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Was bedeutet der Verkehrswert für Hauskäufer?

Zwar gehen die absoluten Zahlen zurück, aber immerhin werden in Deutschland noch um die 30.000 Immobilien pro Jahr versteigert. Dahinter verbergen sich manchmal recht harte Schicksale oder manchmal heillos zerstrittene Erbengemeinschaften auf Seiten der (ehemaligen) Hausbesitzer, denen hoffnungsfrohe Käufer oder auch Schnäppchenjäger gegenüberstehen.

Das Verfahren folgt klaren Regeln. Und das bedeutet auch, dass im Vorfeld einer Zwangsversteigerung der so genannte Verkehrswert der Immobilie bestimmt wird.

Wie der Verkehrswert bei der Zwangsversteigerung ermittelt wird

Der Ablauf einer Versteigerung einer Immobilie ist gesetzlich ­geregelt. Zu den wichtigsten Bestimmungen gehört die Ermittlung des Verkehrswerts.

Den Verkehrswert ermittelt ein Sachverständiger bzw. Wertgutachter im Auftrag des Gerichts. Das Ergebnis spiegelt den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung wider. Dabei wird der Durchschnitt der Preis des Grundstücks, Hauses oder Eigentumswohnung angenommen, der voraussichtlich im freien Verkauf erreicht werden könnte.

Der Verkehrswert hat nichts zu tun mit dem Startpreis der Zwangsversteigerung. Der Startpreis ist das so genannte niedrigste Gebot. Und dabei handelt es sich um die Summe der Gerichtskosten, den ausstehenden öffentlichen Belastungen sowie den fortwährenden Rechten von Dritten.


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Was der Verkehrswert für den Bieter bei einer Zwangsversteigerung bedeutet

Der Verkehrswert bestimmt die 5/10-Grenze. Der alte Immobilieneigentümer soll durch die 5/10-Grenze vor dem Verramschen des Objekts geschützt werden. In der Praxis stellt sich dies dar, dass beim 1. Termin der Versteigerung kein Zuschlag erfolgen darf, wenn nicht wenigstens 5/10 – also 50 % – des Verkehrswerts des Hauses bzw. Grundstücks erreicht werden.

Im dem folgenden bzw. den folgenden Terminen wird auf diesen Schutz vor Verschleuderung weniger Rücksicht genommen und die 5/10-Grenze wird gestrichen. In diesem Fall geht der Gesetzgeber wohl davon aus, dass der Verkehrswert zu hoch eingeschätzt worden war.

Daneben gibt es auch noch eine 7/10-Grenze (70% des Verkehrswertes). Diese bezieht sich auf das Veto-Recht des Gläubigers, wenn dieser erkennt, dass seine Forderungen durch die Versteigerung nicht befriedigt werden können.

Die 7/10-Grenze verliert ebenfalls ihre Bedeutung, wenn in einem vorherigen Termin das oder die Gebote als nicht zuschlagsfähig erkannt worden waren. Für den Käufer einer Immobilie bzw. den Bieter bei der Zwangsversteigerung hat der Verkehrswert besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherheitsleistung.

Um überhaupt an der Versteigerung teilnehmen zu dürfen, also mitbieten zu können, müssen diese vor der Veranstaltung bei der Gerichtskasse 10% des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Dies kann in bar, als Bankbürgschaft oder als Bankscheck erfolgen. Wer als Bieter bei einer Zwangsversteigerung nicht zum Zuge kommt (überboten wird), bekommt selbstverständlich das hinterlegte Geld zurück.

23. Februar 2016

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Peter Hermann
Von: Peter Hermann. Über den Autor

Peter Hermann ist studierter Germanist und Sozialwissenschaftler und arbeitet seit vielen Jahren im Wirtschafts- und Finanzjournalismus. Sein Spezialgebiet sind die Offenen Investmentfonds. Darüber hinaus besitzt er die Zulassung zum Anlageberater nach § 34 f.