Sondernutzungsrecht in der WEG: Verständlich erklärt

Wenn es um das Thema Wohneigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) geht, spielt das Sondernutzungsrecht eine zentrale Rolle. Schließlich ist es in der WEG häufiger Anlass für Konflikte. Besonders bei Themen wie Garten, Stellplatz oder Terrasse stellt sich die Frage: Wer hat welches Sondernutzungsrecht in der WEG und auf Basis welcher rechtlichen Grundlage?

Was ist das Sondernutzungsrecht in einer WEG?

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen zu können. Dieser Bereich gehört zwar theoretisch allen, aber nur eine Person darf ihn nutzen. Sondernutzungsrecht begründet also kein Eigentum, sondern eine besondere Form der Nutzung.

Typische Beispiele für ein Sondernutzungsrecht sind der Garten eines Hauses, eine Terrasse oder ein Stellplatz. Oft kommt es rund um das Sondernutzungsrecht zu Konflikten mit anderen Eigentümern. Gründe dafür sind Überschneidungen mit Gemeinschaftseigentum, unklare Regelungen in der Teilungserklärung oder schlichtweg schlechte Kommunikation.

Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Eigentum?

Die Begriffe Sondernutzungsrecht und Sondereigentum müssen voneinander abgegrenzt werden:

• Die Rede ist von Sondereigentum, wenn ein Teil einer Immobilie einem Eigentümer vollständig gehört.
• Sondernutzungsrecht hingegen betrifft immer das Gemeinschaftseigentum und die Art wie dieses genutzt wird.

Das heißt: Selbst wenn ein Eigentümer Sondernutzungsrechte an einem Bereich hat, so bleibt dieser Bereich gemeinschaftliche Eigentum. Bauliche Änderung, Reparaturen oder sonstige Umgestaltungen unterliegen also besonderen Vorgaben.

Wie kommt es zu einem Sondernutzungsrecht?

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bei der Gründung der Wohnungseigentümerschaft festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt wird üblicherweise auch die Teilungserklärung erstellt, in der definiert wird, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum. Auch die Nutzungsrechte werden in die Teilungserklärung geschrieben und regeln, welcher Bereich welchem Eigentümer zur Nutzung überlassen wird.

Mit einer Grundbucheintragung das Sondernutzungsrecht verankern

Damit das Sondernutzungsrecht dauerhaft wirksam ist, sollte eine Eintragung im Grundbuch erfolgen. Ohne Eintragung im Grundbuch ist das Sondernutzungsrecht bei einem Eigentümerwechsel gegenüber späteren Käufern meist nicht geschützt. Für den Eintrag ins Grundbuch braucht es eine notarielle Beurkundung der Teilungserklärung.

Welche typischen Bereiche mit Sondernutzungsrecht gibt es und was sind die Besonderheiten?

Das Sondernutzungsrecht betrifft häufig diese Bereiche:

• Gartenflächen
• Dachterrassen
• Stellplatzflächen

Ein Garten oder eine Dachterrasse mit Sondernutzungsrecht darf meist alleine genutzt und gepflegt werden, bleibt aber gemeinschaftliches Eigentum. Für einen Stellplatz gilt dasselbe: Er ist oft nur per Sondernutzungsrecht zugewiesen, aber nicht als Sondereigentum.

Auch Balkone sind Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten. Ebenso gibt es solche Regelungen häufig für Waschküchen und für Kellerräume.

Welche Pflichten gehen mit Sondernutzungsrechten einher?

Das Sondernutzungsrecht hält nicht nur Vorteile, sondern auch Pflichten bereit. So ist die Nutzung des entsprechenden Bereichs exklusiv für bestimmte Eigentümer vorbehalten, aber sie müssen auch Regeln einhalten. So sind Veränderungen an diesen Bereichen oft nur mit der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubt, schließlich handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Bauliche Veränderungen in Sondernutzungsbereichen bedürfen der Zustimmung der WEG.

