Die Haftung des Verwaltungsbeirats: Das müssen Eigentümer wissen
Je engagierter und kenntnisreicher der Verwaltungsbeirat arbeitet, desto besser „funktioniert“ auch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber auch wenn der Verwaltungsbeirat alles richtig machen will, können Fehler geschehen. Man sollte bedenken, dass der Beirat für Fehler gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet.
Der Verwaltungsbeirat haftet der Gemeinschaft auf Schadenersatz
Verletzen Beiratsmitglieder schuldhaft ihre Pflichten, müssen sie den Schaden ersetzen, welcher der Eigentümergemeinschaft hierdurch entstanden ist. Voraussetzung hierfür ist ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten.
Der Sorgfaltsmaßstab richtet sich danach, ob das Beiratsmitglied ehrenamtlich tätig ist oder eine Vergütung erhält und ob es beruflich mit solchen Sachverhalten vertraut ist.
Konkret: Ist man unentgeltlich tätig, handelt man fahrlässig, wenn man die Sorgfalt missachtet, die man von einem gewissenhaften, ehrenamtlich tätigen Prüfer erwarten darf. Laien müssen beispielsweise die Abrechnung nicht im Detail verstehen. Ist man jedoch etwa als Buchhalter mit solchen Sachverhalten betraut, muss auch die berufliche Sorgfalt angewendet werden.
Beispiel: Herr Müller ist Mitglied des Beirats und prüft die Abrechnungsunterlagen und übersieht, weil er sich die Kontobelege nicht angeschaut hat, dass ein Handwerker zu viel Geld erhalten hat.
Seine Rechnung wurde versehentlich zweimal bezahlt. Als Laie ist Herrn Müller dies nicht vorzuwerfen, also haftet er nicht. Ist Herr Müller jedoch von Berufs wegen mit Zahlen vertraut, hätte er diesen Fehler bemerken müssen. Übersieht er ihn dann, haftet er.
Entstehen der Eigentümergemeinschaft finanzielle Nachteile durch schuldhaft fehlerhaftes Verhalten, so haften die Beiratsmitglieder persönlich. Jedes Mitglied haftet gegenüber der Gemeinschaft für eigenes Verschulden. Das Verschulden anderer Beiratsmitglieder müssen Sie sich nicht zurechnen lassen.
Sie sehen also, dass Sie als Mitglied des Verwaltungsbeirats einem erheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt sind. Dies kann man aber verringern.
Haftung als Beiratsmitglied reduzieren
Eine Reduzierung der Haftung ist sinnvoll und wichtig, denn nur ein Verwaltungsbeirat, der nicht befürchten muss, wegen eines kleinen Fehlers haften zu müssen, kann die Eigentümergemeinschaft unterstützen. Nur so können WEG-Mitglieder die Übernahme eines ehrenamtlichen Beiratssitzes fördern.
Es gibt 3 Möglichkeiten, das Haftungsrisiko zu minimieren:
Möglichkeit Nr. 1: Eine Möglichkeit die Haftung zu reduzieren ist, für den Verwaltungsbeirat eine Haftungsbeschränkung zu vereinbaren. Danach sollte die Gemeinschaft beschließen, dass der Verwaltungsbeirat nur bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Sorgfaltspflichtverletzungen haftet (OLG Frankfurt, Urteil v. 27.10.87, Az. 20 W 448/86). Der Vorteil liegt darin, dass der Beirat für leicht fahrlässige Fehler nicht haftet.
Tipp: Sorgen Sie dafür, dass eine solche Haftungsbeschränkung durch eine Vereinbarung in der Eigentümerversammlung zustande kommt. Ein etwaiger Mehrheitsbeschluss kann nämlich innerhalb einer Frist von 1 Monat angefochten werden. Danach ist der Beschluss dann allerdings nicht mehr angreifbar.
Möglichkeit Nr. 2: Ferner ist es sinnvoll, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss entlastet werden. Die Verwaltungsratsmitglieder sind hierbei nicht mit stimmberechtigt.
Der Entlastungsbeschluss führt dazu, dass eine Haftung für die Zeit vor der Entlastung nicht mehr in Betracht kommt. Es sollte jedoch beachtet werden, dass ein Anspruch auf Entlastung nicht besteht (BGH, Urteil v. 04.12.09, Az. V ZR 44/09). Ein solcher Entlastungsbeschluss kann außerdem angefochten werden.
Möglichkeit Nr. 3: Sinnvoll ist es, wenn die Verwaltungsbeiratsmitglieder eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Diese Versicherung übernimmt dann in Fällen der fahrlässigen Schadensverursachung die Kostenerstattung.
Tipp: Durch einen Beschluss kann festgelegt werden, dass die Kosten einer solchen Versicherung die Gemeinschaft trägt. Dann werden Beiratsmitglieder nicht allein mit den Versicherungsprämien belastet und sie haften nur noch für vorsätzliches Verhalten.
Fazit: Durch die Möglichkeit der Haftungsreduzierung können WEG-Mitglieder den Beirat stärken und das ehrenamtliche Engagement der Eigentümer fördern.
Checkliste für einen starken Verwaltungsbeirat
Können Sie alle nachfolgenden Fragen bis auf die letzte mit „Ja“ beantworten, ist es Ihrer Gemeinschaft bereits gelungen, einen starken Verwaltungsbeirat einzusetzen, der Ihre Interessen bestmöglich vertritt. In einem so ausgestatteten Verwaltungsbeirat wäre eine Mitarbeit vorteilhaft. Man sollte also erwägen, sich bei den nächsten Mitgliedswahlen als Kandidat aufstellen zu lassen.
| Frage | Ja | Nein |
| Ist es nach der Gemeinschaftsordnung möglich einen Verwaltungsbeirat zu bestellen? | □ | □ |
| Haben Sie bereits in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellt? | □ | □ |
| Haben Sie genügend und geeignete Kandidaten für einen Verwaltungsbeirat? | □ | □ |
| Haben Sie einen Verwaltungsbeirat, bestehend aus 3 Personen, gewählt? | □ | □ |
| Verfügen die Verwaltungsbeiratsmitglieder über besondere Qualifikationen (Steuerberater, Jurist, Ingenieur)? | □ | □ |
| Haben Sie „Nachrücker“ gewählt? | □ | □ |
| Sind die Personen des Verwaltungsbeirats besonders vertrauenswürdig? | □ | □ |
| Sind die Verwaltungsbeiratsmitglieder Miteigentümer? | □ | □ |
| Haben Sie den Verwaltungsbeirat mit weiteren Aufgaben betraut? | □ | □ |
| Ist der Verwaltungsbeirat ehrenamtlich tätig? | □ | □ |
| Haben Sie eine Haftungsbeschränkung für den Verwaltungsbeirat vereinbart? | □ | □ |
| Wird der Verwaltungsbeirat in der Eigentümerversammlung entlastet? | □ | □ |
| Besteht eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat, dessen Kosten die Gemeinschaft trägt? | □ | □ |
| Sind Sie Mitglied des Verwaltungsbeirats? | □ | □ |
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
