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4 Regeln, die Sie beim Aus- und Umbauen kennen müssen

„My home is my castle“ denken sich viele Wohnungseigentümer und träumen von der Umgestaltung ihres Eigenheims. Doch Vorsicht: In Ihrer Eigentumswohnung können Sie aus- und umbautechnisch nicht schalten und walten, wie Sie möchten.

Ich zeige Ihnen, wann Sie für den Um- und Ausbau Ihrer Wohnung die Zustimmung der anderen Eigentümer benötigen. Wenn Sie Ihr Sondereigentum aus- oder umbauen möchten, gilt grundsätzlich: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer Ihrer Maßnahme zustimmen.

Das hört sich einfach an, scheitert in der Praxis aber immer wieder daran, dass viele Eigentümer gar nicht wissen, was zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum zählt. So meinen zum Beispiel viele Eigentümer mit „ihren“ Fenstern und der Wohnungseingangstür machen zu können, was sie wollen.

Falsch, denn diese sind stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sodass Sie hier nie eigenmächtige Veränderungen vornehmen können. Ähnlich sieht es beim Balkon aus. Auch dieser zählt zumindest überwiegend zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Balkoninnenraum inklusive Belag zählt zum Sondereigentum, sodass Sie beispielsweise über Art und Farbe des Balkonbelags selbst bestimmen können.


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1. Nicht tragende Wand kann weg

Mancher Eigentümer fragt sich, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen nämlich zu Ihrem Sondereigentum.

Anders sieht es bei den tragenden Wänden aus, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Wenn Sie eine tragende Wand durchbrechen möchten, greifen Sie in das gemeinschaftliche Eigentum ein. Sie benötigen dann die Zustimmung der anderen Eigentümer, wenn diese durch den Durchbruch über Gebühr benachteiligt werden.

Das ist immer dann der Fall, wenn wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen oder Gefahren für die konstruktive Stabilität und Brandsicherheit besteht. Bei einem baulich zulässigen Durchbruch ist das aber nicht der Fall, sodass Sie hier die anderen Eigentümer nicht involvieren müssen (BGH, Urteil v. 21.12.00, Az. V ZB 45/00).

2. Vorsicht beim Ausbau des Dachbodens

Der Ausbau des Dachbodens hat bei Eigentumswohnungen schon oft zu Ärger geführt. Viele Eigentümer, denen ein Sondernutzungsrecht am Dachboden eingeräumt wurde, meinen dort tun und lassen zu können, was sie wollen. Das ist aber falsch.

Der Dachboden gehört trotz des Sondernutzungsrechts zum gemeinschaftlichen Eigentum, sodass jede bauliche Maßnahme nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen kann. Daran ändert auch eine erteilte Baugenehmigung nichts. Diese betrifft allein die baurechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens, vermag die erforderliche Zustimmung der Eigentümer aber nicht zu ersetzen.

Bevor Sie mit dem Ausbau des Dachraums beginnen, klären Sie daher unbedingt anhand Ihrer Teilungserklärung, ob dieser Raum zu Ihrem Sondereigentum zählt. Wenn nicht, riskieren Sie, dass Sie zurückbauen müssen, wenn die Gemeinschaft das von Ihnen verlangt.

3. Einbau eines Kamins geht in der Regel nicht allein

Auch der Einbau eines Kamins hat in der Praxis schon häufig für Streitigkeiten unter Eigentümern geführt. Der Kamin selbst ist eigentlich weniger das Problem, vielmehr führt der erforderliche Schornstein dazu, dass Sie hier nicht machen können, was Sie möchten. Sofern Sie diesen außen am Haus anbringen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, von der alle Eigentümer betroffen sind.

Dann benötigen Sie auch die Zustimmung aller Eigentümer. Schließen Sie Ihren Kamin an einen bereits vorhandenen Schornstein an, ist das nicht von außen sichtbar. Dennoch erwächst den Eigentümern hierdurch ein Nachteil, die diesen Kamin bereits benutzen können, sodass Sie wiederum deren Zustimmung benötigen.

4. Entlüftung geht meist ohne die anderen Eigentümer

Wenn Sie eine Mauer durchbrechen möchten, um eine Entlüftung für Küche, Bad oder Toilette einzubauen, ist hierdurch auch gemeinschaftliches Eigentum betroffen. Wenn Sie aber darauf achten, dass die Öffnung praktisch von außen unsichtbar angebracht wird, geht das auch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Öffnung im unteren Bereich der Außenwand liegt.

Fazit: wann der Umbau und Ausbau der Wohnung möglich ist

Auch in Ihren eigenen 4 Wänden können Sie nicht machen, was Sie wollen. Prüfen Sie bei Aus- und Umbauten stets, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die anderen Eigentümer benachteiligt sind. Wenn ja, benötigen Sie deren Zustimmung.

2. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.