Die laufende Pflege, wie zum Beispiel bei einem Garten, kann dem Inhaber des Sondernutzungsrechts übertragen werden. Ihm obliegt dann die Pflicht, das Gemeinschaftseigentum zu pflegen, im Gegenzug dafür, dass er es nutzen darf. Falls dem exklusiven Nutzer im Sondernutzungsvertrag keine Pflichten übertragen wurden, dann ist die gesamte WEG für Instandhaltungen und Pflege zuständig.

Mit Pflege sind aber nicht automatisch auch größere Instandhaltungen gemeint. Soll zum Beispiel die tragende Struktur eines Balkons saniert werden oder das Dach einer nur von einem Eigentümer genutzten Dachterrasse, so sind die Kosten von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Denn grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten für die Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum, sofern es in der Teilungserklärung nicht anders geregelt ist. Um Kosten richtig zuzuteilen, ist eine gute Kommunikation innerhalb der WEG nötig.

Kann ein Sondernutzungsrecht geändert, übertragen oder aufgehoben werden?

Eine Änderung eines Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ein einfacher Beschluss der Eigentümerversammlung genügt hierfür nicht. Da Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden können, ist in der Praxis Einstimmigkeit erforderlich. Soll die Änderung dauerhaft und gegenüber neuen Eigentümern gelten, ist zudem eine entsprechende Änderung im Grundbuch notwendig.

Besteht das Sondernutzungsrecht durch die Vereinbarung und Grundbucheintragung, geht es automatisch mit dem Verkauf des Wohnungseigentums auf den Käufer über. Der Kaufvertrag stellt dies in der Regel klar, begründet das Sondernutzungsrecht aber nicht neu.

Der Entzug von Sondernutzungsrechten ist theoretisch auch möglich, wenn zum Beispiel Eigentümer ihre Pflichten zur Instandhaltung massiv vernachlässigen oder das Gemeinschaftseigentum schädigen. Er ist aber in Streitfällen das letzte Mittel, zu dem eine Eigentümergemeinschaft greifen sollte und erfordert häufig einen richterlichen Beschluss, wenn vorher keine Einigung erzielt werden kann.

Ob ein Sondernutzungsbereich wie zum Beispiel ein Stellplatz an Dritte überlassen oder vermietet werden darf, hängt von den Regelungen in der Teilungserklärung ab. Unter Umständen ist darin die Vermietung an Nicht-Eigentümer untersagt.

Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung beim Sondernutzungsrecht?

Die Eigentümerversammlung ist ein elementares Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse zur Nutzung von Eigentum, zu den Änderungen von Regelungen oder zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefasst.

Möchten Eigentümer einem anderen Eigentümer ein bestehendes Sondernutzungsrecht entziehen, ist das nicht ohne weiteres möglich. Es muss eine entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geben.

Wann kommt es meistens zu Streit um das Sondernutzungsrecht?

Die häufigsten Situationen, in denen es zu Konflikten rund um das Sondernutzungsrecht kommt, sind Themen rund um die Pflege oder Instandhaltung des Bereichs sowie bauliche Maßnahmen. Auch die Weitergabe bei Verkauf kann zu Konflikten führen. Die rechtliche Bewertung eines Konflikts hängt stark davon ab, was in der Teilungserklärung, der Vereinbarung zur Sondernutzung und im Grundbuch steht. Fehlen die rechtlichen Grundlagen, können langwierige Auseinandersetzungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft die Folge sein.

Fazit: Eigentümer müssen das Sondernutzungsrecht richtig verstehen

Das Sondernutzungsrecht ist ein wichtiges Instrument im Wohnungseigentum, bringt aber auch Konfliktpotenzial mit sich. Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, sollte genau wissen, welche Nutzung erlaubt ist, welche Pflichten damit einhergehen und auch wo die Grenzen liegen.

Eine saubere Vereinbarung, die korrekte Eintragung im Grundbuch sowie transparente Entscheidungen in der Eigentümerversammlung sorgen für Klarheit bei allen Eigentümern. Die Grundlage dafür ist eine gute und transparente Kommunikation und die Mitarbeit aller Eigentümer, dass gemeinschaftliche Bereiche mit Sondernutzungsrechten auch wirklich pfleglich behandelt werden.