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WEG Verwaltung: Definition, Aufgaben & Vorteile einer Wohnungseigentümergemeinschaft

WEG Verwaltung: Definition, Aufgaben & Vorteile einer Wohnungseigentümergemeinschaft
© Tiberius Gracchus | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Die WEG Verwaltung beinhaltet eine eigene oder fremdbeauftragte Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Der WEG Verwalter nimmt zahlreiche Aufgaben wahr, wie zum Beispiel die Hausgeldabrechnung, die Korrespondenz mit Mietern und die Verpachtung der Objekte
  • Durch die WEG Verwaltung spart die Wohnungseigentümergemeinschaft sehr viel Zeit und damit auch Kosten ein
  • Auf der Eigentümerversammlung wird beschlossen, ob und wenn ja, welche WEG Verwaltung eingesetzt werden soll

In zahlreichen Wohnungseigentümergemeinschaften wird eine externe WEG Verwaltung eingesetzt. Diese hat zahlreiche Aufgaben, die sich in mehrere Rubriken einteilen lassen. In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine WEG Verwaltung ist und welche Aufgaben dem WEG Verwalter zukommen. Ferner gehen wir darauf ein, was eine WEG Verwaltung kostet und welche Aufgaben der Verwaltungsbeirat hat.

Was ist eine WEG Verwaltung?


Bei jeder Eigentümergemeinschaft muss es eine entsprechende WEG Verwaltung geben. Dazu bestehen zwei Möglichkeiten: Zum einen kann in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung selbst in die Hände nimmt. 

Alternativ kann ebenfalls beschlossen werden, dass eine externe WEG Verwaltung eingesetzt wird, die dann die entsprechenden Verwalteraufgaben übernimmt. Für eine dieser zwei Varianten müssen sich die entsprechenden Wohnungseigentümer im Rahmen der Eigentümergemeinschaft entscheiden, denn das ist auf Grundlage des Paragraphen 20 des Wohnungseigentumsgesetzes vorgeschrieben.

Die Hauptaufgabe der WEG Verwaltung besteht darin, sich um die Verwaltung von Immobilien, Eigentumswohnungen und Wohnanlagen zu kümmern. Es handelt sich dementsprechend um einen Dienstleister, wenn ein externer Anbieter in Anspruch genommen wird. Meistens wird die entsprechende WEG Verwaltung, somit auch ein externes Verwaltungsunternehmen, für einen Zeitraum von fünf Jahren eingesetzt.

Was ist ein WEG Verwalter?

Als WEG Verwalter werden – neben der eventuell internen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst – entweder eine externe Person oder ein externes Unternehmen bezeichnet, dessen Hauptaufgabe darin besteht, Wohneigentümergemeinschaft Verwalterleistungen zu erbringen. In dem Zusammenhang kümmert sich ein WEG Verwalter um die meisten Belange, die in Verbindung mit der Verwaltung von Wohneigentum stehen. 

Die gesetzliche Basis für WTE Verwalter sind vor allem die Paragraphen 26 bis 28 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dort werden insbesondere die Rechte und die Verwalterpflichten genannt, die in der Regel auch in einem Verwaltervertrag festgehalten werden. Dem WEG Verwalter kommen in dem Zusammenhang zahlreiche Aufgaben zu. 

Welche Aufgaben und Pflichten hat ein WEG Verwalter?

Es gibt eine sehr große Anzahl von Aufgaben, die ein WEG Verwalter wahrzunehmen hat. Meistens werden diese Aufgaben in vier Hauptrubriken unterteilt, nämlich:

  • Kaufmännische Aufgaben
  • Rechtliche Aufgaben
  • Organisatorische Aufgaben
  • Technische Aufgaben

Zu den Aufgaben im kaufmännischen Bereich gehört zum Beispiel die Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsberichten, denn der WEG Verwalter hat unter anderem eine entsprechende Prüfungspflicht. Darüber hinaus kontrolliert und erstellt er Verwaltungsunterlagen, die zum Beispiel dem Eigentümer der Immobilie bestimmte Aufschlüsse geben können. 

Zu den rechtlichen Aufgaben eines WEG Verwalters zählt zum Beispiel die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Darüber hinaus gehören dazu ebenfalls die Vertretung bei Anwälten, vor Gericht und auch der Abschluss von Wartungsverträgen. Das Beschwerderecht kann der WEG Verwalter ebenfalls wahrnehmen, wenn zum Beispiel Mieter ihre entsprechende Miete nicht rechtzeitig bezahlen. 

Ebenfalls wichtig sind die zahlreichen organisatorischen Aufgaben. Dazu gehören zum Beispiel die Erstellung von Sitzungsprotokollen, die Korrespondenz mit Mietern, das gesamte Beschwerdemanagement und auch die Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen. Teil der technischen Aufgaben sind zum Beispiel die Überwachung von Objekten und die Wahrnehmung entsprechender Verkehrssicherungspflichten.

