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Winterdienst: Mieter oder Vermieter, wem die Pflicht obliegt

Der Winterdienst ist grundsätzlich Sache des Vermieters:

Doch der Vermieter kann den Winterdienst auf den Mieter übertragen – wenn er einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag einfügt.

Wenn nichts näher geregelt ist, gilt die Ortssatzung. Trotz klarer Regeln gibt es immer wieder Streit um den Winterdienst.

Winterdienst durch Mieter: Regelung im Mietvertrag

Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für den Winterdienst selbst verantwortlich, und zwar auch dann, wenn Sie eine Erdgeschosswohnung vermieten. Sie können den Winterdienst jedoch auf Ihre Mieter übertragen.

Hierzu ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich, eine Regelung nur in der Hausordnung wäre also nicht ausreichend.

Winterdienst: Ortssatzung entscheidet über Aufgaben

Haben Sie den Winterdienst nicht näher geregelt, richten sich die konkreten Aufgaben der Mieter nach der bei Ihnen gültigen Ortssatzung. Danach müssen in aller Regel von morgens 7.00 Uhr bis abends 20.00 bei Glätte der Bürgersteig und der Zugang zum Haus gestreut werden.

Bei Dauerschneefall sind die Streuarbeiten beständig zu wiederholen. Nachts hingegen muss selbst dann nicht gestreut werden, wenn es schneit.

Winterdienst: Satzung beifügen

Mieter, die zum Winterdienst verpflichtet sind, müssen sich zwar selbstständig über die Ortssatzung informieren.

Da dies in der Praxis aber oftmals nicht geschieht, sollten Sie eine Kopie der Ortssatzung als Anlage zum Mietvertrag nehmen, um so Streitereien mit dem Mieter über den Umfang seines Winterdienstes vorzubeugen.


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Winterdienst nicht klar geregelt: Eigentümer haften für die Folgen

Die Wohnungseigentümer haften wegen schuldhafter Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, wenn sie es versäumt haben, den Winterdienst entweder auf die Hausbewohner oder auf die Hausverwaltung zu delegieren.

Die Verpflichtung, Zugänge zu Häusern schnee- und eisfrei zu halten, erstreckt sich auch auf Laubengänge vor den Wohnungen und besteht auch in den Abendstunden. Das hat jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt/Main entschieden.

(OLG Frankfurt/Main, 3 U 93/01)

Der Fall: An einem Winterabend gegen 20.00 Uhr kam die Mieterin einer Eigentumswohnung auf einem Laubengang der Eigentums-Wohnanlage zu Fall. Es hatte tagsüber geschneit.

Der Laubengang war nicht vom Schnee geräumt. Es lag Schneematsch und an der Unfallstelle war es feucht und glatt.

Im entschiedenen Fall waren die Wohnungseigentümer aber untätig geblieben. Zwar war in der Hausordnung geregelt, dass für den Winterdienst auf den Laubengängen die jeweiligen Hausbewohner im Bereich ihrer Wohnung zuständig und verpflichtet sind, diesen Bereich von Eis und Schnee freizuhalten.

Darin sahen die Richter aber keine wirksame Delegation. Grund: In den Mietverträgen war geregelt, dass die Kosten der Schneebeseitigung und des Streuens bei Glatteis von den Mietern zu tragen waren.

Die Mieterin zog sich beim Sturz schwere Verletzungen zu und verlangte von der Eigentümergemeinschaft unter anderem ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 €. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt/Main entschied.

Winterdienst: Eigentümer im Winter zumindest in Kontrollpflicht

Das stellten die Richter unmissverständlich fest: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zum Winterdienst verpflichtet.

Allerdings kann diese Räum- und Streupflicht auf die Hausbewohner und/oder die Hausverwaltung delegiert werden.

In einem solchen Fall treffen die Miteigentümer dann lediglich noch Kontroll- und Überwachungspflichten.

Das werteten die Richter als Zeichen dafür, dass es eben doch die Wohnungseigentümer waren, die den Winterdienst durchzuführen oder jedenfalls in Auftrag zu geben hatten.

Anderenfalls hätte die Regelung über die Kostentragung durch die Mieter keinen Sinn gehabt.

Danach blieb nur noch zu prüfen, ob die Streupflicht auf den Hausverwalter delegiert worden war. Voraussetzung dafür sind – darauf weisen die Frankfurter Richter ebenfalls ausdrücklich hin – klare Absprachen.

Bestehen diese nicht, kann auch nicht von einer Delegation der Streupflicht auf den Hausverwalter ausgegangen werden.

Schließlich ließ das Oberlandesgericht Frankfurt/Main auch keinen Zweifel daran, dass Zugänge zu Häusern und Wohnungen auch bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen sicher begehbar sein müssen. Das gelte auch noch für späte Abendstunden.

Aus Kostenersparnisgründen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass der Winterdienst von den Wohnungseigentümern selbst durchgeführt wird.

Winterdienst: Mieter muss sich um Vertretung kümmern

Wird der Winterdienst auf die Hausbewohner delegiert und ein Mieter seinem Winterdienst nicht nachkommen können sollte, etwa weil er verreist ist, muss er für eine Vertretung sorgen.

Das Gleiche gilt auch, wenn die Mieter wegen ihres Alters zum Winterdienst dauerhaft nicht in der Lage sein sollten.

Manche Gerichte meinen aber auch, dass Mieter in diesem Fall von ihren Verpflichtungen befreit sind – allerdings müssen sie dann die Kosten für die daraufhin erforderliche Beauftragung eines gewerblichen Winterdienstes tragen.

9. Januar 2008

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.