So macht die WEG bei der Wahl des Verwaltungsbeirats alles richtig

So gut wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Verwalter; einen Verwaltungsbeirat sucht man dagegen häufig vergebens. Dabei ist der Verwaltungsbeirat so wichtig, denn als Eigentümer kennen seine Mitglieder das Gebäude viel besser als die meist externe Verwaltung, die oft eine Vielzahl von Objekten betreut.

Darüber hinaus haben die Verwaltungsbeiräte ein ureigenes Interesse daran, den Wert der Immobilie zu erhalten bzw. noch zu steigern, die Ausgaben hierfür aber so gering wie möglich zu halten.

Kurzum, die Praxis zeigt es immer wieder: Je engagierter und kenntnisreicher der Verwaltungsbeirat arbeitet, desto besser „funktioniert“ die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wahl des Verwaltungsbeirats: Dazu gibt es keine Pflicht

Nach § 29 Abs. 1 WEG ist es den Wohnungseigentümern möglich, einen Verwaltungsbeirat (oder Beirat) zu bestellen. Eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht.

Grundsätzlich ist es aber sinnvoll, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Eigentümer haben so nämlich die Möglichkeit, außerhalb der Eigentümerversammlung Einfluss auf die Verwaltung zu nehmen: Der Verwaltungsbeirat nimmt im Vorfeld Anregungen und Beschwerden der Eigentümer entgegen, die dann von der Verwaltung entsprechend bearbeitet werden.

Darüber hinaus dient der Verwaltungsbeirat als Vermittler zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter: Er unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben, kann ihn aber auch kontrollieren. Dies führt dazu, dass ein starker Verwaltungsbeirat im Vorfeld Konflikte in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verhindern oder lösen kann.

Tipp: Gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ist es sinnvoll, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen, da in größeren Einheiten viele verschiedene Interessen kollidieren können und hier der Beirat beschwichtigend tätig werden kann.

So wird der Verwaltungsbeirat ordnungsgemäß bestellt

Die Bestellung des Verwaltungsbeirats ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Danach können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Meist findet sich daneben in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung, ob ein Verwaltungsbeirat errichtet werden soll.

So kann in der Gemeinschaftsordnung ein Verwaltungsbeirat vorgeschrieben sein, mit der Folge, dass ein solcher gewählt werden muss. Die Weigerung, einen Verwaltungsbeirat zu installieren, widerspricht in diesem Fall der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eigentümer haben deshalb einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Bestellung eines Beirats.

Es ist aber auch möglich, dass in der Gemeinschaftsordnung die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht zwingend vorgeschrieben ist. Die Eigentümergemeinschaft beschließt dann durch Mehrheitsbeschluss, ob ein Beirat bestellt wird. In diesem Fall hätten Eigentümer keinen durchsetzbaren Anspruch auf Bestellung eines Beirats.

Ebenso ist es denkbar, dass für die Bestellung eines Beirats in der Gemeinschaftsordnung Allstimmigkeit vorgeschrieben ist. Gegebenenfalls kann ein Beirat nur bestellt werden, wenn alle Wohnungseigentümer für einen solchen stimmen. Bei einfacher Mehrheit wird dann kein Verwaltungsbeirat bestellt.

Gemeinschaftsordnung: Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann hier ausgeschlossen werden

Die Gemeinschaftsordnung kann aber auch die Bestellung eines Beirats ausschließen. Diese Regelung findet sich oft bei kleinen Gemeinschaften, die nur aus 2 bis 4 Wohnungseigentümern bestehen. Ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Beirats wäre in diesem Fall anfechtbar, aber nicht von vornherein unwirksam (nichtig).

Beispiel: Nach der Gemeinschaftsordnung einer Eigentumsanlage mit 4 Eigentümern ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ausgeschlossen. Dennoch beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit, einen Beirat zu bestellen. Wenn der unterlegene Eigentümer diesen Beschluss vor dem zuständigen Amtsgericht nicht anficht, ist der Beschluss gültig.

Findet sich in der Gemeinschaftsordnung kein Hinweis, gilt die gesetzliche Regelung des § 29 WEG. Die Eigentümer beschließen dann also durch einfache Mehrheit, ob ein Beirat bestellt werden soll.

Bitte beachten: Für jede Gemeinschaft kann nur ein Verwaltungsbeirat bestellt werden. Somit ist die Einrichtung von Beiräten für Untergemeinschaften nicht zulässig (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 23.09.09, Az. 14 S 1754/09).

So wählt die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsbeirat

Wenn die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen oder dieses in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, wird der Verwaltungsbeirat gewählt. Nach § 29 Abs. 1 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus 3 Wohnungseigentümern, und zwar aus:

• 1 Vorsitzendem

und

• 2 Beisitzern.

