seine beruflichen Belange Rücksicht nehmen. Insbesondere können Sie von ihm weder eine Arbeitsunterbrechung noch die Inanspruchnahme eines Urlaubstags verlangen. Ebenso müssen Sie Urlaubspläne und anderweitige Termine Ihres Mieters akzeptieren und in Ihre Terminplanung einbinden.

Dürfen Wohnungsbesichtigungen an Sonntagen oder Feiertagen durchgeführt werden?

An Sonn- und Feiertagen dürfen Sie normalerweise keine Besichtigungen durchführen. Eine Besichtigung an diesen Tagen ist nur dann möglich, wenn Ihr Mieter sich ausdrücklich damit einverstanden erklärt oder aber ein Notfall vorliegt.

Sind Wohnungsbesichtigungen an Samstagen erlaubt?

Im Hinblick auf die Berufstätigkeit der Mieter versuchen Vermieter immer wieder, hinsichtlich der Besichtigungstermine auf den für viele Arbeitnehmer freien Samstag auszuweichen. Das wiederum passt dem einen oder anderen Mieter nicht, da an diesem Tag gern und häufig Freizeittermine wahrgenommen werden.

Dennoch: Sie dürfen die Besichtigung der Wohnung an einem Samstag durchführen.

Wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden hat, ist der Samstag ein Werktag, an dem die Besichtigung der Wohnung durchgeführt werden darf (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 26.06.09, Az. 24 U 242/08).

Dürfen Besichtigungen mehrfach die Woche stattfinden?

Auf keinen Fall können Sie von Ihrem Mieter die Besichtigung häufiger als 1-mal die Woche verlangen. So hat etwa das Landgericht Frankfurt/M. einer Vermieterin, die ihre Wohnung verkaufen wollte, ein Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten 3-mal im Monat zuerkannt (LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.05.02, Az. 2/17 S 194/01).

Ausgehend von diesem Urteil sollten Sie Besichtigungen nicht häufiger als 1-mal wöchentlich vereinbaren.

Welche Rechte haben Mieter bei der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter?

Auch wenn Mieter letztendlich eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter mit einem Grund zulassen müssen, haben sie dennoch in dem Zusammenhang bestimmte Rechte. Die wichtigsten im Zusammenhang mit einer Wohnungsbesichtigung und auch im Hinblick auf Besichtigungsrecht des Vermieters sind:

• Mieter hat das Recht, dass der Vermieter die geplante Wohnungsbesichtigung vorab schriftlich angekündigt und einen Termin vereinbart.
• Ferner besteht das Recht zu erfahren, warum der Vermieter die Wohnung in Augenschein nehmen möchte.
• Der vorgeschlagene Termin darf nicht zu kurzfristig sein und muss mindestens 24 Stunden, bei Berufstätigen in der Regel mindestens drei bis vier Tage vorher, vereinbart werden.
• Mieter müssen vorgeschlagene Besichtigungstermine nicht akzeptieren, die zum Beispiel an Wochenenden, Feiertagen oder frühmorgens sowie sehr spät am Abend stattfinden sollen.
• Sie dürfen einen vorgeschlagenen Termin ablehnen, wenn Sie keine Zeit haben, sollten dann allerdings Alternativvorschläge machen.

Darf der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung Fotos machen?

Bei Fotos während der Besichtigung der Wohnung ist zu differenzieren, aus welchem Grund diese vom Vermieter gemacht werden sollen. Grundsätzlich schützt Mieter das allgemeine Persönlichkeitsrecht, sodass anzufertigende Fotos deren Zustimmung voraussetzen.

Ausnahmen gibt es insbesondere dann, wenn der Vermieter Bilder machen möchte, weil bestimmte Mängel an der Mietsache dokumentiert werden müssen. Die Fotos würden der Beweissicherung dienen.

Darf der Vermieter weitere Personen zu Besichtigungen mitbringen?

Wenn Besichtigungen stattfinden, darf der Vermieter auch weitere Personen mitbringen. Allerdings muss es auch dafür einen Grund geben. Zudem sollte beim Vereinbaren des Termins der Mieter darüber in Kenntnis gesetzt werden. In erster Linie sind es folgende Personen, die dann neben dem Vermieter die Wohnung betreten dürfen:

• Handwerker
• Gutachter
• Architekten
• Sachverständige

Was tun, wenn der Mieter die Besichtigung ohne Grund verweigert?

Manche Mieter verweigern entgegen dem Besichtigungsrecht dem Vermieter einen Zutritt zur Wohnung, auch wenn dieser einen zulässigen Grund genannt hat.

Im ersten Schritt sollte sich der Vermieter aber dennoch nicht ohne Erlaubnis des Mieters einen Zutritt verschafft. Das ist auf die sogenannte verbotene Eigenmacht zurückzuführen, die es laut § 858 BGB gibt. Dann würde der Vermieter sogar einen strafrechtlich relevanten Hausfriedensbruch begehen.

Wenn sich also der Mieter weigert, darf ihm der Vermieter eine Abmahnung erteilen. Sollte anschließend nach wie vor eine Weigerung bestehen, darf der Vermieter sogar die Kündigung aussprechen. Vorher ist als eine Art Zwischenschritt das Einholen eines gerichtlichen Beschlusses möglich, der den Vermieter dazu ermächtigt, die Wohnung zu betreten.

Kann das Besichtigungsrecht im Mietvertrag geregelt werden?

Grundsätzlich ist es möglich, dass Vermieter und Mieter ein Besichtigungsrecht im Mietvertrag regeln. Allerdings gibt es auch diesbezüglich Grenzen und vor allen Dingen Regelungen, die trotz Vereinbarung im Mietvertrag nicht zulässig sind.

Das sind insbesondere die folgenden Klauseln:

• Vermieter darf Wohnung ohne Angabe jederzeit besichtigen.
• Vermieter darf sich mit eigenem Schlüssel Zutritt verschaffen.
• Pauschales Besichtigungsrecht, beispielsweise zwischen 9 bis 20 Uhr.
• Besichtigungen darf mehrere Stunden dauern.
• Es kann eine „Allgemeine Überprüfung des Zustandes der Wohnung“ durchgeführt werden.

Diese Klauseln werden auch von den Gerichten im Allgemeinen als unwirksam erachtet, sodass Mieter sich daran trotz Vereinbarung im Mietvertrag nicht halten müssen.