Checkliste: diesen Anforderungen sollte der Hausverwalter standhalten

Berufsausbildung, Jurist oder kaufm. AusbildungO
Befähigungsnachweise für die Wohnungs- und Eigentumsverwaltung nach der IHKO
BerufserfahrungO
ReferenzobjekteO 
Rechtsform eines UnternehmensO
Eine Berufshaftpflichtversicherung in angemessener Höhe (i.d.R. nicht unter 100.000 € Deckungssumme) ist vorhandenO
Mitglied in einem der großen Berufsverbände, wie z.B. Verband der Hausverwalter (VdH, Bundesfachverband der Wohnungsfachverwalter, BfW )O
nachgewiesene Fortbildungen

Was kostet eine WEG Verwaltung?

Für die Tätigkeit und die Wahrnehmung der zahlreichen, zuvor genannten Aufgaben, wird eine entsprechende Verwaltervergütung fällig. Die Kosten der WEG Verwaltung richten sich nach mehreren Faktoren, unter anderem natürlich danach, wie umfangreich die definierten Aufgaben in der Praxis sind. Maßgeblich entscheidend für die Höhe der WEG Verwaltungsgebühren sind neben den Aufgaben:

  • Region und Lage des Objektes
  • Größe des Objektes
  • Zustand der Immobilie, der Wohnungen
  • Anzahl und Struktur der Mieter
  • Art der Verwaltung

Interessant ist vor allem die Differenzierung nach unterschiedlichen Arten der Verwaltung. Hier wird in der Praxis meistens differenziert zwischen einer WEG Verwaltung, einer Mietverwaltung sowie einer Verwaltung von Sondereigentum. Mitentscheidend für die Kosten der WEG Verwaltung ist natürlich auch die Anzahl der entsprechenden Objekteinheiten sowie der Zustand der Immobilie.

Welche Aufgabe der Verwaltungsbeirat?

Die Eigentümer der entsprechenden Wohnungseinheiten haben innerhalb der stattfindenden Eigentümerversammlung die Möglichkeit, die Bestellung eines Verwaltungsbeirates vorzunehmen. Dieser besteht aus drei Personen (Wohnungseigentümer), die sich aus einem Vorsitzenden und zwei Vertretern zusammensetzen. 

Welche Aufgaben der Verwaltungsbeirat hat, ist im Paragraph 29 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt. Dort steht zum Beispiel, dass der Verwaltungsbeirat weder eine Handlungsbefugnis besitzt noch ein Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen hin ist. Stattdessen sind seine Aufgaben ausschließlich im beratenden und unterstützenden Bereich angesiedelt.

Das bedeutet, dass der Verwaltungsbeirat insbesondere die WEG Verwaltung dabei unterstützt, dass diese ihren Aufgaben möglichst umfangreich nachkommen kann. Zu beachten ist ferner, dass es keineswegs verpflichtend für die Wohneigentümergemeinschaft ist, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen.

Fazit: Das sind die Vorteile einer WEG Verwaltung?

Eine WEG Verwaltung hat für die Eigentümer von Immobilien und Eigentumswohnungen mehrere Vorteile. Ein sehr großer Vorteil besteht darin, dass der Immobilieneigentümer durch die entsprechende WEG Verwaltung deutlich zeitlich entlastet wird. Ohne eine WEG Verwaltung müsste sich der Eigentümer selbst um sämtliche Aufgaben kümmern, die eine WEG Verwaltung mit sich bringt. Das kostet in aller Regel nicht nur viel Zeit, sondern häufig ebenfalls Nerven, zum Beispiel in Form von Auseinandersetzungen mit den Mietern.

Darüber hinaus besteht ein weiterer Vorteil darin, dass die entsprechenden WEG Verwalter normalerweise langjährige Erfahrungen haben und meistens auch eine größere Kompetenz besitzen, als man es vom jeweiligen Immobilieneigentümer erwarten kann. Das wiederum bedeutet, dass zum Beispiel durch geschickte Verhandlungen mit Handwerkern oder eine sehr gute Organisation Kosten eingespart werden können. Zusammengefasst hat eine WEG Verwaltung demnach für Immobilien- und Wohnungseigentümer folgende Vorzüge:

  • Spart Zeit
  • Spart Aufwand
  • Spart häufig ebenso Kosten
  • Oft hohe Fachkompetenz des Verwalters
  • Psychische Entlastung des Immobilieneigentümers (Nerven schonen)

Diesen Vorteilen für Immobilieneigentümer stehen im Grunde nur die Kosten gegenüber, die für eine externe WEG Verwaltung anfallen. Mitunter ist die interne Verwaltung durch einige Wohnungseigentümer selbst in der Summe kostengünstiger, was demzufolge in Einzelfällen durchaus eine Alternative zur externen WEG Verwaltung darstellen kann.