Eine Abweichung hiervon ist nur möglich, wenn dies die Gemeinschaftsordnung vorsieht oder alle Eigentümer hiermit einverstanden sind. Anderenfalls führt ein Beschluss, der eine Abweichung der gesetzlichen Anzahl der Mitglieder zulässt, zur Anfechtbarkeit dieses Beschlusses (BGH, Urteil v. 05.02.10, Az. V ZR 126/09).

Beispiel: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden nur 2 Wohnungseigentümer zum Beirat gewählt. Eine gegen den Beschluss erhobene Anfechtungsklage wäre erfolgreich, wenn diese Wahl nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Dies ist aber dann der Fall, wenn sich ein 3. Kandidat nicht findet und sonst ein Verwaltungsbeirat gar nicht zustande käme. In dieser Konstellation ist die Wahl von nur 2 Mitgliedern also ausnahmsweise zulässig.

Eigentümer bestimmen das Wahlverfahren

Das Gesetz schreibt eine bestimmte Verfahrensweise für die Wahl des Verwaltungsbeirats nicht vor. Allerdings kann dies auch wieder in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein, sodass diese dann einzuhalten ist.

Wenn sich in der Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Wahl findet, bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie der Beirat gewählt wird. Die Gemeinschaft beschließt, ob die Wahl geheim oder offen, schriftlich oder per Handzeichen durchgeführt wird. Wahlberechtigt sind alle Eigentümer. Auch Eigentümer, die sich zur Wahl stellen, können teilnehmen. Es sollte jedoch bedacht werden, dass ein solcher Beschluss über das Wahlverfahren natürlich wieder anfechtbar ist.

Tipp: Da es bislang noch keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, ob eine Beiratswahl im Wege der Blockwahl zulässig ist oder ob jede Person einzeln gewählt werden muss, sollte jedes Beiratsmitglied einzeln und geheim gewählt werden. So können Rechtsstreitigkeiten bzw. ganz allgemein Konflikte vermieden werden.

Tipp: Ersatzmitglied wählen

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft sollte geklärt werden, ob es Ersatzmitglieder geben soll. Ein Ersatzmitglied rückt dann in den Verwaltungsbeirat nach, wenn ein Verwaltungsbeiratsmitglied aus nicht vorhersehbaren Gründen ausfällt oder ausscheidet. Zwar besteht der Beirat auch mit der verringerten Zahl seiner Mitglieder bis zur Bestellung eines neuen Mitglieds fort. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer jedoch verpflichtet, ein neues Mitglied zu bestimmen.

Um aber die Arbeitsfähigkeit des Beirats in der Zwischenzeit nicht zu beeinträchtigen, bietet es sich an, ein oder mehrere Ersatzmitglieder als „Nachrücker“ zu wählen. Eine neue Wahl kann so vermieden werden.

Jeder Wohnungseigentümer ist wählbar

Grundsätzlich sind für den Beirat nur Eigentümer wählbar. Es besteht aber unter engen Voraussetzungen die Möglichkeit auch einen Nichteigentümer in den Beirat zu wählen. Dies kann sinnvoll sein, weil diese Person aufgrund der beruflichen Qualifikation etwa als Steuerberater, Ingenieur oder Jurist über besonderes Fachwissen verfügt.

Ein Außenstehender kann dann in den Beirat gewählt werden, wenn entweder die Teilungserklärung dies ermöglicht oder eine Vereinbarung der Eigentümer dies gestattet. Geschieht dies durch Mehrheitsbeschluss, ist dieser jedoch auf Anfechtung eines Miteigentümers aufzuheben (LG Karlsruhe, Beschluss v. 13.03.09, Az. 11 S 22/09).

Tipp: Wählen Sie nur dann Nichteigentümer in den Beirat, wenn Sie dies zuvor durch Vereinbarung (also Zustimmung aller Wohnungseigentümer) in der Wohnungseigentümerversammlung oder in der Teilungserklärung zugelassen haben. So beugen Sie Streitigkeiten vor.

Der Verwalter – auch wenn er selbst Eigentümer ist – kann jedoch nicht in den Beirat gewählt werden. Ein anderslautender Beschluss ist nichtig (OLG Frankfurt, Urteil v. 27.1087, Az. 20 W 448/86).

Beiratswahl – über diese Qualifikationen sollten die Kandidaten verfügen

Möchten Sie sich in den Beirat wählen lassen, brauchen Sie keine besonderen Qualifikationen mitbringen. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, dass die Kandidaten zur Wahl des Beirats über kaufmännische, buchhalterische, juristische und technische Kenntnisse verfügen, da bei der Wohnungseigentumsverwaltung Fragen diesen Inhalts zu klären sind.

Da der Verwaltungsbeirat Mittler zwischen den WEG Eigentümern und dem Verwalter ist, sollte er allseitiges Vertrauen genießen. Gleichwohl kann auch ein Beirat wirksam bestellt werden, der im Streit mit anderen Eigentümern lebt (KG Berlin, Urteil v. 28.01.04, Az. 24 W 3/02).